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房地产行业研究报告：楼市止跌回稳，复盘过去两次外部冲击，积极有为政策下的楼市叙事。2018 年和 2020 年经济遭遇外部冲击，积极有为政策叠加经济基 本面韧性推动我国经济快速实现恢复性增长，股市也在流动性支 持和经济修复预期下迎来阶段性牛市。房地产在这两轮外部冲击 下仍处在偏紧的政策框架下，每次阶段性政策放松，经济和楼市 基本面改善，地产板块也出现超额收益。本轮贸易战商品覆盖面 更广、加征税率更高，我国宏观经济政策预计也更积极有为、扩 内需政策预期持续升温，房地产行业政策总基调已转向止跌回 稳。我们认为若政策支持性力度加大，地产板块预计表现更优。

政策有效应对两轮外部冲击，经济基本面韧性足。4 月以来美国 对全球各国的“对等关税”落地加大了全球贸易形势的不确定 性。回顾 2018 年中美贸易战以及 2020 年疫情冲击，我国经济在 外部冲击下展现强大韧性，政策应对及时有效。我国在全球的供 应链优势不可替代，2019 年出口实现正增长，2021 年出口又创 新高。在财政政策与货币政策支持下我国经济依然保持较高增 速，股市也在充裕的流动性支持以及经济复苏带来的盈利修复预 期下上涨，沪深 300 指数在 2021 年初创历史新高。

此前两轮外部冲击下房地产政策偏紧，政策边际放松后地产基本 面改善，地产板块存在超额收益。在 2021 年之前，房地产市场仍 然处在量价齐升阶段，政策延续“房住不炒”的主基调，对房地 产领域表现出审慎状态，在居民端、房企端均出台相应调控政策 以控制风险。地产板块在调控加码下跑输大盘，两次政策边际放 松对地产基本面有积极作用，板块出现超额收益，如 2018 年 1 0 月房地产板块提前止跌并跑赢沪深 300 指数。

本轮外部冲击下房地产行业有三个相同与三个不同。相较于 2018 年中美贸易摩擦，本轮贸易战所涉及商品范围更广，加征税率更 高。房地产基本面相较前两轮冲击存在三个相同点与三个不同 点。相似之处在于，1）房地产基本面都存在结构性复苏而非全国 性复苏；2）土拍溢价率明显提升；3）产业尤其是新质生产力相 关产业与房地产基本面联系紧密。不同之处在于，1）当前阶段政 策对房地产行业存在较明显的支持性导向；2）区别于过去一二手 房同步上涨，当前一二手房房价表现有所分化，新房价格表现更 好；3）当前整体房价低于 2018 年和 2020 年的绝对水平，而站在 2020 年来看，当时房价处于高点。