2025年高品质住宅行业报告：三四线楼市新变化，结构性机会仍存

前言

我们此前发布“好房子”系列报告，在2024年9月9日发布的《新房“高品质化”下，房企土储结构分析 ——高品质住宅系列 报告之一》中，系统梳理了主流房企的土储结构、历史包袱；在2025年4月16日发布的《新一轮产品迭代周期已来，“好房子” 助力止跌回稳——高品质住宅系列报告之二》中探讨高品质住宅潜在空间、与汽车手机等传统消费品的可比性；在2025年8月 1日发布的《从成本加成到价值回归：商品房定价逻辑的嬗变与未来——高品质住宅系列报告之三》中，以商品房定价逻辑为 切入点，探讨过往及未来商品房定价逻辑的变化、未来楼市的演变方向。

本篇报告我们以三四线城市作为切入点，市场对三四线城市存在固化思维，认为三四线受早期棚改需求透支、潜在购房群体 减少等因素，楼市难言乐观，房企拿地更多聚集确定性强的一二线核心区。我们认为尽管三四线存在在售库存大、需求透支 或不足等影响，但并不影响部分三四线城市、部分“好房子”复苏。实际上相比一二线城市，部分三四线城市有以下优势：1） 供给端方面，市场格局更好，更多房企退出，而新进入者面临市场不确定性、客研及销售投入等门槛，意味着拿地端竞争并 不激烈；2）需求端方面，三四线城市对于“好房子”接受度或更高，一是好房子稀缺，二是低均价导致总价不高（和高端汽 车相当），更容易接受其消费品属性；同时为品质付费意愿更强，供需格局优化带来部分三四线城市产品利润率更高；3）部 分城市房价已跌至绝对水平低位，楼市调整更多为成交量，而非价格。

三四线格局优化，仍存结构性机会

三四线库存高企，但去化周期及价格降幅已相对平稳

三四线库存高企：根据中指院数据，截至2025年8月，35城商品房平均出清周期45.7个月，其中三四线城市达50.5个月，高 于一线城市（35.1个月）、二线城市（39.9个月）。从三四线整体楼市情况表现看，库存去化周期较长，叠加成交量低迷， 导致当地楼市长期“有价无市”；同时由于经济基础薄弱，产业支撑不足，多数三四线城市面临楼市内需不足问题。

但去化周期及价格降幅已相对平稳：但同时我们看到，三四线城市由于供给同步收缩，且楼市相较一二线调整较早，库存去 化周期已相对稳定，房价调整幅度逐渐收缩，一些基本面较好三四线城市，依然受到头部房企及深耕型房企布局青睐。

房企拿地聚焦下一二线城市土拍热度不减，三四线土拍整体平稳

三四线土拍溢价率整体平稳，留有项目利润空间：主流房企拿地更加注重确定性与安全性，城市选择愈加聚焦，推动核心城 市核心区域地块成交持续高热，高溢价地块多集中于一二线城市；三四线城市由于出险房企逐步退出、投资优先性弱于一二 线城市，同时考虑投拓及客研试错成本，较少新增房企进驻，因而土拍整体表现平稳，仅深耕型本地房企或在本地布局多年 的央国企保持拿地，竞争压力及拿地溢价率显著低于一二线城市，为项目利润率兑现留有更多余地。

我们对比2025M1-8、2024年百城土地成交溢价率， 2025M1-8三线城市土地成交溢价率较2024年下滑0.7pct，一线城市、二 线城市增长7.9pct、5.9pct。

三四线改善及大户型化趋势更为明显，对“好房子”付费意愿增强

三四线城市改善及大户型化趋势较一二线城市更为明显：根据克而瑞数据，相较于高能级城市，三四线城市对4房户型偏好 增强，4房成交占比明显高于一二线城市，且占比持续提高；同时在三四线城市110平米为面积分水岭，超过110平米的产品 市场份额呈持续增长趋势，低面积段产品成交占比连续2年缩减。

我们认为三四线城市对大户型需求量更高，主要出于以下原因：1）三四线城市居民家庭观念更强，且生活成本低、育儿压 力小，生育意愿通常高于一二线城市，家庭结构以多代同住、多孩家庭为主，催生对大户型的刚性需求；2）房价及总价门 槛低，大户型购买承接力强，避免短期二次换房摩擦成本；3）三四线城市 “熟人社会” 属性更强，大户型可满足“社交 + 面子”隐性需求，居民更愿意为高端配置等付出“品质溢价”。

三四线格局优化，参与者出清，拿地成本下滑

根据中指院拿地数据，我们观察金华、台州、莆田等仍有房企保持拿地的三四 线城市，进驻房企数量已大幅缩减。一方面，出险房企持续退出土地市场；另 一方面，未出险房企考虑三四线潜在购买力缩减，同时为保证资金链安全，将 资金集中投向风险更低、周转更快的一二线城市，从而减少三四线投资。

我们看到，当前金华、台州土地市场主流房企仅剩滨江、绿城保持拿地，莆田 土地市场仅剩建发、联发、保利三家房企，均为区域深耕型房企或央国企，土 拍竞争强度下滑亦带来成交溢价率走低，为三四线项目利润留有余地。

