2025年房地产行业分析：香港住宅分区分析，2026购房与租赁指南

来源：瑞银
发布时间：2025/11/10
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房地产行业分析：香港住宅分区分析，2026购房&租赁指南.pdf

该文档聚焦于香港房地产市场的深入分析，核心内容为香港住宅区域的详细分区研究。报告旨在为投资者和购房者提供2026年的购房及租赁指南，通过梳理不同区域的住宅分布、价格趋势及租赁市场状况，帮助读者理解香港楼市的空间结构与发展动态。文档价值在于提供基于区域维度的市场洞察，涵盖住宅地产的供需关系、板块特性及未来展望，适用于关注香港不动产市场、资产配置及跨境置业需求的决策参考。

香港住宅市场：区域分析

教育 –校网对于进政府津貼/官立学校尤其重要

在香港地区学校分类： 1）国际学校 – 不看校网。政府要求国际学校招收外籍学生要占70%以上。收生与学生的居住地址无关（没有学区房的要求），但要留意该国际学校有没有校巴覆盖居住区域 2）本地学校 A. 官立看校网。由政府开办，直接由教育局管理，所有教师和职工均为公务员。所有新生，都是必须经由政府的小一入学派位，包括自行分配学位及统一派位。

B. 津贴 - 看校网

由办学团体向政府申办，通常为宗教或慈善团体，而学校的管理则由办学团体会委派校董会负责。与官立小学一样，所有新生，都是必须经由政府的小一入学派位，包括自行分配学位及统一派位。

C. 直资– 不看校网

直资学校由法团校董会或校董会自行管理，并享有一笔按学校合资格学生人数计算的政府津贴。学生不论居住校网，都可自行报名。学校可自订收生日期，及设立面试，相关的收生准则，唯不能设笔试。

D. 私立– 不看校网

办学团体自资经营，由校董会自行管理，没有政府的资助。学校拥有完全独立的自主权，包括学生地区，面试日期和形式等，但按教育局的指引，应该不设笔试。

一手还是二手物业？

一手物业优点：维修成本低，流动性较高，配套会所。

一手物业缺点：实用率低，玻璃幕墙长期维护成本高，管理费高。

二手物业优点：地段好，实用率高，管理费低，有重建潜力。

二手物业缺点：维修成本高，流动性较低，按揭成数低，有凶宅风险，需与业主议价。