2025年第52周房地产行业周报（2025年12月20日_2025年12月26日）：新房成交同比降幅扩大、二手房同比降幅收窄；北京优化限购政策

重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

本周（第 52 周：12 月 20 日-12 月 26 日）相比于上周，新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅扩大； 二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积同环比均下降；一线城市新房库存面 积去化周期环比上升，二、三四线城市新房库存面积去化周期环比下降，一、二、三四线城市新房 库存面积去化周期同比均上升。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周 40 个城市新房成交套数为 2.6 万套，环比上升 10.2%、环比涨幅扩大，同比下降 40.3%、同比 降幅扩大；新房成交面积为 274.2 万平方米，环比上升 10.5%、环比涨幅收窄，同比下降 39.2%、同 比降幅扩大。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为 0.6、1.4、0.6 万套，环比 增速分别为-7.6%、12.3%、30.0%，同比增速分别为-42.8%、-42.6%、-25.0%。一、二、三四线城市 新房成交面积分别为 60.4、164.1、49.7 万平方米，环比增速分别为 3.6%、11.5%、16.1%，同比增 速分别为-38.4%、-38.1%、-45.4%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

12 个城市新房库存套数为 139.4 万套，环比增速为 0.03%，同比增速为-10.9%，一、二、三四线城 市新房库存套数分别为 56.6、78.1、4.7 万套，环比增速分别为 0.1%、-0.1%、0.7%，同比增速分别 为-11.3%、-12.4%、1.6%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为 31.0、6.3、 14.0、5.2 万套，北京、上海、广州、深圳的环比增速分别为-0.2%、0.7%、0.6%、-0.2%，北京、上 海、广州、深圳的同比增速分别为-14.5%、-1.7%、-1.5%、-24.1%。 在新房库存套数去化周期方面，12 个城市新房库存套数去化周期为 16.9 个月，环比下降 0.1 个月， 同比上升 2.9 个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为 17.7、12.4、83.7 个月，一、 二、三四线城市环比分别下降 0.2、0.1、1.1 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 3.0、1.8、38.0 个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为 39.1、6.6、11.2、26.1 个月，北京、上海环比分别下降 1.6、0.04 个月，广州、深圳环比分别上升 0.1、0.5 个月，北京、上 海、广州、深圳同比分别上升 5.3、0.8、1.5、16.6 个月。

12 个城市新房库存面积为 11491 万平方米，环比增速为 0.3%，同比增速为-7.9%。一、二、三四线 城市新房库存面积分别为 6068、4854、570 万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为 0.5%、0.05%、 0.2%，同比增速分别为-9.7%、-6.9%、3.0%。 在新房库存面积去化周期方面，12 个城市新房库存面积去化周期为 17.8 个月，环比上升 0.1 个月， 同比上升 4.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 19.8、13.2、70.3 个月，一线 城市环比上升 0.2 个月，二、三四线城市环比分别下降 0.03、1.7 个月，一、二、三四线城市同比分 别上升 5.6、3.2、32.9 个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周 18 个城市二手房成交套数为 1.9 万套，环比上升 7.7%，同比下降 27.9%；成交面积为 173.1 万 平方米，环比上升 7.6%，同比下降 30.7%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套 数分别为 0.5、1.0、0.4 万套，环比增速分别为 18.2%、-1.0%、22.5%，同比增速分别为-22.6%、-36.8%、 -0.8%；一、二、三四线城市成交面积分别为 45.3、84.4、43.4 万平方米，一、二、三四线城市环比 增速分别为 16.2%、-1.7%、20.3%，同比增速分别为-26.2%、-39.9%、-17.3%。

