2023年建发股份研究报告：双主业齐头并进，稳增长未来可期

厦门优质国企，主业双轮驱动

高屋建瓴，奋发图强

厦门建发股份有限公司于 1998 年由厦门建发集团有限公司独家发起设 立并在上交所挂牌上市，建发集团将集团本部与贸易业务相关的进出口 业务部门以及全资拥有的四家公司的经营性资产折股投入；1999 年，公 司收购联发集团，占其 75%股份；2006 年，公司持有联发集团股权增 加至 95%，同年开始实施向供应链运营商转型的战略；2009 年，公司 通过股权臵换以及现金购买方式合计持有建发房产 54.654%股权，确立 “供应链运营+房地产”双主业格局；2018 年，公司正式发布“LIFT 供 应链服务”品牌；2021 年，公司入选首批“全国供应链创新与应用示范 企业”；2022 年，公司供应链运营业务在多品类布局的基础上，成立“七 大集团+金融事业部”从事细分品类的经营，深化“专业化”经营战略。

厦门优质国企，综合实力雄厚。截至 2023 年一季报，公司控股股东为 厦门建发集团有限公司，直接持股比例为 45.15%；实际控制人为厦门 市人民政府国有资产监督管理委员会。厦门建发集团有限公司为厦门市 属国有企业集团，位列 2022 年度《财富》杂志世界 500 强第 77 位， 业务涵盖供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康、新兴产 业投资等多个领域，综合实力雄厚。截至 2023 年 3 月 31 日，厦门建发 集团有限公司总资产规模达到 8330.90 亿元，领先于厦门象屿集团有限 公司以及厦门国贸控股集团有限公司。

双轮驱动，行稳致远

公司主业双轮驱动，供应链运营业务和房地产业务齐头并进。由于两大 主业经营模式不同，毛利率差异较大，导致公司营收结构与毛利结构区 别较大。从营收结构上来看，2019-2022 年供应链运营业务贡献公司主 要营业收入，其中 2022 年供应链运营业务分部营收占比约为 84%。从 毛利结构上来看，2019-2022 年房地产业务贡献毛利相对较多，2022 年房地产业务分部毛利占比约为 63%。

公司营收规模持续增长，盈利能力有所波动。2017-2022 年，公司营业 收入由 2186 亿元增加至 8328 亿元，CAGR 为 30.7%；归母净利润由 33.3 亿元增加至 62.8 亿元，CAGR 为 13.5%。2023 年 Q1，公司实现 营业收入 1674.6 亿元，同比增长 11.2%；归母净利润 8.0 亿元，同比下 降 22.7%。公司 2023 年 Q1 归母净利润同比减少 2.33 亿元，其中：1） 房地产业务分部同比减少 1.57 亿元，主要由于 2023 年 Q1 竣工交付的 地产项目数量较少，结算的收入和利润均同比下降；联发集团上年同期 处臵股票取得收益约 0.79 亿元，本期无此事项。2）供应链运营业务分 部同比减少 0.76 亿元，主要由于上年同期收购建发新胜控制权产生并购收益，贡献归母净利润约 1.15 亿元，本期无此事项。

重视激励，完善治理

股权激励激发团队积极性，助力公司持续稳健发展。公司分别于 2020 年、2022 年推出首期及第二期限制性股票激励计划，其中 2022 年限制 性股票激励计划首次授予对象共计 1066 人（包括公司董事、高级管理 人员、中层管理人员及核心骨干人员），首次授予数量共计 11453.69 万 股，覆盖范围进一步扩大，业绩考核目标与每股收益、营业收入增长率 等指标绑定，有助于充分调动核心团队工作积极性，同时彰显了公司对 于未来发展的信心。

供应链：行业头部，发展稳健

营收规模稳步提升，海外业务布局提速

国内领先的供应链运营服务商，盈利方式多元化。服务模式方面，公司 针对产业链上下游客户核心诉求，搭建了集资源整合、物流规划、库存 管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务 于一体的“LIFT”供应链服务体系，为客户提供以“物流（Logistics）”、 “信息（Information）”、“金融（Finance）”、“商务（Trading）”四大要 素为基础的定制化的供应链运营服务。盈利模式方面，公司在向客户提 供贸易结算、第三方物流、金融服务、信息服务和方案策划等服务的基 础上收取合理的增值服务费（均体现在货物价差中），实现经营利润。

