2022年建发股份（600153）研究报告 建发股份供应链与房地产双主业务驱动业绩高增

1、建发股份双主业务驱动业绩高增

1.1双主业齐头并进，母公司实力雄厚助力发展

建发股份是一家以供应链运营和房地产开发为主业的现代服务型企业。公司业务始于1980年，1998年6月由厦门建发集团有限公司独家发起设立并在上交所挂牌上市。公司以“开拓新价值，让更多人过上更有品质的生活”为使命，以“整合资源，创造增值”为品牌核心价值，为客户提供供应链运营服务和房地产综合服务，致力于成为国际领先的供应链运营商和中国优秀的房地产运营商。

经过20余年发展公司业务布局不断完善，跻身“中国500强”第24位。建发集团于1998年发起成立建发股份，并将集团本部与贸易相关的进出口部门及全资拥有的4家公司的经营性资产折股投入，在上交所公开发行普通股；1999年建发股份通过收购厦门联合发展（集团）有限公司75%的股份进军房地产行业；之后6年时间，公司不断壮大供应链产业布局，在物流、汽车、纸业、金属、酒业等领域实现快速拓展；公司于2006年增持联发集团股权至95%，加深房地产行业布局，并于同年着手实施供应链运营商战略转型，标志公司供应链业务的成熟；2009年公司收购建发房产54.65%股权，终于确立“供应链运营+房地产”双主业格局；此后，公司深耕供应链和房地产主业，不断完善业务布局；2018年公司重磅发布“LIFT供应链服务”品牌，进入全国供应链创新与应用试点企业名单；2021年，公司入选“中国500强”第24位，其供应链业务发挥行业示范效应，房地产业务也处于行业领先水平。

母公司具备成熟的品牌优势及丰富的资源，能够助力公司长期发展。厦门建发集团持有建发股份47.38%股权，是世界500强企业，现拥有包括建发股份、建发房产、建发旅游、联发集团、厦门会展集团等控股企业，以及厦门航空、厦门国际银行、厦门农商银行、厦门国际信托、君龙人寿保险、厦门法拉电子、厦门华侨电子等参股企业，主要业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展业、投资，母公司的雄厚实力背景为公司发展提供了有力支持。公司实际控制人为厦门市国资委，国企背景使得公司在各种资源获取方面更具先天优势。

股权激励充分调动管理层积极性，限制条款保障业绩增长。2022年公司开启限制性股权激励计划，共计授予公司董事、高级管理人员、中层管理人员及核心骨干人员等1066名激励对象1.15亿股。此次激励股份按照业绩考核设置了三个解除限售期，2022、2023、2024年度每股收益不低于1.25元/股、1.30元/股、1.35元/股，且不低于同行业均值或对标企业75分位值水平；以2020年度营业收入为基准，营业收入增长率不低于30%、45%、60%。

1.2营收大幅上升，双主业务驱动发展

公司收入和利润稳健增长。2017-2021年公司业绩稳步增长，营收由2168亿元增长至7078亿元，增速为37.2%；归母净利润由33.3亿元增长至61.0亿元，复合增速为16.4%。2022Q1实现营业收入1506亿元，同比增长40.6%；实现归母净利润10.1亿元，同比增长29.8%，业绩表现亮眼。

供应链运营和房地产双主业齐头发展，利润贡献占比均衡。从收入结构来看，2021年公司供应链运营和房地产业务分别实现6115和963亿元，占比分别为86%和16%。从盈利结构来看，双主业贡献占比较为均衡，2021年供应链运营业务实现归母净利润32.2亿元，贡献比重为52.8%；房地产业务实现归母净利润28.8亿元，贡献比重为47.2%。

公司毛利率有所承压。2016至2021年，公司供应链运营业务的毛利率水平由3.79%下降到1.49%，房地产开发业务的毛利率水平呈现倒V形，由2018年35.37%的高点降至16.76%。随着行业竞争加剧、宏观利率水平走低、相关行业政策收紧等因素影响，公司毛利率有所承压。2022Q1供应链业务毛利率有所回暖，升至2.4%；房地产开发业务受整体环境影响依旧承压，下降至14.2%。

2021年公司各周转率指标提高，营运能力改善。2019-2021年公司应收帐款周转率分别为49.2、75.0和110.7次，得益于供应链运营业务营业收入大幅增长，赊销规模保持稳定，应收帐款周转率大幅提高。由于公司土地储备和在建项目的投入，以及供应链运营方持有待售的存货的增加，公司存货周转率较过去几年有所下降，2021年存货周转率为2.40，较2020年提高0.33次。受疫情影响，2022Q1公司运营指标并不乐观，Q1应收账款周转率仅14次。

