2026年第9周房地产行业周报：上海限购再松绑，楼市小阳春可期

本周观点：上海限购再松绑，楼市小阳春可期

事件：2026 年 2 月 25 日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进 一步优化调整本市房地产政策的通知》，内容包括三个方面：进一步调减住房限购政 策、优化住房公积金贷款政策和完善个人住房房产税政策。 上海限购政策延续渐进式、精细化调整思路，重点聚焦外环内优化。此次调整后， 非沪籍居民外环内购房社保/个税年限由 3 年降至 1 年，外环外仍为 1 年且不限套 数；社保/个税满 3 年者，外环内可增购 1 套至 2 套；持上海居住证满 5 年及以上， 无需社保证明即可在全市限购 1 套。政策直接扩大外环内购房需求群体，同时新增 居住证满 5 年购房人群，整体购房池子扩容。中指研究院数据显示，2025 年上海新 房成交 4.4 万套，外环内 1.7 万套，占比 38.6%，同比提升 7.1 个百分点；二手房成 交 21.8 万套，外环内 10.5 万套，占比 48.4%，同比提升 1.1 个百分点。外环内成交 占比持续提升，本次政策对外环内市场带动更显著，对稳定二手房价格预期形成积 极支撑。

上海大幅优化公积金贷款政策，重点提高贷款额度、优化套数认定、扩大多子女家 庭支持范围，同时优化房产税政策。此次调整后，上海首套住房公积金最高贷款额 度由 160 万元提至 240 万元，叠加多子女家庭、绿色建筑上浮政策，最高可达 324 万元；二套住房额度提至 200 万元，多子女家庭二套房可上浮 20%。新政后首套公 积金额度与新房总价中位数比值接近 50%，有效降低购房成本、提振住房消费，后 续首付比例、使用范围仍有优化空间。同时，上海进一步精细化优化房产税政策： 在前期非沪籍家庭第二套及以上住房可享人均 60 ㎡免税面积基础上，新增对沪籍 成年子女家庭唯一住房暂免征收房产税，政策更精准适配合理购房需求，助力市场 平稳释放。 二手房价格跌幅持续收窄，3 月核心城市“小阳春”温和复苏行情可期。据中指研究 院数据，百城二手住宅均价 12835 元/㎡，环比跌 0.54%、跌幅较上月收窄 0.31pct。 分梯队看，各线城市二手房价格环比跌幅均有所收窄，2 月一线、二线及三四线城 市二手住宅价格环比分别下跌 0.42%、0.57%、0.54%，环比跌幅较上月分别收窄 0.72、0.30、0.19pct。总体来看，今年前两月环比跌幅较去年下半年显著收窄，业主 挂牌与调价意愿下降减缓了价格下行，但市场仍处调整期，3 月作为节后“小阳春” 关键节点，在政策的逐步释放下有望迎来温和复苏行情。

2026 年各地房地产工作以稳市场为核心，坚持因城施策，重点推进控增量、去库存、 优供给，多措并举支持合理住房需求。截至 2 月底，全国 31 个省市两会均已落幕， 整体来看 2026 年各地房地产工作以稳市场为主基调，全面落实中央部署，因城施 策推进控增量、去库存、优供给，多地提出公积金改革、房票安置、以旧换新、贷 款贴息、探索现房销售等举措：①建设“好房子”、打造“好物业”成为全国共识，27 个省市明确推进“好房子”项目，15 个省市强调提升物业服务；②城市更新仍是重点， 30 个省市将其列为重点任务，北京、天津、上海等地明确老旧小区改造、危楼治理、 低效楼宇更新等具体目标，并完善政策与投融资机制；③盘活存量持续发力，22 个 省市提及盘活存量用地与用房，多地计划收购存量商品房用于保障房、人才公寓等， 配套金融、土地、专项债等政策加快落地，推动房地产发展新模式落地见效。

股票市场与信用债

本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为 0.60%和 2.85%，分别跑输大盘 0.47pct/跑赢大盘 2.02pct。本周地产信用债发行 5.49 亿元，净融资额-194.65 亿元。 截至 2026 年 2 月 27 日，地产信用债累计发行 507.30 亿元，净融资额-229.07 亿元， 去年同期为 46.57 亿元。

2.1.地产 A 股

本周 A 股房地产板块跑输大盘（沪深 300）。本周 A 股房地产板块涨跌幅为 0.60%， 跑输大盘 0.47 个百分点，涨跌幅在 31 个行业板块中由高到低排名为第 24 名。