营业收入规模持续增长，上下游客户认可度提升。2019-2022 年，公司 供应链运营业务分部营业收入由 2874 亿元增加至 6963 亿元，CAGR 为 34.3%；归母净利润由 15.8 亿元增加至 40.1 亿元，CAGR 为 36.5%。 2022 年，在供应商合作方面，建发钢铁集团大型供应商合作量提升近24%，建发浆纸集团主要供应商合作量提升 27%；在客户合作方面，公 司下游大客户数占比提升近 5%，交易额占比提升近 10%。2023 年 Q1， 公司供应链运营业务分部实现营业收入 1616 亿元，同比增长 13.09%； 归母净利润 8.5 亿元，同比下降 8.22%，若剔除上年同期收购建发新胜 控制权产生的并购收益的影响，测算归母净利润同比延续 增长态势。

风险管控严格，业务发展稳健。风险管控能力是公司多年来保持供应链 运营业务健康发展的核心竞争力，根据数十年的行业经验，公司现已形 成了“专业化、分级化、流程化”的风险管控体系，用来应对价格风险、 信用风险、货权风险以及汇率风险等主要风险。其中面对持续波动的大 宗商品行情，公司灵活运用期货、期权、掉期、远期等衍生品工具进行 对冲套保，以预案、量化、动态的管控方式合理有效地降低了大宗商品 价格波动风险。2019-2022 年及 2023 年 Q1，公司供应链运营业务分部 归母净利率基本稳定在 0.5%-0.6%，相比于毛利率波动较小。

不断加快全球扩张步伐，国际化布局走在行业前列。公司持续完善全球 化供应链服务体系、拓展国际产业链资源，建发农产品集团、建发汽车 集团等多家经营单位积极探索海外仓模式，增强货源控制能力的同时为 下游客户提供更多服务。截至 2022 年末，公司已在 RCEP 成员国、金 砖国家及“一带一路”沿线国家设立了超 30 个海外公司和办事处，与 60 余个“一带一路”沿线国家建立贸易合作，派驻境外员工与聘用外籍 员工超 250 人。2022 年，公司实现进出口和国际业务总额超 404 亿美 元，同比增速约 9%，占供应链运营业务的比重达 40.42%；其中，出口 业务同比增速超 62%。

核心品类优势稳固，模式复制拓宽领域

多品类拓展，专业化经营。公司目前已与超过 170 个国家和地区建立了 业务关系，产品品类深入到国民经济发展的各个细分领域，涉及金属材 料、浆纸产品、矿产品、农副产品、能源化工产品、机电产品、汽车、 家电、轻纺产品、食品、美妆个护等多个品类，初步实现大宗商品至消 费品的多品类的全球化布局。在多品类布局的基础上，公司推行专业化 经营的战略，成立“七大集团+金融事业部”从事细分品类的经营，坚持高质量发展，确保资源配臵在提质增效中起到促进作用。全球化、多 品类的业务布局能够满足制造业企业多元化的商品采销需求，而公司可 以通过规模效应助力客户降本增效、分享增值收益，同时能够提升业务 发展的抗风险能力和增长速度，有利于平滑周期性。

核心品类优势稳固，多个品类经营货量保持行业领先。营业收入构成方 面，2022 年，冶金原材料业务实现营业收入 3634.00 亿元，同比下降 0.58%，占供应链运营业务营业收入的 52.19%；农林产品业务实现营业收入 1935.13 亿元，同比增长 22.87%，占供应链运营业务营业收入的 27.79%；其他产品业务实现营业收入 1394.06 亿元，同比增长 57.48%， 占供应链运营业务营业收入的 20.02%。细分品类经营货量方面，2022 年，公司经营的黑色、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能化产品等 主要大宗商品的经营货量约 2 亿吨，同比增速近 10%，多个核心品类继 续保持行业领先地位；其中钢材经营货量超 5300 万吨，同比增长超 17%； 农产品经营货量超 3000 万吨，同比增长超 9%；纸浆、纸张合计经营货 量超 1300 万吨，同比增长超 15%。

