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地产新视角：城市扩张对房地产销售的挑战与影响——传统扩张路径面临挑战，城市Z轴发展效率或为未来成交量决定性因素。我国上一轮商品房销售上涨周期中，贡献最高增量的省市并非全为一 线或沿海经济发达省市：我国商品房销售上一轮上涨周期自2015年持续至 2021 年，全国商品房销售面积累计涨幅达到40%。在涨幅超过全国平均水平 （40%）的省市中，累计销售面积贡献占比超过5%的仅7个，这7个城市并 未包含北京、上海。从绝对量来看，2021年全国销售面积较2015年增加了5.1 亿平，贡献最多的4个省份增量占比达到40%，而这4个省份中江苏、山东 为沿海省份，四川、河南为内陆省份。

对全国销售影响较大的典型省份并未表现出明显的一致性特征。通过对全国销售影响较大的6个省份（河南、四川、湖南、江苏、广东、浙江）对比 分析，沿海省份及内陆省份城镇化率的驱动力并不相同，且城镇增量人口与商 品房销售的对应关系上并没有展现出明显的区域特征。通过对北上深三个一 线城市分析可以发现，城市经济、产业发展水平并非人口流入的决定性因素， 同时人口流入量也并非商品房销售量的短期决定因素。

城市扩张或为过去商品房销售的底层驱动力。从历史数据来看，各省份商 品房销售面积与建成区面积的增长高度相关，尤其是在2015年之后，相关性 进一步提升，说明这些年商品房销售主要来源于各城市不断扩张的新城区域， 其地理分布基本都是持续向城市外围扩散的。城市扩张的速度既影响人口流 入，也影响了房地产销售，而当前人口、产业发展速度已滞后于城市扩展速度。

传统城市扩张路径面临一定挑战，未来成交量水平或由城市Z轴发展 效率决定。由于部分省份人口、经济增速与城市扩展速度出现阶段性背离， 政府投入不再具有性价比，财政资金的收缩会影响城市新培育区域配套建设 与产业发展速度，降低新区域对购房需求的吸引力。除资金因素外，很多城市 的扩张也已经来到了城市客观发展规律支持的上限。未来我国房地产销售的 核心来源或驱动力已发生改变，过往主要由城市XY轴外扩驱动，而未来驱动 力将更多来源于Z轴方向，目前政策方向已在大力支撑城市Z轴发展，如推 进城中村改造等。