2025年香港房地产行业：住宅市场止跌回升趋势确立，商办市场现结构性改善

香港住宅市场：资产配置需求推动成交量价持续回升

1.1 香港住宅成交量价持续回升

2025 年 3 月以来香港住宅成交量维持高位。2021 年香港的一二手住宅成交量达到 69397 宗，创 2013 年以 来的最高值。随后的 2022、2023 年，香港住宅市场交易热度持续下行，年成交量分别为 42063、40369 宗。2024 年 2 月末港府的全面撤辣，带动内地购买力涌入市场，带来了 2024 年 4、5 月的住宅成交量脉冲；2024 年 9 月 恒指大幅上行 17.48%，带动 10、11 月的成交量再次出现脉冲；两次脉冲带动 2024 年全年的一二手私宅成交量 达到 50661 套，同比增长 25.5%。2025 年 2 月恒指再迎大幅上涨，月内涨幅 13.43%，随后自 3 月开始至 11 月 的一二手私人住宅成交量基本维持在5000 宗以上的高位；前 11个月一二手私宅成交 54669宗，同比增长 17.0%， 其中一手私宅成交 18794 宗，同比增长 17.5%，二手私宅成交 35875 宗，同比增长 16.7%。

2025 年 3-5 月香港住宅价格完成底部确认，5 月底至今房价回升幅度 6.2%，2025 年年内上涨 4.3%。以香 港中原城市指数（香港二手住宅价格指数）衡量，2021 年 8 月香港住宅价格见顶，随后进入长达 3 年半的下行 周期。2024 年全年虽然私宅成交量有 25.5%的同比提升，但是价格指数全年仍有 6.5%的降幅。2025 年的前三个 月，香港住宅价格仍呈现下行趋势，3 月中旬的价格低点较 2024 年年末下降 2.0%。随着 3 月以来成交的持续放 量，3 月中旬至 5 月末的两个半月时间里，香港住宅价格完成了磨底，于 5 月末开始进入回升周期。5 月末至 12 月初香港住宅价格回升 6.2%，基本保持每个月 1 个百分点的稳定增速；截至 2025 年 12 月中旬，香港二手住宅 价格较 2024 年年底上涨 4.3%。

2025 年 9 月以来新盘加价现象开始增多，九龙、新界热销项目多。随着楼市成交量价回升趋势的确立，2025 年 9 月份以来香港新盘的提价现象开始增多，11 月以来开始大范围密集出现，包括九龙启德、油塘，香港岛北 角、黄竹坑，新界屯门、将军澳等区域的新房项目陆续出现提价行为。从 2025 年前 11 月的新房销售区域热度 来看，九龙、新界的多个区域项目出现热销，前 11 月新界将军澳、九龙启德、新界西贡、新界元朗共 4 个区域 的一手住宅注册量均超过 1300 宗。

1.2 近期香港住宅成交结构中投资性需求提升

2025 年 3 月香港住宅成交放量以来，500 万港元以上的高总价段房源成交占比出现自 2022 年以来的首次 反弹，反映出投资性需求的提升。2021 年香港私人住宅成交结构中，总价 500 万港元以上的房源占比达到 81% 的历史高位；随后随着市场量价的下行，2022 年至 2025 年 1-2 月的 500 万港元以上房源成交占比呈现逐步减少 趋势，至 2025 年 1-2 月时仅有 49%，市场下行期时总价较低的刚需更多支撑市场需求。2025 年 3 月起香港住宅 成交开始放量，3-11 月的成交结构中 500 万以上房源的占比反弹至 57%，低总价刚需占总成交的比例下降；总 价段适中的 500-1000 万港元房源成交占比在短期内明显提升，除了有部分先前观望的刚改型客户加速入场的影 响，也反映出投资性需求的提升。

2025 年年初以来香港中小型住宅单位的价格涨幅大于大型单位，同样反映出投资性需求的提升。2025 年年 初至 12 月初，香港的中小型住宅单位（实用面积千呎以下，折合 92.9 平米以下）价格上涨 3.2%，大型住宅单 位（实用面积千呎及以上，折合 92.9 平米及以上）价格上涨 1.9%。以上数据反映出香港住宅成交放量以来，总 价段适中的小面积单位拥有更大的成交占比与价格涨幅，一定程度上代表着居住条件良好、易于出租的小面积 单位成交热度提升明显，投资性需求对楼市成交的贡献提升。

