2026年新鸿基地产公司研究报告：港房龙头蓄势领航，多元赋能行稳致远

港资房企龙头，深耕行业五十余载

1.1 深耕行业五十余载，港资房企龙头地位稳固

深耕行业五十余载，稳居港资房企头部梯队。1972 年公司在香港注册成立，并于 港交所上市，随香港新市镇发展，公司逐步转向大型住宅项目开发。80 年代公司 开始投资发展大型综合项目，如沙田城市广场等，随香港逐渐成为国际金融中心， 公司于 90 年代开始积极布局优质办公楼与豪宅项目。2000 年以来，公司不仅在 香港落成多个地标项目，在内地重点城市也积极布局优质大型综合项目，如上海 环贸广场等。公司深耕行业五十余载，积极开拓香港及内地房地产市场，在港销 售排名位居榜首，港资房企龙头地位稳固。 多元化业务协同发展，为公司稳健经营提供坚实基础。公司在聚焦房地产主业的 基础上，积极拓展多元化业务，1993 年成立数码通电讯集团有限公司，是香港首 家 GSM 流动电讯商并于 1996 年在港上市，2000 年公司旗下科技公司新意网 于创业板上市。公司在深耕主业的基础之上，跨界布局电讯、科技、运输基建与 物流等多元化业务，为公司穿越周期稳健经营提供坚实基础。

1.2 家族控股，股权结构稳定

郭氏家族拥有公司控制权，股权结构稳定。截至 2025 年 6 月 30 日，郭氏家族 通过汇丰信托基金持有公司 46.1%股权并拥有控制权，公司股权结构稳定。此外， 公司持有新意网集团有限公司（数据中心服务商）、数码通电讯集团有限公司（流 动通讯服务供应商）、载通国际控股有限公司、永泰地产有限公司四家上市公司股 权，并开展多元化业务。

1.3 坚守多元化长期战略，积极构筑综合业务版图

营业收入呈复苏趋势，利润端逐步修复。本轮行业周期中，房地产行业自 2021 年底以来持续下行，市场下行压力传导至公司物业销售及结算端， FY2023 公司 营业收入阶段性触底，后续随香港房地产政策放松及公司内地高收入高毛利项目 进入结转周期，公司营收呈复苏趋势，FY1H26 公司实现营业收入 527.1 亿港 元，同比增长 32.0%。相较于收入端，利润修复稍有滞后，FY2024 公司核心归 母净利润触底，后续核心归母净利润逐步增长，FY1H26 公司实现核心归母净利 润 122 亿港元，同比提升 16.7%，未来香港房地产市场或进入上行周期，公司利 润端有望继续改善。

积极培育多元化业务，为公司稳健经营提供坚持基础。公司坚持多元化的长期战 略，业务范围由房地产行业拓展至电讯、运输基建及物流、数据中心等领域。 FY1H26 公司物业销售收入占比 56.6%，是公司营业收入增长的主要来源，物业 租赁收入占比 18.8%，是公司经营性现金流的重要支撑，此外，公司积极培育多元化业务，FY1H26 公司电讯、运输基建及物流、数据中心等板块合计收入占比 24.6%，多元化业务的持续发展有助于增强公司业绩抗风险能力并增厚公司现金 流。 物业租赁业务提供稳定利润支撑，物业销售业务增强公司业绩弹性。利润方面， 物业租赁业务是公司最主要的利润来源，FY1H26 物业租赁业务分部利润占比达 52.9%，其利润的稳定有助于平滑公司业绩受房地产行业周期影响的波动。物业 销售业务利润受房地产市场整体表现及公司项目结转结构等因素影响弹性相对较 大，受益于香港房地产市场复苏，未来或有望继续提升，提升公司业绩空间。

销售强势土储充裕，盈利具备弹性空间

2.1 物业销售收入稳步回升，利润端筑底企稳

物业销售收入逐步修复，FY1H26 公司物业销售收入同比大幅提升。受房地产行 业下行周期影响，FY2021 以来公司物业销售收入持续下滑，但降幅逐步收窄。 FY1H26 公司物业销售收入 298.6 亿港元，同比增长 82.5%，其中香港地区销 售收入 264.7 亿港元，同比增长 65.1%，内地物业销售收入受项目交付周期影响 较为明显，FY1H26 公司内地物业销售收入 33.8 亿港元，同比大幅增长 925.2%， 主要由于 FY1H26 公司在苏州及杭州等地项目的结转，内地结转面积同比大幅增 长 142.2%至 12.2 万平方米。

物业销售分部利润筑底企稳，FY1H26 公司物业销售利润同比大幅增长。受房地 产行业销售下滑的滞后影响，公司物业销售分部FY2021 利润自 以来持续下滑， 随部分低毛利率项目完成结转，公司物业销售利润逐步修复。FY1H26 公司物业 销售分部利润 40.3 亿港元，同比增长 67.0%，其中香港地区物业销利润 20.1 亿 港元，同比下降 13.8%，主要由于 FY1H26 公司香港地区部分低毛利率项目结 转，公司在香港地区整体销售业务结转毛利率同比下降 7pct 至 8%，毛利率下滑 拖累业绩表现，内地物业销售分部利润受项目交付周期影响波动剧烈，FY2025 内地销售收入 20.2 亿港元，同比大幅增长 22.5 倍，主要由于杭州及苏州等高毛 利项目结转。

