高品质住宅行业报告：三四线楼市新变化，结构性机会仍存.pdf

高品质住宅行业报告：三四线楼市新变化，结构性机会仍存。三四线去化周期及价格降幅已相对平稳，土拍竞争强度较弱：尽管三四线楼市库存去化周期较长、面临楼市内需不足等问题，但供给同步收缩， 且楼市调整较早，库存去化周期已相对稳定，房价调整幅度逐渐收缩。此外由于主流房企拿地聚焦核心一二线城市，三四线城市由于出险房企逐 步退出、投资优先性靠后，同时考虑投拓及客研试错成本，较少新增房企进驻，因而竞争压力及拿地溢价率显著低于一二线城市，仅深耕型本地 房企或在本地布局多年的央国企保持拿地，为项目利润率留有更多余地。

三四线改善及大户型化趋势明显，“好房子”付费意愿较强：一是三四线城市家庭观念更强，育儿成本低，家庭结构以多代同住、多孩家庭为主， 催生对大户型的刚性需求；二是房价及总价门槛低；三是 “熟人社会” 属性更强，大户型可满足“社交 + 面子”隐性需求，居民更愿意为高 端配置等付出“品质溢价”。此外一二线城市由于房价较高、土地资源紧张，多数户型设计更加注重空间利用率及性价比，三四线城市则由于房 价较低，开发商可倾注具有创新性和特色产品设计；当前三四线城市已现第四代住宅产品，不乏豪宅产品力对标一二线城市。

三四线深耕房企胜者为王，参与者出清，新项目利润率较优：我们观察仍有房企保持拿地的三四线城市，进驻房企数量已大幅缩减，如金华、台 州主流房企仅剩滨江、绿城保持拿地，莆田仅剩建发、联发、保利三家房企。我们认为，相比一二线城市，深耕三四线房企更容易”胜者为王”， 一是新增房企较少；二是三四线潜在购房群体以本地人为主，更需要房企严谨的客研及兑现度, 理解本地特色，凸显深耕优势；三是三四线城市 熟人氛围感浓厚，深耕型房企在“老带新”、“全民营销”拓客上更有口碑。我们对比中海宏洋近年新开盘的典型项目毛利率，位于三四线城市 项目毛利率，高于二线城市项目，亦高于公司2022-2025H1新拿地项目整体毛利率。

三四线更易达成房产“消费品+居住属性”共识，楼市分化提质：近年三线城市成交面积占比保持稳定，并未出现明显超跌，或反映本地购房者 早已对房价下跌脱敏，叠加房产价值量不高（与部分高端汽车价值量相当）、金融属性不强，更早达成房产“消费品属性”、“居住属性”共识。 当前国内部分三四线城市房价接近成本线，成交价已逐步走稳，同时亦看到部分三四线品质新房价格企稳，一方面反映“好房子”仍能维持一定 产品溢价，同时也佐证在由普跌向分化、提质演变，或成为未来一二线城市及全国楼市演变方向。