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高品质住宅行业专题报告：从成本加成到价值回归，商品房定价逻辑的嬗变与未来。过往商品房定价为“成本加成”与“预期扰动”:过往房企主要采取成本加成定价策略，其中地价和建安为主要成本支出，房价上涨时期房企毛 利率上涨幅度远低于房价，反映地价上涨为房价上行重要推手；利润加成一方面受市场预期、供求关系扰动，另一方面也是房企在“流速”和 “利润”间的权衡，如2021年以来楼市持续下行，市场供需关系逆转、房企回款压力下加大降价促销力度，定价重心转向去库存保回款。相比新 房，二手房定价自由、供应灵活，更能快速反应市场变化，房价波动更大，但同时亦利于楼市更快实现供需平衡。

当下商品房定价逻辑走向分化，价值导向与质价比并存：住房总量不再短缺及品质提升背景下，开发商需打造“产品差异化”竞争，同时购房者 追求悦己的改善型“好房子”、叠加收入预期放缓，进一步追求“质价比”。预计新入市“好房子”将与旧规产品形成品质分层，在定价逻辑方 面有望形成锚定价值策略（利润型项目）与质价比逻辑（现金流项目）区别。我们认为未来高端品质住宅（豪宅）定价或类比限量版奢侈品，多 数二手高端品质住宅定价类比二奢“性价比”逻辑，除高端品质住宅外的新规“好房子”定价仍将遵循质价比定价（成本+利润加成），而多数 存量旧规产品（二手房与存量旧规新房）定价或类比耐用消费品, 由于品质、折旧、楼龄等因素将较同区域新规产品有一定折价。

未来租售比或为商品房定价重要锚点，楼市向分化提质演变：我们认为租售比或是未来商品房定价重要锚点，但不同城市、区域由于配套资源、 品质不同将呈现差异，高能级城市、品质住宅租售比或相对更低，海外低能级区域、非核心区租售比通常高于核心城市、主城区。同时考虑住房 带来的居住使用价值，预计多数住房稳态下的租售比或低于房贷利率。当前国内部分三四线城市房价接近成本线，成交价已逐步走稳，房企定价 多数仍符合成本定价逻辑，同时亦看到部分三四线品质新房价格企稳，一方面反映“好房子”仍能维持一定产品溢价，同时也佐证三四线楼市正 在由普跌向分化、提质演变，或成为未来全国楼市演变方向。