广州甲级写字楼市场季度报告.pdf

广州甲级写字楼市场季度报告。2025年第四季度，广州甲级写字楼市 场 在“供给收窄+年末成交释放”的共同 作用下，短期指标出现边际改善：当季新 增供应仅约0.5万平方米，净吸纳量升至 56,433平方米（年内最高），空置率环比 回落0.5个百分点至17.0%；租金仍下行， 但 跌 幅 收 窄，平 均 净 有 效 租 金 环 比 下 降 1.7%至118.7元/平方米/月。这意味着市 场尚未“转势”，但价格与去化的调整方式 正在从简单的全面降价，逐步转向“以条 款换成交”的精细化博弈。 供 需 层 面 ，四 季 度 成 交 结 构 显 示 需 求仍以“换 楼、降 本、提 质”为 主 。行 业 方 面，TMT继 续 占 据 主 导（63.9%），金 融 （24.8%）与专业服务（11.3%）跟随；交 易类型上，搬迁类成交占比约83%，其中 近四成为扩租型搬迁，新设立需求占比约 10%。这说明企业总体仍谨慎，但并非完 全停滞：在控制成本的前提下，优质楼宇、 灵活条款与更匹配的区位，仍能吸引“升 级+局部扩张”的真实成交。全年维度下， 供需缺口仍是主线：2025年新增供应约 48.2万平方米，而全年净吸纳量约12.1万 平方米，供给集中入市对空置率形成持续 压力。 投 资 市 场 方 面，交 易 活 跃 度 仍 处 低 位 但呈现“可成交资产先成交”的特征。四季 度写字楼大宗交易仅1宗、成交额约人民币1.2亿元，全年累计约人民币37.5亿元， 同比小幅回升。 展 望2026年，压 力 仍 主 要 来 自 供 给 端：已知待入市供应约140万平方米，且 集中在金融城与琶洲，意味着租金与去化 仍将持续面临竞争。在这一背景下，市场 更可能呈现两点特征：其一，租金竞争将 继续存在，但更集中体现在定向让利与条 款组合（免租、装修补贴、灵活租期等）而 非全面降价；其二，空置率的走势更取决 于新增供应的实际入市节奏与项目预租 兑现度，短期内“以条款换去化”仍将是业 主策略的重心。