2、供应链：规模增速行业领先，建发股份LIFT服务体系先进

2.1核心品类保持领先，服务领域不断拓宽

国内供应链运营服务前景广阔，行业集中度提升将利好龙头企业。国家统计局数据显示我国批发业规模稳步增长，2012年我国限额以上批发业企业营业收入为29.2万亿元，2020年增长至65.9万亿元，2013-2020期间CAGR为10.7%，持续增长的批发业为供应链运营服务提供广阔的发展前景。目前国内供应链运营商数量众多，大致分为央企、地方国企和大量中小规模的民营企业，行业集中度较低。top5上市公司营业收入快速增加，2013至2020年CAGR高达28.53%，行业集中度持续提高，CR5由2012年的0.7%提高至2020年的2.3%。随着行业格局变化，业务将向实力雄厚、综合服务能力强的大企业聚集，龙头企业的经营规模具有较强的成长性。

四大集团五大事业部覆盖全产业，独立运营提升效率争。公司具有钢铁集团、纸浆集团、汽车集团和农产品集团四大专业集团，消费品事业部、矿产有色事业部、能化事业部、机电事业部和综合事业部五大事业部，每个集团和事业部下有若干运营单位通过“公司化”方式独立运作核算，公司另有多个境内外平台公司，共同支持供应链运营。公司业务细分领域精细，每个集团和事业部的业务边界清晰，不存业务竞争。目前公司在钢铁、浆纸、汽车、农产品、消费品、矿产有色、能源化工、机电、综合行业等业务领域形成优势，与170多个国家和地区建立了业务关系。

公司供应链运营业务实现超高速增长，优势品类贡献突出。2021年公司经营的黑色、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能化产品等主要大宗商品的经营货量超过1.7亿吨，同比增速超36%，多个核心品类继续保持行业领先地位。供应链业务全年实现营业收入6115亿元，同比增长74.5%；实现归属于母公司的净利润32.2亿元，同比增长80.8%。2022Q1供应链业务依旧保持高位增长，收入达1429亿元，同比增长40.2%。收入构成方面，2021年冶金原材料和农林产品业务实现收入3655亿元和1575亿元，分别同比增长84.7%和65.5%，占供应链运营业务收入的59.8%和25.8%，优势品类贡献突出。

业务规模位列行业第一梯队，品类布局实现差异化竞争。国内供应链行业，公司的主要竞争对手为物产中大、厦门国贸和浙商中拓四家公司，公司业务规模和增速均处于行业领先水平。从经营品类来看，各公司在金属矿产资源、能源化工方面均有布局，但细分优势品类有所不同，形成差异化竞争，公司在铁矿石、粮食、纸浆等领域均保持领先地位。

拓宽服务领域，业务拓展消费与新能源产业链。1）消费品供应链业务：2021年公司在消费品行业的供应链业务实现营业收入超320亿元，同比增速超20%，在已有的汽车、酒类、轻纺产品及乳制品的基础上，拓展更多消费品品类。线下签约合作渠道经销商已超百家，覆盖全国15个省和两个直辖市，签约总金额近1.5亿元。2）新能源供应链业务：公司已与隆基股份、天合光能等多家光伏企业建立合作关系并推进供应链服务业务，并在上海临港奉贤区自有仓库投资建设分布式光伏电站。公司旗下汽车集团加快布局新能源汽车市场，与特斯拉、理想、蔚来的售后合作区域进一步扩大，并取得小鹏、smart、威马的代理经销权。

2.2LIFT服务体系模式先进，三级风险管控灵活高效

科技赋能引领供应链业务数智化创新，打造LIFT供应链服务体系。公司搭建了集资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的“LITF”供应链服务体系，为客户提供以“物流（Logistics）”、“信息（Information）”、“金融（Finance）”、“商务（Trading）”四大要素为基础的定制化的供应链运营服务。商务服务方面，公司建立“纸源网”和“浆易通”B2B网上交易综合服务平台、“建发云钢（E钢联）”钢铁产业链数字化协同平台、“E建单”食品供应链线上购销服务平台、“E建签”电子签约平台、“农E点”农产品客户服务平台和供应链运营管理系统（SCM）。物流服务方面，公司建立“E建巡”远程库存盘点管理平台、仓储管理系统（WMS）和运输管理系统（TMS）。金融服务方面，公司建立“点价APP”线上期货点价交易平台和银企直连平台（E2B）。信息服务方面，公司建立ERP期货管理系统和智慧罗盘数据分析系统（BI）。

“LIFT”供应链综合服务体系模式先进，具有高度定制化和超强复制性特点。产业链实质是围绕核心企业、众多中小企业参与、各企业相互依存的资金流、物流和信息流。公司精准发现当前产业链中存在的痛点，如供需矛盾大、信息不透明、交易效率低、库存压力大、资金周转慢等，恰如其分地介入各个流通环节，为上下游企业提供集约化采购和分销、优化物流方案、信息协同、定制信用交易方案等商务、物流、信息和金融服务。公司从四大类供应链基础服务出发，以客户需求为导向，为客户整合物流、信息、金融、商品、市场五大资源，提供“4→n”的定制化解决方案，不断挖掘供应链运营环节潜在的增值机会。

