房地产行业周报：春节楼市走势平稳，重申关注香港地产.pdf

房地产行业周报：春节楼市走势平稳，重申关注香港地产。与市场不同的观点： 1.近期部分核心城市挂牌量下降、价格企稳引发市场对于周期拐点的期待，但我们认为仍需观 察。首先，改善城市样本并不充裕，主要以上海、南京为代表，深圳等核心城市压力仍大。其 次，近期楼市改善有其特殊原因，以上海为例，今年春节较晚导致部分小阳春需求前置，房价 急跌半年、近期的政策宽松预期也促成了部分观望需求入市，叠加供给端挂牌量的下降，最终 促成了楼市企稳。需要指出的是，上海去年四季度以来的挂牌量下行是价格急跌后成交量上 行，部分房东接受不了过低的价格而撤牌，新增挂牌量小于撤牌+成交量所致。而近期挂牌量 的下滑则有季节性原因，每年临近春节和春节假期挂牌量都会有所下滑，预计春节后将有所回 升。此外，今年上海还将迎来首次限售房的大规模集中解禁，届时将对市场形成冲击。我们认 为 5 月是非常重要的楼市真实景气度观测节点。 2.年初以来《求是》等官媒的发文引发市场对于政策转向和新一轮大规模房地产救市政策的期 待，但我们认为政府对房地产的政策思路并无实质变化。根据我们对过往政策思路的理解结合 近期的解读，政策总体方向依旧是防风险、保民生、去金融化，对出险房企的处置原则依旧是 市场化、法制化。《求是》虽然肯定了房地产行业的金融属性，但并不意味着要强化金融属 性。从资管新规到三道红线再到贷款集中度管理，政府对于房地产行业去金融化的决心是持续 和深刻的。尽管思路未变，由于去年下半年核心城市景气度加速下跌，今年楼市逆周期调节力 度边际趋强亦是确定的。我们判断，下一阶段可能的政策中心或将围绕以城市更新为重心的三 大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如社保年限宽松以及落户资格宽松 等，但市场期待的深度降息、大规模收储等政策我们判断仍有较大落地难度。

重点事件点评： 春节假期港资房企股持续走强。受益于香港楼市基本面触底改善，港资房企股票去年以来持续 走强。香港楼市成交量于 2024 年初见底，房价于 2025 年初见底，目前已走出量价齐升趋 势。我们认为，香港楼市的企稳修复是确定性的触底改善，而非下跌趋势中的中继反弹。我们 认为香港楼市止跌回稳的核心原因是量价深度调整后的自然修复（量-42%，价-65%）以及租 金回报率跑赢房贷利率，此外楼市限制政策宽松、人口流入、港股财富效应亦提供了支撑因 素。建议大家持续关注港资地产相关标的。

周度跟踪： 1.二手房：春节假期全国挂牌价周环比两连涨但幅度较弱，修复面有所扩大。全国 85 城挂牌 价自 2026 年 2 月 8 日触底后反弹 0.1%，假期挂牌价虽周环比两连涨但幅度有限，本周我们重 点观测的 50 个样本中，触底反弹的城市数量由 18 个增加至 41 个；在整体挂牌价触底反弹的 同时，挂牌量春节期间周环比延续下行趋势，降幅边际收窄。50 个样本城市城挂牌量春节假 期周环比-0.22%，降幅环比收窄 0.39pct；一线城市春节假期挂牌量周环比-0.14%，降幅环比 收窄 0.66pct；春节期间二手房成交表现亮眼，京、广、深涨幅明显。春节假期我们跟踪的 16 个样本城市日均成交同比去年春节假期+23%，京、广、深日均成交同比去年春节假期+88%。 2.新房：春节假期日均成交同比下降，仅青岛、济南同比上涨。我们跟踪的 10 个样本城市春 节日均成交同比去年春节假期下降 48.66%，其中青岛、济南同比+148.17%、+9.84%；库存 总量微降，周环比降幅与上周持平。我们跟踪的 10 个样本城市新房库存周环比-0.1%，降幅与 上周持平；一线城市新房库存周环比-0.1%，周环比降幅收窄 0.2pct。