2025 年年初以来港岛住宅价格出现下跌，走势弱于九龙和新界，主要由于港岛住宅单价高、楼龄老。2025 年年初至 12 月初，九龙、新界东、新界西的二手住宅价格指数分别上涨 5.4%、5.9%、3.0%，而同期港岛则下 跌 1.7%。港岛价格走势的背离，主要由于在此轮投资性需求提升的背景下，投资性资金更加偏好房龄新、总价 适中的房源，而港岛住宅的单价较高，楼龄较老：1）港岛住宅的单价平均在 13-15 万元/平米左右（换算为人民 币计价，以实用面积计），高于九龙和新界的 9-13 万元/平米左右；2）港岛的私人楼宇数量占全香港的 21.4%， 而 30 年以上楼龄的私人楼宇数量占全香港的 34.2%，住宅整体楼龄偏老。

1.3 美联储降息与港股上涨背景下资产配置需求的提升，是本轮香港住宅量价 上行的主因

美联储降息与港股上涨背景下资产配置需求的提升，是本轮香港住宅量价上行的主因。其他支撑本轮量价 上行的因素包括：积极的人才引入政策、留学生数量增长带来的住房需求，住宅租售比的提升，港府克制的新 增供应，全面撤辣带动内地买家热情，香港本地居民稳固的基本盘等。

1.3.1 主要因素：美联储降息与港股上涨背景下资产配置需求的提升

美联储降息与港股、香港住宅价格的关系可分为两种情况，美联储主动式降息时香港住宅价格呈现上升趋 势。观察 1994 年以来美元利率周期与香港住宅价格之间的关系，降息对于住宅价格的影响分为两种情况：1） 当经济出现危机后美联储进行的降息，可归类为应对式降息，此类降息期间港股与香港住宅价格在危机的冲击 下，往往出现下行。包括 2001-2003 年间因互联网泡沫破裂、叠加 911 事件对经济的冲击，美国联邦基金目标 利率上限由 6.5%下调至 1.0%；2007-2009 年间，为应对次贷危机的爆发，美国联邦基金目标利率上限由 5. 25% 下调至0.25%；2019-2020年，为应对新冠疫情对经济的冲击，美国联邦基金目标利率上限由2.50%下调至 0. 25%。 2）当经济并未出现显性危机时，美联储进行的降息可归类为主动式降息，此类降息期间港股与香港住宅价格呈 现上升趋势。包括 1995-1998 年间美国联邦基金目标利率上限由 6.00%下调至 4.75%（1997 年爆发的亚洲金融 危机导致了港股与香港住宅价格由涨转跌）；2024 年 9 月以来美国联邦基金目标利率上限已由 5.50%下调至 3.75%，在此期间港股应声上涨，而香港住宅价格则由于需要摆脱 2021 年以来的下跌惯性，于 2024 年 9 月至 2025 年 5 月期间完成探底-磨底的过程，在 2025 年 5 月后开启回升趋势。 此轮美联储主动式降息背景下，香港住宅价格受资产配置需求提升影响而上升。此轮资产配置需求提升、 进而传导至香港住宅价格上升的逻辑主要有 3 点：1）此轮美联储降息、中美利差出现收窄，美元与实行联系汇 率制度的港元出现对人民币的贬值趋势，资金寻求以资产配置的方式平抑汇率下行的影响，配置具备稳定居住 需求的香港住宅成为了资金的重要选择。2）当前地缘政治局势日渐复杂、美元信用衰退的背景下，先前配置美 元资产的资金有重新配置的需求，资金自由流通、背靠内地、积极融入全国发展大局的香港成为了资金配置的 优选目的地，香港住宅作为香港一项重要的大类资产，成为资金青睐的选择。3）港股自 2024 年年初开启的此 轮上行具有较强的财富溢出效应，港股当前流通市值约 47 万亿港元，根据中原地产测算，香港的私人住宅总市 值约 9 万亿港元，港股流通市值是香港楼市的 5 倍有余，股市的上涨为楼市提供增量资金来源。

