2025年第49周房地产开发与服务行业：关键会议节点临近，建议重点关注

一、本周地产政策：关键会议节点临近，定大势方向

本周地方政策方面，各地延续原有政策调控方向，在购房补贴、住房品质建设 及中长期规划布局等方面施策。 购房补贴方面，常州、泉州及南宁等多地加码购房补贴，政策群体覆盖住房困 难群体、新婚、多子女家庭，补贴品类拓展至存量房与商办类物业，满足不同类型购 房需求。常州市聚焦住房困难工薪群体，在原有支持住房困难工薪群体购买新建现 房的基础上，将覆盖范围拓展至新建期房与存量成套二手房，购买刚需型新建商品 住房现房或期房可获购房款15%资助，最高不超过20万元，购买存量商品住房可获 购房款15%资助，最高不超过18万元。

泉州市洛江区开展新建商品住房购房补贴活动，按户型与家庭人口分层设置补 贴。144平方米（含）以下、144平方米以上新建商品住房分别可享5万元、3万元基 础补贴；二孩、三孩及以上家庭可额外叠加1万元、2万元补贴，单套房源最高补贴 达7万元，兼顾刚需置业与生育友好导向。 南宁针对多类群体推出专项补贴，2025-2026年领证的新婚家庭在指定时段购 房可享2万元/套补贴；2025年12月至2026年3月，二孩、三孩家庭购房分别补贴3万 元、6万元；“以旧换新”购房人可获1万元/套补贴；同一项目购买100平方米以上商 办物业的购房人也可享1万元补贴，实现对不同购房场景的多方面覆盖。 好房子方面，重庆出台“好房子”建设专项政策，推动住房品质建设政策落地提速。 重庆市出台《重庆市支持“好房子”加快发展十条措施》，从四方面强化品质管控： 土地端明确中心城区新供地块原则上用于“好房子”建设；设计端将建筑设计纳入招 标核心评标机制；建材端规定绿色建材应用比例不低于70%，鼓励申报智能建造试 点；服务端要求物业服务按二星级以上标准设计，提升业主居住体验。

城中村改造方面，上海市长宁区印发《长宁区房屋协议置换实施办法》，要求对 置换范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况开展调查登记，为后续区域大 规模推进房屋协议置换提供制度基础。 各地“十五五”规划方面，湖北省在“十五五”规划建议中锚定住房品质提升目 标，提出加快构建房地产发展新模式，建设安全舒适绿色智慧“好房子”，打造全生 态“好服务”，同步实施房屋品质与物业服务双提升行动，建立房屋全生命周期安全 管理制度，从顶层设计层面夯实住房品质长效保障。 辽宁省在“十五五”规划中明确存量盘活与住房体系构建任务，提出推广房票安 置、以旧换新模式，收购存量商品房用作保障性住房以消化库存；同时完善“保障+市 场”住房供应体系，优化公积金政策，建立房屋全生命周期安全管理制度，兼顾存量 去化与住房保障。

二、成交表现：新房、二手房成交表现

（一）新房网签：周同比-35.9%，环比边际改善

根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示，2025年第49 周（2025年11月28日-2025年12月4日，下同），我们监测的50城商品房成交面积 392.81万方，环比上升9.6%，同比下降35.9%，降幅较上周收窄0.3pct。月度来看， 2025年11月50城新房成交面积同比下降34.7%，12月降幅较上个月扩张8.0pct，年 度来看，累计同比-14.3%。

分线城市看，11月4个一线城市商品房成交面积同比下降40.9%，同比降幅扩大 5.1pct；8个高均价二线城市成交同比下降35.5% ，同比降幅扩大4.0pct；11个中均价 二三线城市成交同比下降27.2%，同比降幅扩大12.4pct；27个低均价三四线样本城 市成交同比下降39.7%，同比降幅扩大10.5pct。

（二）二手房网签：周同比-32.9%，同比基数持续高位

根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期 为2025年12月4日，下同）： 2025年第49周我们监测的11城二手房成交面积167.61万方，环比上升0.3%，同 比下降32.9%，降幅较上周扩张16.9pct。月度来看，2025年11月11城二手房成交面 积同比下降17.0%，降幅较上周收窄5.5pct，年度来看，累计同比+5.1%。

分线城市看，11月3个一线城市商品房成交面积同比下降20.7%，同比降幅收窄 4.7pct；4个二线城市成交同比下降24.5%，同比降幅收窄5.9pct；4个三四线城市成 交同比上升8.9%，同比增幅扩大5.9pct。

（三）二手房认购：周同比-16.3%，成交规模波动下降

根据房产中介收集的各主要城市二手房认购套数（数据更新日期为2025年12月 4日，下同）： 2025年第49周（2025年11月28日-2025年12月4日，下同），我们监测的80城 二手房成交套数环比下降4.1%，同比下降16.3%，11月80城二手房成交套数同比下 降16.0%，年内累计同比上升12.6%。

