2025年房地产行业：25年11月REITs月报，甲级写字楼和酒店纳入发行范围

政策梳理及市场展望

（一）政策梳理

1. C-REITs政策梳理

11月REITs发行行业再扩容，将商业REITs作为独立品类。12月1日，发改委发布 《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，新 增商业办公设施、四星级以上酒店、体育场馆项目以及城市更新项目。11月28日，证监 会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》， 系首次将一类资产独立出来单独制定试点，标志着REITs市场发行方将更加市场化。 政策表态方面，11月10日，国务院办公厅表示积极支持更多符合条件的民间投资项 目发行REITs。11月11日，发改委在新闻发布会上表示已累计向证监会推荐105个REITs 项目，说明目前REITs项目储备较为充裕。12月5日证监会主席在其署名文章《提高资本 市场制度的包容性适应性》中提出，“十五五”时期稳步发展REITs和ABS。

2. 发改委991号文分析

2025年12月1日，国家发展改革委办公厅关于印发《基础设施领域不动产投资信托 基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（下简称“991号文”）。该文件进一步拓 宽了REITs可发行行业范围，新增商业办公设施、四星级以上酒店、体育场馆项目以及 城市更新项目。其中酒店、办公用房在原政策（发改委1014号文）中仅能作为园区和消费基础设施不可分割的附属设施一并发行，此次政策可使酒店、办公用房独立发行，激 活广阔的酒店商办存量市场，同时也为REITs市场规模扩张注入新的动力。

（二）C-REITs市场发行与后续计划展望

1.C-REITs市场规模

根据Wind数据，截至2025年11月30日，中国C-REITs市场（不含香港，下同）总规 模达2198.85亿元，环比下降6.91亿元，降幅0.31%；其中10月末已上市的REITs（可比 存续项目）在截止11月末的总市值为2188.10亿元，环比下降0.80%。月末流通盘市值达 1174.50亿元，环比上升70.67亿元，增幅6.40%；其中10月末已上市的REITs（可比存 续项目）在截止11月末的流通市值为1171.27亿元，环比增加6.11%。25年11月新发1单 项目推动市场规模增长，发行规模合计10.98亿元。

2.C-REITs发行规模

11月共1单REITs上市，发行规模合计10.98亿元，相较10月发行规模下降30.69%。 季度来看，25Q4合计发行规模26.82亿元，较25Q3下降86.29%。行业分布来看，本月1 单产业园区REIT上市，发行规模合计10.98亿元。 截至11月30日，C-REITs市场共有77单已上市项目。目前已发行的项目中，按资产 类型划分，高速公路REITs发行规模最大，为687.71亿元，占比33.22%；按发行人性质 划分，国企发行的规模最大为1156.95亿元，占比55.88%；按发行类型来看，首发发行 规模最大，为1993.01亿元，占比96.26%。

3.一级发行过程中的C-REITs

一级发行过程主要分为审核和募集上市两个阶段，整个流程大约持续4至6个月，其 中基金审核阶段平均3个月，募集上市阶段1至2个月。

近期审核及发行节奏较慢，11月没有项目通过审核，仅1单已过审项目完成上市。 截至25年11月31日，共19单项目仍在一级发行过程中，合计规模235.21亿元，其中审核 阶段12单（资产评估价值162.26亿元），募集即上市阶段5单（拟募集金额71.95亿 元）。项目结构上，目前首发项目仍是主力，12单首发项目底层资产评估价值合计 162.26亿元，占比69.28%。6单扩募项目合计规模81.77亿元，占比34.91%。行业分布 方面，不动产项目更多，10单项目评估价值合计120.56亿元。 项目变化上，11月有3单项目申报，其中易方达广西北投高速REIT暂未受理，华夏 东方红隧道运维高速REIT和中航中核集团能源REIT已受理，二者评估价值合计59.13亿 元。本月没有项目过审进入募集上市阶段，1单产业园REIT（沈阳软件园REIT）完成上 市，募集金额10.98亿元。

11月末已通过审核待上市的C-REITs共4单，其中1单为10月过审的项目，2单为9月 过审的项目，2单为8月过审的项目。据招募说明书披露的拟募集金额合计61.47亿元。 申报项目方面，中航中核清洁能源REIT于11月21日在上交所受理。项目底层资产为 波波娜水电站，总装机容量15万千瓦，设计常年发电量6.66亿kWh，对应发电小时数 4,400h，资产评估12.53亿元。拟募集金额为12.58亿元，预测25年M7-12和26年分派率 分别为6.03%（年化）和5.64%。 东方红隧道股份智能运维高速REIT于11月25日申报至上交所。项目底层资产为钱江 隧道项目，建设内容为钱江通道及接线工程项目中的过江隧道段，双向六车道高速公 路，路线全长4450m，22-24年日均断面双向车流量为2.46万辆，资产评估45.79亿元。拟募集金额为46.73亿元，预测26年和27年分派率分别为9.66%和9.53%。 待上市项目层面，华夏安博仓储物流REIT于9月22日过审，基金获批发售4.00亿 份，10月30日完成询价并最终确定发售价格为6.121元/份。根据发售公告，基金于11月 11日至11月12日完成募集。配售比例方面，网下和公众投资者配售比例分别为0.68%和 5.83%，一级认购热度分化，机构投资者更为积极。根据其招募说明书首年及次年分派 率分别为4.70%和4.72%，在仓储物流中属于较高水平（截止11月13日仓储物流整体分 派率为4.25%）。 11月21日，东久产园REIT已完成募集，共发售1.19亿份基金份额，按照3.582元/份 的价格总共募集了4.27亿元，下一步基金将进行资产收购活动。华润有巢REIT扩募项目 于10月29日过审，扩募项目为有巢马桥项目，总建面为10.72万平方米，评估价值为 9.89亿元。

截止25年11月末上市未满3个月的次新C-REITs共4单，从配售比例来看，凯德商业 REIT和中海商业REIT一级市场认购热度更高，配售比例均为0.30%。从除原始权益人以 外的前三大股东来看，证券公司资金最多，其中中信证券、中信建投证券都是高频出现 的资金方。

11月一级市场认购热度环比有所下滑，月度网下及公众配售比例为0.84%，相较10 月上升0.54 pct，同比24年11月下降1.04 pct。本月沈阳软件园REIT热度更高，网下及公 众配售比例合计0.75%；安博仓储REIT网下及公众配售比例合计0.84%。长周期来看， 目前REITs一级市场热度仍较高，主要系25年二级市场行情不断走高，一级发行份额性 价比更高。

4.C-REITs解禁规模

25年11月有6单项目解禁，解禁规模76.22亿元，相比10月解禁规模提升386%。

25年Q1有6单项目解禁，解禁规模72.05亿元；25年Q2有3单项目解禁，解禁规模 44.85亿元；25年Q3有14单项目解禁，解禁规模140.24亿元。同时预计25年全年解禁规 模383.62亿元，远超24年106.08亿元的规模。展望后市，25M12、26M1和26M2分别有 8单、2单和4单REITs解禁，解禁市值分别为34.58亿元、81.85亿元和21.62亿元，其中 26年1月解禁压力较大。

REITs市场总体在25年至28年有大量基金份额逐步解禁，推动流通规模不断上涨。

5.招募REITs发行联合体阶段的项目

根据Wind资讯，截至11月末已有119家发起人进入招募REITs发行联合体的流程， 较10月增长4家。目前能源水利、产业园区两类资产储备较多，分别有37单和19单项目 进入招募发行联合体的阶段。

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