2022年房地产行业之中国办公楼租赁指南 中国办公楼市场摘要及展望

1.中国办公楼市场

摘要

2021年中国21个重点城市包含香港的甲级办公楼总体量录得8,787万平方米。未来两年，21个城市合计将有近2,000万平 方米的新增供应，约占目前总体量的22%，其中，深圳、上海、广州、成都的未来供应量较为显著，而北京、青岛、 天津、大连的未来供应量相对较为有限。 在经济回暖的支持下，2021年成为了中国办公楼市场有史以来需求增量最为强劲的年份之一。

头部企业在其中发挥了引 领支撑作用，来自科技、金融等领域的企业在全国各个主要城市保持活跃。总体而言，全国甲级办公楼市场需求端的优 异表现帮助市场各方参与者大幅度提升信心。2021年，全国21个重点城市的甲级办公楼租金均有不同程度涨跌幅。整体上相比于2020年租金表现，呈现出租金复 苏或租金幅度收窄的趋势。

观点

金融对外开放持续 发力，赋能北京办 公楼租赁市场稳步 回暖

在2018年新一轮金融开放以来，中国快速且大幅调整金融政策，而北京正在成为外 资企业进驻中国的关键落足之处，进而催生了一波对于办公楼的需求。据仲量联行了 解，仅以北京为例，2018年新一轮金融开放以来已有60余家外资金融机构落地，其中 包括Visa和MasterCard两大银行卡清算机构以及标普、惠誉、穆迪三大评级机构等知 名头部企业。

在全国金融业政策逐渐放宽的大趋势下，作为首都，北京将以“十四五”战略方针为指 引，持续扩大金融开放。北京市及各区政府近年来陆续出台众多优惠政策，不论是对 于业务范围的重新划定还是金融牌照或金融许可证获得条件的放宽，无疑为外资金融 企业在此轮市场的开拓探索注入活力。

北京办公楼市场实为政策导向型市场。目前，在老牌的外资金融企业聚集地金融街 以及自贸区管辖范围内的CBD区域，随着开放政策的落地实施，市场活跃度正逐步提 升。金融开放政策的优惠补贴也许暂时尚未成为企业决定搬迁的根本动因，但其对于 已有搬迁或新租计划的外资企业确实有较强吸引作用。仲量联行在与某知名外资银行 的交流中了解到，自贸区优惠政策已成为其搬迁决策的重要考量因素之一。于政府而 言，中国区总部乃至亚太区总部的头衔已然拥有吸引力，但最侧重的关注点依旧落在 企业的赋税能力。对于部分行业头部企业，政府给予总部迁入的一次性高额资金奖励 甚至可以与装修成本相抵消，无疑会达到“锦上添花”的效果。

上海公共交通提速 发展，增强新兴板 块联动性

随着轨道交通的不断发展，上海非中央商务区的轨道交通密度正逐步提高，向中央商 务区靠拢。非中央商务区的地铁总长在过去五年中不断增加。根据仲量联行地理信息 平台系统MapIT的计算，至2025年底，非中央商务区范围内的地铁总长将从2020年的 230公里增长将近1.5倍至329公里。

根据中国交通运输部的统计，上海是全国地铁网络最长的城市。便捷的交通连接起 了上海各商务板块，助力上海多中心的发展模式，提升了板块间的通勤时间，增强各 类经济活动效率。例如，2021年1月竣工的15号线连接了漕河泾的9号线与12号线，为 换乘提供了更便捷的方案。新地铁线不仅缩短了换乘时间，也缩短了板块间的通勤时 间。未来五年，上海将有更多线路竣工，包括贯穿中央商务区的14号线，以及联通杨 浦、虹口和浦东各商务板块的18号线。

我们根据仲量联行在线地理信息系统MapIT， 计算出了当前需要的公共交通通行时间及未来14、18、19号线开通后，各板块间通勤 时间的改善幅度。几乎每一个板块都有改善的潜力，届时，这些板块因更便捷的交通 而更受租户青睐。尤其北外滩与陆家嘴的通行时间将缩短至10分钟以内，这将拔高北 外滩的金融与物流航运中心地位，并使得其与外滩、陆家嘴形成的“黄金三角”地位更 稳固。

西部办公楼市场进 入科技互联网的领 军时代

近年来越来越多的金融产业加速进军内陆市场。从早年的呼叫中心、客服中心到今 日西部多地的创新中心、研发中心等多元后台职能部门，金融企业对办公空间的要求 及布局愈加具象与多元。2019年至今，西部共录得该类新增优质办公需求近10万平方 米。而随着金融行业不同的职能外延，不同类型金融企业在选址时的差异化特征亦不 断显现。

科技互联网企业在西部市场的扩张速度已今非昔比，尤其在新冠疫情后，该行业迅速 成为华西办公楼市场最大的增量需求来源。2020至2021上半年，华西甲级办公楼中科 技互联网行业新租占比高达27.6%。随着科技持续赋能传统行业，越来越多带着互联 网基因的新兴领域出现，特别是专注于C端消费的互联网赛道中，大量新兴企业快速 成长。

