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房地产行业专题报告：新起点，新格局，新机遇。新起点：2016 年四季度，中央首次在经济工作会议首次提出“房住不 炒、因城施策”，“稳定”和“民生”成为行业发展的主旋律，由此也奠 定了行业未来 7 年行业政策方向。而在 23 年 7 月 24 日的政治局会议 上，中央重新提出了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新 形势”。这一表述将会开启行业发展的新篇章，在这个新的起点位置， 看好中国房地产行业以及头部企业未来的发展机遇。

新机遇：在政治局会议定义行业发展新形势以及国常会提出“在超大特 大城市”加快城中村建设的方针下，各级政府及相关部门跟进贯彻落实 中央政策。国务院明确城中村改造是“中国式现代化战略全局高度作出 的具有重大而深远意义的工作部署”，随后合肥市政府也表示将“大力 推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式”（合肥日报）。住建部表 示“要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住 房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”，北京、深圳、广州 市住建表示将结合本地实际尽快推出有关政策措施（各地住建公众 号）。中央政策落实将有利于稳定行业投资和销售，促进行业健康发展。

行业发展新旧模式交替，需要维持四方面的平衡，诞生三个方向的机 会。在构建行业发展新模式以及过渡阶段，解决地方政府土地库存，承 接行业施工投资，保证房价预期平稳，替换行业高杠杆，这四个因子的 平衡是过渡期成功的关键。我们认为行业新模式有几个突破发展的方 向，其一为资本+代建模式，引入长久期、低成本的资本作为土地投资 商，并由具备强管理能力的代建公司赋能项目开发，既可以解决存量问 题，也可以成为市场的有效组成部分。其二 REITs+资产运营模式，资 产持有方通过将所持有的沉淀性资产出表，引入社会资本成为资产的 持有者，实现资产持有方从重到轻的转变，为长期资本提供灵活退出的 机制。其三为优质开发企业由开发类的资产结构逐步向开发类+持有类 的资产结构转向，由单一开发业务为主向多元化业务转向。

新格局：资产质量加速优化，关注能力强，布局广的国央企底部投资 机遇。根据克而瑞及公司经营公告，8 家强信用房企全口径销售金额/ 百强房企的比例从 21 年的 17%提升至 23 年上半年的 33%，销售集中 度持续提升。投资方面，全国性央国企具备明显的配置优势，且权益比 例（23 年上半年 12 家房企从 22 年的 66%提升至 74%），聚焦精度， 利润率水平均有持续改善。看好土地新货占比高（22-23H1 拿地货值/ 22 年末总土储货值的比例）在新环境下的资产周转率提升预期，及重 点 18 城市市场布局比例高的企业在利润率上的弹性。