风控理念坚持“专业化”，风控体系“分级化”。公司作为打通国际国内双循环的着力点，在服务大宗商品过程中面临价格风险、信用风险、汇率风险、政策风险等主要风险。公司秉持“专业化”的运营战略，针对不同的行业搭建相应的业务管理架构，构建三级风险管理架构：第一级由董事会下设的风险控制委员会履行风险管控职责；第二级由公司经营班子和总部多个职能管理部门履行风险管控职责；第三级由子公司经营管理层和相关职能部门履行风险管控职责；通过分级管理，公司在防范风险的同时兼顾灵活、适度和高效。

3、房地产：建发股份优质产品驱动销售增长

3.1销售逆势增长，优质产品提升溢价

房地产业务收入与利润稳步增长，初步形成全国性战略布局。公司致力于成为“中国优秀的房地产运营商”，旗下子公司建发房产已连续11年获得“中国房地产开发企业50强”，2021年位列第16位，子公司联发集团位列“2021中国房地产百强企业”第33位。公司积极整合优势资源，业务板块涵盖房地产开发、城市更新改造、关联产业投资、代建运营、商业管理和物业管理，2021年子公司建发房产收购了A股上市公司合诚股份29.01%股权，完善了建发房产在工程管理产业链的布局。公司坚持“布局全国、区域聚焦、城市深耕”战略方针，房地产业务遍及中国60多个城市，现已布局长三角、长江中游、粤港澳大湾区等核心城市群，初步形成全国性战略布局。

营收与利润高速增长，结算资源充足提供业绩保障。2021年公司房地产业务分部实现营业收入963亿元，同比增长16.9%；实现归母净利润28.8亿元，同比增长5.7%。2022Q1房地产业务保持高速增长，实现营业收入77亿元，同比增长49.7%。2021年末建房房产和联发集团合计已售未结金额亿元1966亿元，覆盖2021年地产业务收入2倍，可结算资源充足，为未来业绩提供充足保障。

公司销售增速行业领先，子公司建发房产销售排行逆势提升。2021年公司实行线上线下营销双线并行，实现合同销售金额2176亿元，同比增长57.7%，实现合同销售面积1181万平方米，同比增长54.4%，销售增速远超同行。公司在一二线城市的合同销售面积占比超70%，合同销售金额占比超80%，较2020年均有所提升。公司2022Q1实现销售金额367亿元，旗下建发房产1-5月累计销售464亿元，位居克尔瑞销售排名第15位，呈现逆势提升，累计销售跌幅-37%，较同行较小。

打造品牌竞争力，优质产品形成溢价。子公司建发房产致力于成为“新中式生活匠造者”，提出“建识东方，发献大美”的新中式产品主张，通过“儒门、道园、唐风、华纹”的匠造理念，打造了“满与空、像与象、繁与简、华与仆”对立的“王府中式”、“禅境中式”两类新中式产品。子公司联发集团精研人文精神，凝炼定位于成长型幸福人文社区的“悦系”、聚焦进阶型品质人文社区的“臻系”、立基于精品艺术人文社区的“嘉和系”三大产品系列。公司优质产品赢得较高市场认可度，二手房项目较所在区位二手房均价存在明显溢价。

3.2投资力度逐年加大，可售面积储备充足

投资力度逐年加大，保持积极的拿地节奏。2018年子公司建发房产和联发集团权益口径拿地金额合计仅有325亿元，随着公司业务的快速发展，投资力度也在不断加强，2021年已突破1000亿元，同比增速32.1%。2021年公司以多元化方式获取优质土地114宗，全口径拿地金额合计约1576亿元，新增计容建筑面积1344万平。

土地项目储备充足，主要布局一二线城市。2021年末公司权益口径期末土地储备面积达2187万平方米，在一、二线城市的土地储备预估权益货值占比超70%，满足公司可持续发展需求。子公司建发房产和联发集团共有37项拟建项目，预计可售面积达561.6万平方米；共有360项尚未出售完毕的在建/竣工项目，面积合计高达2307万平方米。可售面积中福建省内及华东地区占比较高，分别达22%和41%。

产业链多元业务协同发展。公司在房地产开发业务的基础上，延伸出商业管理、物业管理、代建运营等相关业务协同发展的新格局。1）物业管理：建发房产和联发集团旗下物业管理公司在管项目面积达4891万平方米，较上年末增加1010万平方米，已连续多年入选全国物业服务企业百强前列。2）商业管理：公司商业资产管理业务通过与信息数字流程结合，建立了全新标准运营体系。截至2021年末公司在厦门、上海、成都、南宁等多个城市管理62个商业项目，管理面积达245万平方米。3）代建服务：新拓展项目49个，新增代建面积超过680万平方米，教育、产业园、医疗、大型公建等领域齐头并进。2021年，建发房产收购合诚股份29.01%股权，完善了建发房产在工程管理产业链的布局。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）