除细分领域差异外，科技互联网企业在企业生命周期的不同阶段也有不一样的选址特 征。初创时期的企业办公策略以成本节省为导向，痛点大同小异；迈入成长期后的企业面临的发展路径开始分化，不 同赛道的企业的选址逻辑随行业、城市等多元因素呈现不同特征；成熟期的企业则在经历优胜劣汰后，呈现出共性与 个性并存的“二元性”特征。该历程整体呈现出从趋同到多元，再到“二元性”特征，这是一个随企业生命周期演变的选址 逻辑。

宏观经济基本面奠定了未来办公市场预期向好的基调。西部市场庞大的经济、人口基数支撑行业的可持续发展，构筑产 业招引的基石。就增量需求来看，传统金融行业，其信息化智能发展的需求，在当下时代赋予了办公楼市场新动能，老 行业焕发新生机。而科技互联网这一当红产业正经历高速发展的迭代时期，产业发展所带来的市场红利将持续影响办公 楼市场。这便是未来办公楼市场产业发展的两大主线——金融+科技互联网。

扩容后的前海—产 业融合聚变，现代 服务业辐射增强

2021年9月6日，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》提出在现有合 作区的基础上，前海的发展空间将向南延伸至蛇口及大小南山片区，同时向北拓展至 宝安区的会展新城及海洋新城片区，其中依次涵盖宝安中心区及大铲湾片区、机场及 周边片区，面积扩大8倍至120.56平方公里。此次范围调整并非简单意义上的空间扩 容，而是形成现代服务业与制造业相互支撑的产业布局。

具体而言，扩容后的前海片 区坐拥强产业基础、强枢纽、强基建等优势，当地科技研发类企业将因此加快工业化 的进程。相应地，产业集聚得以提供更广阔的市场空间反哺服务业发展。另一方面， 扩容后的前海片区产业链将愈加完整及现代化。结合原前海合作区与科技园的双核驱 动，技术创新的赋能将极大促进传统加工制造向中高端智能制造的转变，同时孕育出 更多基于“互联网+”及人工智能的新业态。

近年来，前海合作区各基建项目得到稳步推进，商业配套不断完善。行业头部企业的 落户成功吸引不少优质上下游企业入驻，前海甲级办公楼净吸纳量显著提升。2021年 前三季度该数字已突破30万平方米，为历史最高水平。 前海扩容打破空间和制度上的限制，往北连接大湾区智能制造的腹地，往南实现跨境产业协同联动、市场互联互通。随 着内地具备跨境业务需求和能力的企业日趋增多，加上港澳企业在跨境金融、法律监管等专业领域积累了丰富经验，前 海在体制等方面的创新将为这些企业的对接提供了全新合作机遇。这也将刺激前海甲级办公楼需求增长，其中原前海合 作区将最先受益。

2.办公楼租赁主要城市速览

香港

香港作为全球最重要的金融和服务中心之一，其办公楼市场在为本地和跨国公司开展业务并提供成长环境方面发挥着 重要作用。香港地理位置优越，租户对办公空间的需求较为旺盛。许多跨国公司选择在香港设立区域总部，以及越来 越多的内地公司在香港设立和扩张办事处。

2017年，内地企业对甲级办公楼的需求达到顶峰，支撑着甲级办公楼的需求。内地需求的涌入导致可租楼面紧缺及租 金上涨，跨国公司倾向于迁移至核心区以外的地区。自2019年下半年以来，企业普遍缩减规模，租户需求疲软。由 于在2021年下半年出现扩张租赁个案，市场展现了复苏的早期迹象。疫情促使企业更加重视员工的福祉并重新调整 其地产需求，租赁活动主要涉及整合或升级办公楼楼面。随着越来越多租户追求办公楼的灵活性和康体设施，升级办 公楼的趋势在近几季盛行。

与此同时，商务中心运营商扩大了在香港的业务，以满足租户不断增长的灵活空间需求。 香港整体办公楼市场租金在2019年第二季度见顶后开始回落，2021年第四季度开始温和回升。截至2021年底，整体 办公楼净有效租金为每月每平方尺 55.8 港元，同比下降 5.1%，整体空置率达 9.6%。

香港办公楼具体 分布在哪些区域？

中环是香港著名的中央商务 区。除此之外，湾仔/铜锣 湾和尖沙咀分别是香港岛和 九龙的传统核心细分市场。 港岛东和九龙东为成本敏感 的租户提供了更为合算的选 择，因此成为较受欢迎的非 核心细分市场。

北京

北京是中国的政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，并正在建设成为一个国际金融中心。2020年， 北京实现GDP增速1.2%，地区生产总值录得超3.6万亿元。其中，经济结构转型进一步优化：第三产业比重继续提 高，占比高达83.9%。