复制“LIFT”核心能力，拓宽服务领域打造新增长极。基于成熟的“LIFT” 供应链服务体系，公司可以将供应链运营服务以及价值链解决方案在其 他行业持续复制，目前已成功将服务领域拓展至消费品领域和新能源产 业链，并取得良好成效。2022 年，公司供应链运营业务在消费品行业实 现营业收入 467.47 亿元，同比增速 42.81%；其中鞋类产品年出货量超 6000 万双，同比增长超 15%，鞋类出口总额位列全国前三位；家电业 务签约金额超 3 亿元，较上年同比增长约 200%；酒类销售量超 3400 万瓶，同比增长超 15%，其中原瓶进口葡萄酒的数量和市占率连续多年 保持业内领先水平。

向产业链上下游延伸，提高精细化服务能力。以资源为导向，公司通过 介入中游生产加工环节，为下游终端客户提供定制化的深加工产品，与 下游客户形成需求深度绑定的同时，也将获得上游供应商的资源和价格 倾斜。以浆纸产业链为例，在上游环节，公司参股纸浆生产商永丰浆纸， 利用当地丰富的竹林资源制造竹浆，2022 年已形成 45 万吨/年的竹浆 生产能力；在下游环节，建发浆纸集团成功参与森信纸业集团（现更名 为：建发新胜）重组，介入浆纸产业链的生产制造环节，取 得其旗下远通纸业超 40 万吨/年的涂布白板纸和箱板纸产能，同时通过 设立合资公司的方式为下游客户提供分切、配送等终端精细化服务。

持续加快数字化布局，赋能业务经营拓展。公司致力于运用物联网、大 数据、人工智能等新兴技术，推动供应链运营业务实现线上化、数字化、 移动化和可视化升级，目前已在浆纸行业推出“纸源网”和“浆易通” 浆纸产业互联网平台；在钢铁行业推出“建发云钢（E 钢联）”钢铁产业 链数字化协同平台；在农产品行业推出“农 E 点”客户服务平台；在消 费品行业推出食品供应链线上购销服务平台“E 建单”；在汽车行业推出 私域客户数字化运营解决方案“域建”平台和“二手车流通全链路数字 化交易平台”，为不同行业客户提供更高效的综合服务。2022 年，多个 线上业务平台年累计交易额突破 1000 亿元。

行业发展空间广阔，龙头有望强者恒强

行业发展空间广阔，国际化迎来新机遇。制造业特别是大宗商品原辅材 料供需两端制造业的飞速发展催生了对大宗供应链服务的庞大需求；同 时，随着“一带一路”发展格局的不断深化，中国制造业加速出海，中 国大宗商品供应链国际化迎来全新机遇，行业发展空间广阔。2022 年， 我国全部工业增加值突破 40 万亿元大关，占 GDP 比重达到 33.2%；其 中制造业增加值占 GDP 比重为 27.7%，制造业规模连续 13 年居世界首 位。2022 年，我国全年进出口总值首次突破 40 万亿元关口，连续 6 年 保持世界第一货物贸易国地位。

当前市场集中度较低，头部企业有望强者恒强。海外大宗供应链市场集 中度远高于国内市场，寡头竞争格局基本成形，其中日本头部五大综合 商社 2021 年贸易体量已占日本对外贸易总额的 31%。2022 年，我国大 宗供应链市场规模达到 55 万亿元，但 CR4（建发股份、厦门象屿、厦 门国贸、物产中大）市场占有率仅为 4.18%。未来，随着供给侧结构性 改革的深入推进，产需结构进一步优化，我国大宗商品采购分销及配套 服务将逐步向高效、专业的大企业集中，头部供应链企业有望依托其竞 争优势赢得更高的市场份额；更进一步，头部供应链企业有望利用其规 模效应在采购价格、分销渠道、物流资源、资金成本、风险控制等多方 面形成优势，持续为客户提供稳定且高效的服务，助力客户降本提效并 分享增值收益，实现双赢，进一步巩固头部供应链企业的行业地位，进 而实现业务的良性互利循环。