三、市场景气度：推盘、去化、库存、价格

（一）新房推盘、去化表现及库存动态：新推盘对应成交表现较弱

推盘方面，25年第49周重点10城住宅口径推盘面积99.7万方，环比-23.9%，同 比-9.4%。12月前4天推盘面积同比-2.1%，年内累计推盘面积同比-6.7%。 去化率方面，从销售面积/推盘面积（售批比）比例来看，25年第49周10城住宅 售批比（MA8）97%，环比-2pct，同比-39pct，11-12月售批比86%，同比-47pct， 25年以来售批比106%，同比-9pct。从开盘去化率来看，25年第48周中指重点城市 开盘去化率（MA8）62%，环比-1pct，同比+5pct。 库存方面，25年第49周重点10城住宅口径库存面积4889万方，环比-0.1%，去 化周期15.6个月，环比-0.1个月。

（二）二手房景气度：核心城市挂牌环比回落，来访转化率持续下降

根据中介数据收集的各主要城市二手房市场数据显示（数据更新日期为2025年 12月4日，下同）： 截至2025年第49周，我们监测的140城二手房挂牌套数环比上周下降0.4%，同 比上涨8.3%；重点12城二手房挂牌套数环比上周下降0.7%，同比上涨5.3%。我们监 测的70城二手房日均来访4.9万组，环比下降1.1%，同比下降3.9%；月度来看，11 月同比下降2.1%；年度来看，年内累计同比上涨14.4%。我们监测的70城二手房来 访转化率为4.6%，环比上周下降0.1pct；月度来看，11月来访转化率为4.7%，环比 上月持平；年度来看，年内累计来访转化率为5.3%，环比上年持平。

（三）二手房价周度表现：价格环比呈现震荡趋势

本周（25W49），最新中介口径33城二手房价来到10450元/平米，周环比-1.2%， 11月市场价格环比-0.7%，过去六个月平均价格累计跌幅为8.38%，年初以来-16.2%， 924新政以来-9.2%，本周价格再度出现明显跌幅。

四、土地市场表现：供给持续放量，转化表现差

出让金方面，25年第49周300城宅地出让金840.9亿元，环比（MA4）+19.9%， 同比-52.0%，12月前4天出让金534.8亿元，同比-34.8%，年内累计同比-6.7%。

供地方面，25年第49周供给建面4315.1万方，环比（MA4）+31.5%，同比-2.6%， 单周成交建面2788.7万方，环比（MA4）+21.4%，同比-28.1%，单周去化率65%， 去化率（MA4）77%，边际下行。

溢价率方面，25年第49周300城宅地溢价率（MA4）2.9%，环比持平，同比-2.6pct。 25年第49周300城宅地成交楼面价（MA4）3320元/平，环比-1.3%，同比-16.4%。

五、开发板块行情复盘与观点

25年49周，SW房地产板块环比-2.2%，跑输沪深300指数3.4pct。在30个申万行 业表现中，本周SW房地产板块表现排在97%分位（29/30），过去4周平均处于65%分位数。

分板块表现来看，本周16家主流A+H房企、其他A股、违约A+H房企环比-1.7%、 -1.2%、+0.2%，16家主流A+H房企表现最弱，万科展期所带来的影响，依然困扰A 股主流地产企业，本周万科继续下跌8%，金地下跌5%，弱信用企业在主流开发房企 跌幅居前。而港股内房股的表现相对较为稳定，龙湖、金茂、绿城小幅上涨。 本周板块领涨的依然是小市值“地产+”概念股，中国武夷（高管换血+地产转型 医疗）、华联控股（盐湖提锂正式投产）、华夏幸福（债务重组进展+减持压力解除）， 涨幅居前。截至25年12月5日，16家主流开发商、12家其他房企PB估值分别为0.48x、 1.10x，主流龙头开发商估值仍处于低位。

六、物业板块行情复盘与观点

本周物业板块平均小幅上涨0.7%，跑输同期恒生指数0.2pct、跑输沪深300指数 0.6pct，其中龙头物企、中型物企本周股价环比分别上涨1.0%、0.3%，其他物企则 环比下降0.7%。个股来看，本周物业管理公司股价分化，其中烨星集团、祈福生活 服务成交放量，价格大幅上涨。

成交量来看，近期物业公司北向资金表现相对稳定，南向资金波动相对明显， 金茂服务、万物云南向资金流入规模较25年日均有所上升，其他房企则有不同程度 的下降，本周20支未停牌的港股通物企平均日均成交额1946万元，环比上周下降 30%，扣除华润万象、恒大物业等波动较大的龙头房企后日均成交额较上周也有25% 的下降。

七、香港地产企业行情复盘与观点

行情复盘来看，25年第49周13家港股通港资地产公司股价平均涨幅0.7%，恒生 指数平均涨幅0.9%，港股地产与板块涨幅相当。本周板块整体行情稳定，出现一定 分化，信和置业、新世界发展领涨，单周涨幅分别为5.3%、3.5%，主要与香港本地 房地产市场关联度较高，弹性较大。嘉里建设领跌，单周跌幅2.3%，奢侈品消费为 主的企业表现较弱。