1.3.2 其他支撑因素：积极的人才引入政策、留学生数量增长带来住房需求的增长

积极的人才引入政策、留学生数量增长带来住房需求的增长。2022 年 12 月末，港府推出高才通人才入境 计划，主要面向申请前一年应课税收入达 250 万港元或以上的高收入人士及全球顶尖大学毕业生。在高才通计 划的助力下，2022 年下半年、2023 年上半年香港的人口净迁入数量达到 10.1、21.2 万人，新迁入人口所带来的 住房需求（包括租赁和购买），持续为楼市提供新增需求的支撑。此外，依靠距离内地近、留学费用偏低等优 势，香港高校持续吸引非本地学生前来留学，来到香港留学的非本地学生数量由 2022/2023 学年的 5.4 万人增长 至 2024/2025 学年的 7.9 万人，两年间增长 2.5 万人；2025/2026 学年香港大学、香港科技大学、香港理工大学 等多所香港高校收到的非本地学生入学申请数量，续创历史新高。且 2025 年港府《施政报告》中提出，自 2026/27 学年起每所资助专上院校的非本地生自费就学人数上限，由相当于本地学额数目的 40%增至 50%，未来香港的 留学生数量有望进一步增长，带来更多的住房需求。

1.3.3 其他支撑因素：住宅租售比的上升

香港住宅租金独立于房价变动，自 2023 年年初便进入上行周期。不同于住宅价格自 2021 年 8 月至 2025 年 5 月间处于下行周期，香港的住宅租金水平在 2023 年 1 月触底后便进入上行周期，这主要由于 2023 年 2 月香 港全面恢复通关。截至 2025 年 11 月，香港住宅租金指数已较 2023 年 1 月低点增长 19.4%，而同期二手住宅价 格指数则下降 9.9%。

2022 年年中以来香港住宅租售比先升后稳。2022 年 7 月至 2024 年 8 月，随着住宅租金的逐步上行、住宅 价格的下行，香港住宅租售比呈现上升趋势；2024 年 9 月至今，租售比呈现稳定趋势，当前 40 平米以下户型租 售比为 3.7%，40-69.9 平米户型为 3.2%，70-99.9 平米户型为 2.8%，100-159.9 平米户型为 2.6%，160 平米及以 上户型为 2.3%（以上租售比未考虑地租、差饷、物业税、物管费等成本）。

考虑出租环节成本后，香港私宅目前的净租售比最高在 2.6%左右，小于当前的香港按揭利率 0.625 个百分 点。未来随着美联储降息，净租售比与按揭利率的利差有望继续收窄。香港私宅每年的出租环节成本包括地租 （年租金的 3%）、差饷（年租金的 5%）、物业税（每年租金净值在扣除差饷、修葺等必要开支后的 15%）、 物管费（年租金的 10%左右），成本共计占年租金的 30%左右。以租售比最高的 40 平米以下住宅租售比 3. 7% 计算，目前私宅最高的净租售比在 2.6%左右。按照 Hibor+130BP 与 Prime Rate-175BP 孰低的计算方式，当前 香港按揭利率主要跟随 Prime Rate 变动，目前为 3.25%，净租售比小于按揭利率 0.625 个百分点。在 12 月 10 日 美联储降息 25BP（截至目前香港 Prime Rate 尚未跟进调整）、2026 年有望再降息 2 次合共降 50-100BP 的推动 下，香港银行的 Prime Rate 有望继续下调，锚定 Prime Rate 的按揭利率有望跟随降低、净租售比与按揭利率的 利差有望继续收窄，为楼市需求释放提供更多支撑。

住宅租售比的提升是房价与租金各自独立变化的结果，并非驱动房价上涨的主要因素。我们利用 1999 年以 来的数据对香港住宅的租售比与价格变化的关系进行复盘，采用 40 平米以下住宅的净租售比（按 30% 的出租成 本扣减后的结果）减去当期按揭利率，与住宅价格的同比增速进行对比，发现在净租售比与按揭利率差值为正 的时期，住宅价格并不总是上涨，比如 2001-2003 年、2008-2009 年、2016 年、2020-2021 年。租售比与按揭利 率之间的差值，并不是驱动住宅价格上涨的主要因素。

1.3.4 其他支撑因素：港府克制的新增供应

2023 年以来港府克制的新增供地，助力一手库存的下降、缓解住宅供过于求的程度。2023 年以来港府放慢 土地供应节奏，2023、2024、2025 年分别出让 6、4、6 宗地块，较 2010-2022 年间每年 11 宗及以上的出让数量 下降明显；其中住宅地块 3 年分别仅出让 4、2、4 宗。供地缩量的助力下，香港的一手库存量（房屋局估算的 全香港未来 3-4 年私人住宅新增供应量）由 2024 年一季度末 11.2 万套的高点逐渐下降至 2025 年三季度末的 10.2 万套；伴随一手成交量的增长，以滚动过去 12 个月成交量计算的库存去化周期也由 2023Q3 的 127.0 个月 的高点下降至 2025Q3 的 61.5 个月。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）