2.2 在港销售稳居领先地位，土储充裕保障发展

FY1H26 公司销售表现短期波动，后续销售动力充足。受推盘节奏影响，FY1H26 公司实现权益销售额 189 亿港元，同比下降 25.9%，其中内地权益销售额 15 亿 港元，同比增长 114.3%，主要为推售杭州国际金融中心服务式公寓及佛山等项 目带动销售额提升，香港地区销售收入 174 亿港元，同比下降 29.8%。公司销售 规模尤其是香港地区销售额受推盘节奏影响短期承压，但后续销售动力仍然充足， 2026 年 1 月公司推售西沙 SIERRA SEA 第 2A 及 2B 期项目，认购意向创新 高，合约销售额超 90 亿港元，后续随香港房地产市场逐步复苏，公司作为港资房 企龙头，销售规模有望稳步增长。

积极获取新增土地，土储充裕保障发展。公司积极获取新增土地，FY1H26 公司 在香港通过招拍挂、地契修订、土地置换等方式获取 17.4 万平方米土地。截至 2025 年底，公司发展中物业面积为 576.2 万平方米，香港地区发展中物业面积 为 177.5 万平方米，其中发展中可供出售的住宅面积为 122.7 万平方米，内地发 展中物业面积为 398.7 万平方米，其中超 50%为可供出售的住宅及写字楼，公 司土储充裕，有效保障未来销售发展。 优质项目充裕，逐步推盘入市，为销售规模提供坚实基础。2026 年 1 月公司推 售 SIERRA SEA 第 2A 及 2B 期项目，销售表现强劲，公司计划未来十个月在 香港陆续推出启德天玺·海第二期、荃湾项目、沙田项目以及元朗东成里 1 期等 项目，在内地计划推售上海滨江凯旋门别墅项目及杭州、苏州等地区的项目，公 司优质项目储备充裕，随逐步推盘入市，为后续销售规模提供坚实基础。

2.3 香港住宅市场复苏趋势延续，公司销售规模具备弹性空间

近年来香港房贷利率下行，叠加私人住宅租金回报率提升，“供平过租”房屋占比 增加，有望带动购房需求释放。2023 年以来香港私人住宅租金指数持续上行，叠 加房地产市场下行，房价调整，香港私人住宅租金回报率持续上涨。2026 年 1 月， 香港 H 按封顶利率为 3.25%，香港 40 平方米以下的私人住宅占比超 3 成，其租 金回报率达 3.6%，40 平方米-69.9 平方米的存量私人住宅占比为 47.8%，其租 金回报率为 3.1%，即香港超八成存量私人住宅已实现或接近“供平过租”，有望 带动购房需求释放。

库存压力缓解，去化周期大幅压降。截至 2025 年 9 月，香港新房库存 10.2 万 套，较 1Q2024 高点库存高点下滑 1.0 万套，考虑销售流速后，香港新房库存去 化周期大幅下降，2023 年 9 月，香港新房广义库存去化周期达 125 个月，已开 工及竣工未售库存去化周期达 101 个月，2025 年 9 月其广义库存、已开工及竣 工未售去化去化周期分别下降至 61 个月、53 个月。 近年来政府供地节奏克制，未来潜在供应规模压降，私人房屋远期供应规模大幅 收缩。2017 年以来香港土地供应节奏放缓，2017-2019 年香港政府平均每年出 让 20 宗土地，2020-2022 年下降至平均每年出让 13-14 宗土地，平均出让土 地面积 13.0 万平方米。2023-2025 年香港政府土地供应进一步收缩，合计推出 16 宗土地，出让土地面积 13.6 万平方米。根据香港房屋局《长远房屋策略》周 年进度报告，自 2018 年起香港政府将公营房屋与私人房屋供应比例由 60:40 调 整至 70:30，香港私人房屋供应规模压降。2014 年香港未来十年计划供应私人房 屋数量扣减未来 2-5 年计划供应私人房屋数量（即广义库存），计划供应的远期私人住宅数量为 11.6 万套，2025 年该指标为 2.4 万套，较 2014 年下降近八成， 未来潜在私人住宅供应规模的收缩为香港房地产市场回升提供一定支撑。

香港住宅市场供需格局改善，有望延续复苏态势，公司销售规模具备弹性空间。 当前香港超八成存量住宅已实现或接近 “供平过租”，叠加人才引进政策持续落地 带来置业需求，市场需求端动能充足。供应端，香港新房库存去化周期大幅下降， 近年来政府土地供应收缩，香港房地产供需格局改善，市场复苏态势明确。公司 作为港资房企龙头，2025 年在香港新房市场销售额市占率超 15%，土地储备充 裕。依托行业回暖趋势，叠加优质的开发营销能力及品牌价值，公司销售规模具 备弹性增长空间。

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