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一线城市房地产市场怎么走。2025 年房地产市场能否止跌企稳？开年首先看一线。一线城市房地产市场的自信，来自于一线城市的综合经济实力，来自于一线城市对人才的吸引能力，更来自一线城市的国际竞争力和科技创新能力。一线城市房地产市场是整体市场的风向标。一线稳，则全国稳。 近期，我们对一线城市房地产市场进行了调研，本文主要探讨一线城市供需现状，并展望后市发展情况。

一线城市房地产市场韧性十足

新房市场，2025 年 1 月一线城市新房共计成交288万平方米，扣除春节假期影响，成交面积同比增长16%。其中，上海新房销售面积最高，达 108 万平方米，北京、广州和深圳分别为73万平方米、65万平方米和 43 万平方米。广州和深圳新房供应充足，销售增长显著，扣除春节假期影响，同比分别增长64%和109%。2月春节假期后20 天，一线城市新房成交面积较2024 年同期下降10%，其中深圳、上海新房市场热度较高，同比分别增长37%、4%，北京、广州同比分别下降 24%、26%。 二手房市场，开年回暖趋势延续，热度高于新房。2025年1月，北上深二手房销售面积共计 336 万平方米，扣除春节假期影响，成交面积同比增长 45%。其中，深圳二手房市场表现最为强劲，成交面积同比增长 89%，上海和北京同比分别增长50%和26%。2月春节假期后 20 天，北上深二手房成交较2024 年同期增长27%，显示出二手房市场的持续复苏态势。 一线城市房价价格逐步企稳。根据国家统计局房价指数，2025年1月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1 个百分点。其中，北京环比下降0.4%，上海和深圳分别环比上涨 0.6%和 0.2%，广州环比持平。一线城市二手住宅销售价格1月环比上涨 0.1%，连续 4 个月增长。其中，北京环比上涨0.1%，上海和深圳环比上涨 0.4%，广州环比下降0.2%，降幅持续收窄。

需求端：一线城市购房需求与购房资格、能力、意愿高度相关

一线城市凭借强大的经济实力、丰富的就业机会、完善的配套设施以及优质的医疗和教育资源，对居民购房定居的吸引力持续增强。购房需求释放仍取决于购房资格、购房能力和购房意愿这三大条件。购房资格很重要，主要由限购等因城施策措施影响，一线城市已有明显优化，仍待进一步放松。目前广州限购已全面放开；北京以五环为限调减社保年限，通州限购政策与全市并轨；上海，非沪籍外环外购房社保年限要求再缩短，非沪籍购买外环外只需1年社保；深圳核心区购房需缴纳 1 年社保，非核心区不限购。购房能力，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。一线城市房价高、套均总金额较高，居民依赖信贷。首付比例已降低。一线城市首套房首付比例均为 15%，二套房有所差异。房贷利率维持低位，北京首套房商贷利率下限为LPR-45 个基点，二套房五环内为LPR-5 个基点、五环外为 LPR-25 个基点。上海、深圳首套房商贷利率下限为 LPR-45 个基点，二套房为LPR-5 个基点。广州，房贷利率维持在 3%左右。

购房意愿，则主要受房价如何变化、期房能否如期交付、房屋质量等的心理预期影响。房价的走势是近期购房者的主要购房参考依据，北上深自 2024 年 10 月开始连续4 个月二手房房价指数环比上涨，广州环比跌幅持续收窄，这一趋势对购房者的预期产生了积极影响。期房能否如期交付，对于一线购房者的影响较小，特别是保交房攻坚战的有力推进后，购房者对期房的顾虑有所减轻。购房者对房屋品质的预期得到了显著提升，2024 年深圳市出台新版《建筑设计规则》，提升了住宅的使用率；北京市推出《高品质商品住宅设计导则》和《平原多点地区“好房子”规划管理技术要点（试行）》，优化了居住舒适度，为购房者提供了更优质的选择；广州启动“智慧+品质”住宅建设试点。随着一线城市新房设计规范的不断完善，购房者对房屋品质的预期将改善，有助于提升购房者对新房的偏好。需求结构，改善性需求主导新房成交，而二手房成交以小户型为主。一线城市新房市场中 90-120 平方米户型成交占比持续提升，成为主力面积段。其中，上海改善性需求最为突出，2024 年该面积段成交占比高达 55%，2025 年 1-2 月进一步提升至56%。北京的改善需求也占主力，占比 34%。广州、深圳市场则呈现刚需与改善性需求“双核驱动”的格局，90 平方米以下刚需户型与90-120平方米改善性产品成交占比相近。 一线城市二手房成交结构则延续刚需置业为主的市场特征。