近一个季度及近一个月，房地产板块分别跑赢、跑输大盘。 近一个季度，A 股房地产板块涨跌幅为 5.42%，同期沪深 300 涨跌幅为 1.95%，房 地产板块跑赢大盘（沪深 300）。近一个月，A 股房地产板块涨跌幅为-2.55%，同期 沪深 300 涨跌幅为-0.91%，房地产板块跑输大盘（沪深 300）。

本周地产 A 股中：涨幅靠前的主要是中交地产（5.26%）、华夏幸福（4.94%）、我爱 我家（4.92%）、建发股份（4.63%）、招商积余（4.01%），跌幅靠前的主要是招商蛇 口（-4.07%）、大悦城（-3.08%）、万科 A（-2.62%）、滨江集团（-2.51%）、信达地产 （-2.27%）。

2.2.地产港股

本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块涨跌幅为 2.85%，跑赢大盘 2.02 个百分点，涨跌幅在 12 个行业板块中由高到低排名为第 3 名。 本周领涨板块主要包括原材料业、金融业、地产建筑业，领跌板块主要包括医疗保 健业、可选消费、资讯科技业。

本周地产港股中：涨幅靠前的主要是红星美凯龙（7.58%）、中梁控股（7.27%）、弘 阳地产（6.45%）、旭辉控股集团（6.17%）美的置业（6.03%），跌幅靠前的主要是金 地商置（-12.85%）、康桥悦生活（-12.40%）、时代中国控股（-11.11%）、鲁商服务（- 8.92%）、明发集团（-8.47%）。

2.3.地产信用债

一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比上升。 本周地产债信用债新发行金额合计 5.49 亿元，到期金额 200.14 亿元，净融资额194.65 亿元。截至 2026 年 2 月 27 日，地产信用债累计总发行金额为 507.30 亿元， 同比持平 0.00%，到期金额 736.37 亿元，同比上升 47.17%，净融资规模为-229.07 亿元，去年同期为 46.57 亿元。

REITs 市场

本周 REITs 指数涨跌幅为-0.87%。本周产权型 REITs 指数收于 119.52 点,涨跌幅为1.48%;本周特许经营权型 REITs 指数收于 116.05 点,涨跌幅为-0.11%;近一个月， REITs 指数跑输沪深 300 指数 0.57pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为华泰 江苏交控 REIT，涨跌幅为 2.33%。本周 REITs 成交额为 7.09 亿元，本周 REITs 换 手率为 0.24%，环比 0.24pcts。

3.1.指数表现

本周（2026 年 2 月 23 日-2026 年 2 月 27 日，下同）REITs 指数收于 118.09 点，涨 跌幅为-0.87%。目前已上市公募 REITs 达到 29 只，我们以首批上市公募 REITs 第 一个交易日为基准日，基准点位为 100，构建了 REITs 指数、产权型 REITs 指数、 特许经营权型 REITs 指数、产业园区型 REITs 指数、仓储物流型 REITs 指数、高速 公路型 REITs 指数、生态环保型 REITs 指数、能源型 REITs 指数。截至到 2026 年 2 月 27 日，REITs 指数收于 118.09 点，涨跌幅为-0.87%。

本周产权型 REITs 指数收于 119.52 点,涨跌幅为-1.48%。其中，产业园区型 REITs 指 数收于 96.38 点,涨跌幅为-1.47%;物流仓储型 REITs 指数收于 123.05 点,涨跌幅为0.34%;保租房型 REITs 指数收于 128.08 点,涨跌幅为-2.35%。

本周特许经营权型 REITs 指数收于 116.05 点,涨跌幅为-0.11%。其中，高速公路型 REITs 指数收于 97.22 点,涨跌幅为 0.05%;生态环保型 REITs 指数收于 124.70 点,涨 跌幅为 0.40%;能源型 REITs 指数收于 128.78 点,涨跌幅为-0.88%。

3.2.成交额

本周 REITs 成交额为 7.09 亿元，其中，产权型 REITs 成交额为 3.51 亿元，特许经 营型 REITs 成交额为 3.58 亿元，产权型 REITs 中，产业园区型 REITs 成交额为 1.51 亿元，保租房型 REITs 成交额为 1.33 亿元，物流仓储型 REITs 成交额为 0.68 亿元， 特许经营权型 REITs 中，高速公路型 REITs 成交额为 2.57 亿元，生态环保型 REITs 成交额为 0.23 亿元，能源型 REITs 成交额为 0.78 亿元。

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