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华润置地研究报告：新模式的先行者3，地产航母，下半场先锋。一句话逻辑：公司是在市场地位、发展规模、开发业务及资管业务能力等方面 均具优势的“航母型”房企，是行业新模式下大资产战略“转型”的先行者。

主要预期差：综合实力强劲，有经营能力、有发展潜力、有背书资源

1）公司开发业务在品牌影响力、产品力、拿地能力方面具备优势，①销售排名 持续提升，截至 2024 年 11 月，公司的销售排名已升至行业 TOP3，且在 2024 年上半年在 20 个主要城市市占率排名 TOP5，品牌影响力不断扩大；②公司的 产品体系成熟，产品力广受市场认可，2024 年全国范围内多个城市均能够看到 公司高得房率的项目；③公司多元化拿地能力强，2024 年多个项目通过合作、 收并购、城市更新等多元化方式获取，有助于公司规避核心城市激烈的土拍竞 争，以较低的成本获取优质土储并获取超额收益，保持城市深耕的竞争力。

2）公司在商业资产运营方面具备把“重”资产做“轻”的能力，且“第二曲线”业绩 增长优势显现。①“第二曲线”增长效果初显，对比其他头部央国企，公司经常性 业务毛利贡献占比持续增加，2024H1 公司经常性业务利润贡献占比超 5 成，能 够对冲开发业务毛利率下行的影响，使得公司毛利率与其他头部房企相比具备优 势；②公司具备把“重”资产做“轻”的能力，率先在房企中完成搭建完成持有资产 “投融建管退”资本闭环，通过发布 REITs 能够将优质资产的资金回收周期缩短， 更主动的与股东分享投资回报。

3）公司“大资管”战略转型打造“地产航母”，多业态相互赋能。①公司“大资管” 战略下涉及多种业态，包括商场、办公楼、酒店等多种业态，具备打造综合体项 目的能力，通过多业态的协同，也能对住宅业态销售产生积极影响；②公司控股 上市公司华润万象生活发展势头强劲，2020-2023 年营收及核心净利润 CAGR 分别达到 30%和 53%，看好为公司持续贡献丰厚的股东回报。

赛道β&个股α&潜在催化：估值提升预计将按照三步走逐步催化，利好政策出 台>基本面企稳>业绩改善，赛道β体现在利好政策出台和行业基本面企稳，个 股α体现在公司业绩率先迎来反弹，走出β和α的共振

1）第一阶段的催化是利好政策的出台，是收敛市场对行业预期差的关键时刻， 是行业 β 快速提升的集中体现；后续可主要关注：①限制类政策放松：②购房 成本降低；③财政发力拉动投资；④改善就业相关积极的财政政策。 2）第二阶段的催化是行业基本面向好，带动行业 β 持续提升；行业已进入去库 存时代，926 新政之后市场销售热度持续性较好，若政策持续发力，2025 年结 构性、区域性“止跌回稳”或将行业带入新一轮的平衡周期。 3）第三阶段的催化是优质头部房企凭借土储、资金等方面优势提升市占率及经 营业绩，走出个股 α。公司开发业务端产品力强劲、多元化拿地能力突出，经常 性业务端业绩贡献持续提升，业绩有望率先迎来反弹，走出β和α的共振。