三四线布局房企及项目案例测算

哪些主流房企仍在布局三四线？

2025前9月，仍在三四线保持拿地的品牌房企，主要系保利 发展、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国等国央企，此外 深耕杭州的民营房企滨江集团在省内三四线城市金华，亦有 布局。整体看，房企进驻的三四线城市，主要集中在粤港澳 大湾区、长三角、福建等区域。除绿城中国在浙江三四线拿 地较多，溢价率较高外，其余房企拿地溢价率均在10%以 下。

以金华绿城、滨江项目为例

我们对金华绿城·凤起潮鸣和金华滨江城投·和品项目进行毛利率测算，根据中指院数据，房企拿地楼面地价分别为 26492、12502元/平米，假设资本化利息按售价1%，建安成本*分别按7000、5955元/平米计，结合售价40000、 23000元/平 米，则对应毛利率为15%、19%，明显高于绿城中国、滨江集团近年整体毛利率水平。

以南通中海宏洋、建发项目为例

我们对南通臻如府(中海宏洋项目）和建发·观云府项目进行毛利率测算，根据中指院数据，房企拿地楼面地价分别为 10896、8800元/平米，假设资本化利息按售价1%，建安成本均按6000元/平米计，结合售价25000、21000元/平米，则对应毛 利率为31%、29%，明显高于中海宏洋、建发国际集团近年整体毛利率水平。

以莆田联发保利、建发联发项目为例

我们对莆田联发保利禧悦和建发联发望湖项目进行毛利率测算，根据中指院数据，房企拿地楼面地价分别为8558、6752元/ 平米，假设资本化利息按售价1%，建安成本均按4000、7000元/平米计，结合售价16000、19154元/平米，则对应毛利率为 21%、27%，明显高于建发国际集团、保利发展近年整体毛利率水平，亦佐证三四线城市2024年拿地毛利率或较2022年提升。

三四线楼市演变对一二线的启示

三线城市成交占比稳定,更易达成“消费品+居住属性”共识

尽管三四线城市存在潜在购房群体萎缩等担忧，但从30个大中城市成交面积结构看，尽管2022年以来楼市持续下行，但三线 城市成交占比保持稳定，并未出现明显超跌，或反映本地购房者早已对房价下跌脱敏，叠加房产价值量不高（与部分高端汽 车价值量相当）、金融属性不强，更易达成房产“消费品属性”、“居住属性”共识。

三四线房价接近成本线，部分成交价已逐步走稳

根据中指院统计，2025上半年316个三四线城市成交地价在2039元/平， 2023年全国住宅建安在2100元/平上下，不考虑其它成本，地价及建安成 本已在4000元/平左右。根据CEIC数据，2022-2023年数据可得的城市 中，31城2022年住宅成交价格在5000元/平以下，其中2023年19个城市已 实现止跌，另外下跌的12个城市，10个城市跌幅在5%以内。

我们认为部分三四线成交价走稳符合成本定价逻辑，即使楼市整体尚未 企稳，但开发商进一步降价的意愿在下降。

三四线“好房子”止跌，楼市向“提质”演变—以建发国际为例

我们以品牌房企建发国际集团为例，公司下沉低能级城市 打造多个本地改善型标杆产品，三四线城市销售均价自 2022年以来保持相对平稳，其中徐州、温州等地2024年销 售均价略高于2022年均价。我们认为中海宏洋、建发国际 部分三四线项目价格企稳，一方面体现“好房子”仍能维 持一定产品溢价，另一方面也反映三四线楼市正在由普跌 向分化、提质演变，或将成为未来全国楼市演变方向。

三四线楼市演变于一二线城市启示意义

总结三四线楼市近年发展及演变，可以发现：1、市场格局优化，新项目的去化及盈利较好；2、市场对“好房子”接受度较 高，愿意为品质付费；3、存量旧规产品绝对价值处于低位、跌幅放缓但流速较慢。整体三四线楼市呈现“分化提质、格局优 化”。

参考三四线楼市演变历程，我们认为一二线楼市或也将呈现分化提质：

一方面，产品迭代升级及消费者居住改善的趋势不会变，一二线城市核心区好房子有望延续“止跌回稳”，且仍将保持溢价 及较好流速；

另一方面，尽管多数房企回归一二线带来土拍竞争加剧，但考虑部分出险房企退出，且优质项目招拍挂门槛较高（品质及资 金实力要求），核心城市核心区域的房企竞争格局仍有望不断优化，中小房企较难在热门地块胜出，资金实力强的央国企/品 牌房企优势更为突出，尤其总价较高的豪宅地块，通常仅剩保利、招商、华润、中海等少数央企竞拍，叠加产品售价溢价， 项目利润率有望改善提升；

最后，对于一二线城市郊区存量项目，或将类似三四线城市旧规产品，由于库存去化压力较大，延续阴跌或缓跌，购房者逐 渐接受消费品属性，但考虑一二线人口净流入带来的居住需求，租售比或是一二线郊区存量旧规项目定价很重要的锚之一 （不考虑学位等其它附加属性）。

报告节选：

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）