百城土地市场跟踪

土地市场方面，我们选取 2025 年第 51 周（12 月 15 日-12 月 21 日）的数据，土地市场量跌价涨、 同比量价齐跌。从城市能级来看，一线城市环比量价齐涨、同比量跌价涨，二线城市环比量跌价涨、 同比量价齐跌，三线城市环比量跌价涨、同比量涨价跌；一线城市溢价率环比下降、同比上升，二 线城市溢价率环比上升、同比下降，三线城市溢价率同环比均下降。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为 5116.1 万平方米，环比下降 2.7%，同比下降 12.7%；成交土地 总价为 1291.3 亿元，环比上升 10.0%，同比下降 15.9%；成交土地楼面均价为 2524.1 元/平，环比上 升 13.0%，同比下降 3.7%；百城成交土地溢价率为 1.3%，环比下降 0.5 个百分点，同比下降 2.1 个 百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为 261.1、1250.2、3604.8 万平方米， 一、二、三线城市环比增速分别为 3.3%、-3.7%、-2.8%，同比增速分别为-38.2%、-33.1%、1.0%； 一、二、三线城市成交土地总价分别为 125.4、423.8、742.0 亿元，一、二、三线城市环比增速分别 为 17.5%、14.7%、6.3%，同比增速分别为 35.1%、-39.0%、-0.8%；一、二、三线城市平均楼面价分 别为 4804.7、3390.3、2058.5 元/平，一、二、三线城市环比增速分别为 13.8%、19.2%、9.3%，同比 增速分别为 118.6%、-8.7%、-1.8%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为 0.7%、0.6%、1.6%， 一线城市环比下降 7.1 个百分点、二线城市环比上升 0.3 个百分点、三线城市环比下降 0.3 个百分点， 一线城市同比上升 0.7 个百分点、二线城市同比下降 6.9 个百分点、三线城市同比下降 0.6 个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为 1856.9 万平方米，环比上升 16.5%，同比下降 5.3%；成交住宅土 地总价为 880.0 亿元，环比上升 7.3%，同比下降 18.2%；成交住宅土地楼面均价为 4739.0 元/平方米， 环比上升 28.5%，同比下降 13.6%；百城成交住宅类用地溢价率为 1.5%，环比增速持平，同比下降 3.7 个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积分别 为 14.3、363.9、1478.7 万平米，一、二、三线城市环比增速分别为-71.8%、-11.4%、-16.1%，一、 二、三线城市同比增速分别为-71.5%、-36.6%、10.6%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别 为 47.7、266.6、565.6 亿元，一、二、三线城市环比增速分别为-37.8%、33.0%、4.2%，一、二、三 线城市同比增速分别为 21.1%、-49.6%、11.4%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价分别为 33476、 7326、3825 元/平，一、二、三线城市环比增速分别为 120.4%、50.0%、24.2%，一、二、三线城市 同比增速分别为 324.4%、-20.4%、0.7%；一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 4.8%、 2.3%、1.0%，一线城市环比下降 13.3 个百分点，二线城市环比上升 2.0 个百分点，三线城市环比上 升 0.1 个百分点，一线城市同比上升 4.8 个百分点、二线城市同比下降 10.2 个百分点、三线城市同 比下降 1.6 个百分点。

本周行业政策梳理

中央

中央：12 月 22-23 日，住建部工作会议召开，研究部署“十五五”时期和 2026 年重点任务。明 确提出“‘十五五’时期，住房城乡建设事业整体处在转型发展的关键期”；“2026 年是“十 五五”开局之年，做好住房城乡建设工作意义重大”，或意味着房地产在未来五年宏观经济中 将继续发挥重要作用。本次在“推动房地产高质量发展”中进一步强调了“我国新型城镇化仍 在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间，人民群众对‘好房子’形成新期待，房地产仍有 较大发展潜力。要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势，把新房市场和二手房市 场作为一个整体来看待”。

地方

河南：加强住房政策支持，合理提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高 20%的贷 款额度。 北京：12 月 24 日调整住房限购政策，调整涉及：1）非京户籍家庭五环内购房社保或个税缴纳年限 从 3 年降至 2 年，五环外从 2 年降至 1 年。2）多孩家庭可在五环内多购买一套住房（即京籍家庭五 环内限购 3 套、连续 2 年缴纳社保或个税的非京籍家庭五环内限购 2 套）。3）在利率定价机制安排 方面，不在区分首套、二套。4）将二套住房公积金贷款最低首付比例从 30%降至 25%。整体而言， 此次北京限购政策的调整力度小于今年 8 月（五环外限购打开）。

编辑：火腿肠