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建发股份研究报告：房地产兼程并进，供应链保持领先。伴随厦门经济特区成立，40 余载积淀成就“供应链+地产”双龙头企业。1980 年，建发股份（600153.SH）的母公司建发集团伴随厦门经济特区的成立而正式 设立。在 40 余年的发展历程中，逐步从政企合一的平台公司成长为“供应链+ 地产”双主业、多业态融合发展的综合性现代化企业。

近年来地产销售快速扩张，2023 年有望保持较高增速。2017-2021 年建发股 份全口径地产合同销售金额增速保持在 25%以上，2020-2022 年建发房产销售 额排名从 31 升至第 10。2022 年建发股份年报披露的合同销售额达到 2097 亿 元，同比下降 3.6%，与其他龙头房企相比表现稳健。2023 年 1-8 月克而瑞统 计建发房产、联发集团销售额分别达到 1186 亿元、424 亿元，累计增速 31%/46%。在市场波动加大的背景下，我们认为公司全年依然有望实现较高的 销售增速。

逆势拿地补充土储，具备较高货值弹性。在行业调整周期中，建发股份逆势扩 张、积极补充土储。2022 年公司权益拿地金额与拿地面积强度分别保持在 45%/47%。根据克而瑞统计，2023 年 1-8 月建发房产新增土地货值 1020.60 亿 元，排名仅次于保利、华润和绿城，位列行业第 4。拿地策略方面，坚持获取流 动性高、盈利能力优的土地，聚焦核心城市群，聚焦一二线及华东、福建地区重 点城市。子公司建发国际集团 2022 年全口径拿地金额中一二线城市占比约 91%。2022 年建发股份存量未竣工土储中，能级方面，一线/二线/三线占比分 别为 5%/ 41%/ 54%。区域方面，华东（45%）、福建（39%）占比最高，在华 中（16%）、西南（13%）等区域也有大量土地储备。城市方面，公司地产业务 布局全国 70 余城市，2022 年厦门、漳州、南昌、莆田、长沙为未竣工建面规 模最大的 5 个城市。

供应链业务与地产行业相得益彰。公司供应链业务收入保持较高增速，2011- 2022 年营收 CAGR 达 22.67%。对标海外供应链龙头，我们认为公司供应链业 务总营收规模、行业覆盖、净利率等方面仍有提升空间。2023 年供应链组织架 构调整为“七大专业集团”加“新兴事业部”，依托钢铁、浆纸、汽车、农产品、 消费品、矿产和能化七大专业集团，保持传统大宗商品优势的同时，继续深耕开 拓消费与新兴产业供应链业务。酒类供应链中，葡萄酒市占率保持业内领先。原 瓶进口葡萄酒的数量和市占率连续多年保持业内领先水平。2022 年公司在中国 汽车经销商集团百强排行榜名列第 41 位。

股权与债券融资渠道畅通，配股增发进一步夯实权益。2022 年建发股份地产 子公司融资成本位于 4.0-4.3%，相比于 2021 年的 4.5-5.0%进一步下降，负债 成本保持低位。9 月 3 日公司发布配股申报稿，拟募集资金总额不超过 77.88 亿 元，资金用于供应链业务补充流动资金及偿还银行借款，配股完成后有望增厚 公司净资产与净利润水平。

高分红、低估值条件下配置价值凸显。自 2023 年 1 月披露红星美凯龙收购案 以来，公司股价与估值持续下行，截至 9 月 21 日公司市净率不足 0.7x，在龙头 国央企中处于低位。公司 2018 年起分红率保持在 30%以上，2020-2023H1 季 度平均股息率 5.29%，在龙头房企中均为较高水平。我们认为在高分红、低估 值条件下，公司配置价值凸显。