房地产：逆势扩张，未来可期

销售趋势向好，行业排名提升

双品牌运营，多元化发展。公司旗下拥有建发房产和联发集团两大开发 品牌，房地产业务拥有全业态开发经验，涉及住宅、写字楼、品牌酒店、 会议场馆、大型购物商场以及各种类型的公共建筑，同时涵盖城市更新 改造、物业管理、商业管理、代建运营、工程与设计服务、关联产业投 资等业务。公司秉持“布局全国、区域聚焦、城市深耕”战略，现已布 局海西、长三角、长江中游、粤港澳大湾区等核心城市群。2023 年 Q1， 公司房地产业务分部实现营业收入 58 亿元，同比下降 24.10%；归母净 利润-0.5 亿元，同比下降 149.25%；受结算节奏及去年同期处臵股票收 益影响，一季度业绩出现亏损，但毛利率同比增加 2.3 个百分点至 16.5%。

2023 年 1-7 月销售表现亮眼，行业排名稳步提升。根据克而瑞研究中心 的数据，2022 年百强房企累计销售金额同比降幅达到 42%。2022 年， 公司子公司建发房产实现合同销售金额 1781.99 亿元（全口径），同比 增加 1.60%；子公司联发集团实现合同销售金额 315.26 亿元（全口径）， 同比减少 25.26%；销售金额波动幅度均小于同行业平均水平。2023 年 1-7 月，根据克而瑞研究中心的数据，建发房产及联发集团合计实现全 口径销售金额 1452.1 亿元，同比增长 46.8%；其中建发房产全口径销 售金额为 1056.7 亿元，同比增长 44.4%，位列全国第 9 名，较 2022 年 末提升 1 名；联发集团全口径销售金额为 395.4 亿元，同比增长 53.7%， 位列全国第 26 名，较 2022 年末提升 17 名。

逆势扩张拿地，土地储备丰富

积极投资优质标的，夯实土储安全边际。2022 年，公司以多元化方式获 取优质土地 62 宗，全口径拿地金额合计约 1030.25 亿元，其中一二线 城市拿地金额占比达 92%，重点在上海、厦门、北京、杭州等地获取多 个优质项目；在一、二线城市的土地储备（未售口径）预估权益货值占 比约 70%，良好的土储结构为房地产业务的安全发展提供了坚实保障。 截至 2023 年 3 月底，建发房产全口径可售面积 4909.04 万平方米；联 发集团并表全口径尚余可售面积（在建总可售+完工总可售）为 384.43 万平方米。

2023 年 1-7 月拿地力度位居行业前列，后续货源优势有望凸显。（1） 拿地金额方面，中指研究院发布的《2023 年 1-7 月中国房地产企业权益 拿地金额与面积 TOP100》显示，2023 年 1-7 月，建发房产拿地金额为 372 亿元，位列榜单第 3 名。（2）区域布局方面，中指研究院发布的《2023 年 1-7 月各城市群房地产企业拿地金额 TOP10》显示，2023 年 1-7 月， 长三角 TOP10 企业拿地金额 1550 亿元，居四大城市群之首；其中建发 房产拿地金额为 222 亿元，位居长三角企业拿地金额榜首。（3）新增货 值方面，中指研究院发布的《2023 年 1-7 月中国房地产企业新增货值 TOP100》显示，2023 年 1-7 月，建发房产全口径新增货值为 845 亿元， 位列榜单第 3 名；权益新增货值为 704 亿元，位列榜单第 3 名。

拓展服务领域，协同创造价值

公司积极整合优势资源，完善房地产开发和房地产产业链服务布局，发 挥在产品研发和增值服务方面的竞争优势，以“产品+服务”的联动模 式驱动增长： 物业服务方面，截至 2022 年末，建发房产和联发集团旗下物业管理公 司在管项目面积达 6404.44 万平方米，较上年末增加 1513.51 万平方米， 连续多年位居全国物业服务企业百强前列。 商业资产管理业务方面，截至 2022 年末，建发房产和联发集团在厦门、 上海、成都、南宁等多个城市管理 63 个商业项目，管理面积达 226.48 万平方米。其中，建发房产商业管理项目的消费者满意度达 93%，保持 行业领先水平。 代建服务领域，建发房产和联发集团 2022 年新拓展项目 58 个，新增代 建面积 249.84 万平方米，教育、产业园、医疗、大型公建等领域齐发展。 医疗养老领域，建发房产参与运营的建发溢佰养老中心 2022 年获评国 家新标执行以来福建省首批五星养老机构。

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