交易面变化来看，本周港资地产交易量收缩，13支港资地产股平均日均成交额 8563万元，年内日均成交1.1亿元。南向资金变化来看，本周13家平均港股通持股占 比2.85%，环比持平，南向资金整体呈现观望状态。

八、本周房地产开发及服务观点

10月以来，高能级（特别是一线）城市价格加速下行，包括本周价格表现再度 向下，这种下行趋势影响了企业拿地预期，也影响居民购房预期，本周地产股表现 整体不佳，稳定资产价格预期是当前稳楼市的关键。 12月作为短期工作集中讨论的最后一个节点，对行业表态概率较高，我们对未 来一段时间房地产行业的政策方向，与政策指引口径发生变化，抱有较高的期待。 行业当前位置较低，预期低，机构持仓低。若短期指引方向发生变化，将会具备弹性 和性价比，建议重点关注。

九、C-REITs 板块投资观点

（一）政策及本周 C-REITs 要闻

2025年12月1日，国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） 项目行业范围清单（2025年版）》。该文件进一步拓宽了REITs可发行行业范围，新 增商业办公设施、四星级以上酒店、体育场馆项目以及城市更新项目。其中酒店、办 公用房在原政策（发改委1014号文）中仅能作为园区和消费基础设施不可分割的附 属设施一并发行，此次政策可使酒店、办公用房独立发行，激活广阔的酒店商办存 量市场，同时也为REITs市场规模扩张注入新的动力。

本周解禁压力较大，共有4单项目解禁公告4.49亿份，对应12.94亿元的市值。华 夏基金华润有巢REIT、华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT和广发成都高投产业 园REIT分别解禁0.7、1.05、1.24、1.50亿份，解禁的市值分别为2.15、2.72、3.22、 4.85亿元。

（二）一级市场：华润有巢扩募配售引关注

本周交易所审核项目无重要动态，待上市项目中华润有巢REIT将向原份额持有 人配售基金份额以实现扩募，是首个采用向原份额持有人配售方式实施扩募的 REITs。

华润有巢REIT于12月3日披露《华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证 券投资基金2024年度第一次扩募向原持有人配售份额发售公告》，成为首单向原持 有人配售的公募REITs。本基金本次发售的配售权益登记日为2025年12月5日，本次 发售的配售价格为2.53元/份，本基金本次发售的配售比例为90%。总可配售份额数 量为4.5亿份。本次发售的金额不高于11.40亿元且不低于9.92亿元。在配售完成后， 基金管理人将原资产和扩募募集资金加权平均后计算得到除权价。 由于此次发售的配售价格低于12月5日收盘价3.135元/份，据此计算除权价为 2.848元/份，若持有人不参与配售，则其基金份额将不会变化，但会因除权价格降低 （相对于12月5日收盘价）而受到持仓金额损失，损失率约为9.15%。

（三）二级市场：整体行情仍延续下行趋势

25年49周C-REITs整体行情和换手率持续下行。C-REITs综合收益指数下降 0.76%，环比降幅扩大0.66 pct。49周C-REITs市场热度再下行，日均换手率为0.43%， 环比下降0.05 pct，市场关注度进一步降低。

本周77单REITs仅有17单上涨，多数REITs行情表现较弱。涨幅最高的为华润有 巢REIT，涨幅2.12%；其次是深高速REIT，涨幅1.18%；南京建邺REIT涨幅1.08%， 其余项目涨幅均不超过1.0%。下跌的REITs中沪杭甬高速REIT下跌5.78%；其次是 招商高速REIT，跌幅4.16%；华威农贸REIT跌幅3.26%；成都产园REIT跌幅3.24%。 除该4单外，下跌的REITs跌幅均控制在3%以内。 换手率方面，涨跌幅较多的REITs换手率大多更高。本周日均换手率最高的是华 润有巢REIT（2.24%）。此外南京建邺REIT、重庆两江REIT和新疆新能源REIT等涨 跌幅相对较高的产业园区REITs换手率也较高，换手率分别为2.20%、1.76%和 0.97%。

结合业绩数据看，本周涨幅较高的有华润有巢REIT、深高速REIT、南京建邺 REIT、鹏华深能REIT与山高高速REIT，除华润有巢涨幅超过2.0%，其余涨幅均在 1.0%左右。从分派率表现来看，涨幅前五的REIT除华润有巢REIT与南京建邺REIT 外，分派率均为负数，其中鹏华深能REIT与山高高速REIT分派率较差，分别为-3.60% 与-2.42%。从P/NAV水平来看，本周涨幅前五的REIT除华润有巢外均表现一般。本 周跌幅最高的为沪杭甬高速REIT（-5.78%）。除沪杭甬高速REIT外，跌幅前五分派 率表现普遍较好，其中分派率最高为招商高速REIT（2.52%）。从P/NAV水平来看， 华威农贸REIT与金隅产园REIT表现较好，分别为1.73与1.47。本周涨幅前五与跌幅 前五收入与可分配金额完成率均处于一般水平，表现参差不齐。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）