截至2021年，北京甲级办公楼总存量为1,084.7万平方米。北京办公楼市场有显著的政策导向型特征。在政府划定区 域边界、引导产业布局之后，CBD成为北京的综合性商务集聚区域，金融街则为金融业聚集区域，而中关村则是全市 的IT行业聚集区域。北京市场的优异表现源自于充足的需求支持，来自金融和IT行业的需求和北京市强劲的基本面， 不断推动市场稳健发展。除北京成熟子市场外，北京规划并建设的新兴区域不断发展，引领商业地产市场形成新的格 局。如丽泽等新兴办公子市场在政府的政策引导和大力支持下，部分内资IT和金融巨头已率先进驻该区域，或将带动 区域的整体吸引力。

2021年下半年，强劲的需求推动可租赁净吸纳量逐季度攀高。内资租户对租赁活动的贡献显著，连续两个季度占总 租赁成交量的90%以上。整体市场租金呈现基本平稳的趋势，部分需求强劲子市场内业主开始于年末做出租金提升 调整。

北京办公楼具体 分布在哪些区域？

北京市目前共有9个较为成 熟的办公楼子市场，以CBD 和金融街为代表，市场表现 较为突出，租金也在全球 范围内占据一席之地。其中 丽泽为北京较为新兴的子市 场，在轨道交通和城市航站 楼的建设完善下，区域逐渐 发展成熟，吸引市场目光。

上海

上海是中国最大的经济中心，并正在建设成为一个国际金融中心。近年，上海的经济结构转型进一步优化，第三产业 比重继续提高。 截至2021年，上海甲级办公楼总体量录得1,509万平方米。上海持续吸引聚集众多世界500强企业及国内外优质公司 入驻及设立总部。其中金融服务业、专业服务业以及零售业为中央商务区办公楼的主要需求来源。

而随着近年非中 央商务区大量优质新增供应，交通路网日益成熟以及零售配套愈发完善，越来越多的企业选择搬迁扩张至非中央商务 区，前滩、北外滩等新兴板块蓬勃发展。近年来，上海致力于打造具有国际影响力的科创中心，科技新媒体行业发展 迅速，成为主要需求来源之一，在中央商务区及非中央商务区持续带动办公楼租赁需求。 2021年以来，企业对于租赁决策的信心逐渐增强，整体租赁需求持续回升，整体市场租金上涨，净吸纳量创历史新 高，空置率稳步下降。

上海办公楼具体 分布在哪些区域？

黄浦江将上海市中心为两 个区域：浦西（黄浦江以 西）和浦东（黄浦江以 东）。上海的办公楼市场 则可分为中央商务区和快 速崛起地集合优质甲级办 公楼的非中央商务区。在 城市地铁快速扩张的驱动 下，中央商务区和非中央 商务区细分成四个类别： 核心商务区、中央商务 区、成熟商务区、成长商 务区。

广州

广州是国家中心城市和大湾区综合性门户城市，并正着力建设成为一个国际大都市。2021年广州GDP体量约为2.82万 亿元，全年增速达8.1%。随着近年来广州经济发展新旧动能转换加速，以高端服务业和高技术制造业为主导的高质 量发展体系将日益巩固。 截至2021年底，广州甲级办公楼总体量录得723万平方米。作为广东省的省会城市，广州核心区域聚集了大量世界 500强企业以及国内外优质企业，其中金融、TMT以及专业服务企业为该区域办公楼的主要需求来源。随着琶洲等新 兴区域不断成熟，越来越多的企业选择在这些新兴区域扎根发展，其中琶洲作为互联网创新集聚区，TMT企业入驻意 愿最为踊跃。

2021年，广州经济持续稳定恢复，广州办公楼市场总体亦较2020年显著回暖；新经济企业、金融机构和专业服务业 企业仍是推动市场办公空间去化的主要“源动力”。年末，虽然市场租赁需求受到国家新一轮宏观调控政策影响而有所 下滑，但2021年前三季度市场需求的持续释放仍确保了全年全市租金整体企稳，存量项目租金亦较去年小幅上涨。

广州办公楼具体 分布在哪些区域？

广州办公楼市场可分为核心 区域以及新兴区域，主要有 10个细分市场。其中核心区 域包括珠江新城、天河北 以及越秀，其办公楼市场配 套完善、交通便利、客群稳 定。而新兴区域以琶洲与广 州国际金融城为首，近年来 吸引了不少国内TMT和金融 企业入驻及设立总部；而相 对较远的次核心市场也在不 断发展，未来将有更多甲级 办公楼相继落成。

深圳

深圳市素有中国“硅谷”之称，经过四十多年的改革开放，已发展成为国际化创新型城市。2021年，深圳GDP与上年相 比增速为6.7%，超过3万亿元。其中，深圳一直推进第三产业的发展，占比达62.9%，并构建了以高新技术产业、金融 业、物流业、文化产业为支柱的现代产业体系。

截至2021年底，深圳甲级办公楼总体量录得1,081万平方米。深圳甲级办公楼需求自2013年起保持旺盛的增长势头，高新 技术企业是深圳办公楼市场里最积极寻求扩租机会的群体之一，由于产业集聚等因素的考虑，多数企业目前的办公选址 主要集中在南山区。金融业租户虽然在各区均有分布，但主要集中在福田中心区。从地域层面上看，办公楼发展的重心 逐渐呈现从中央商务区向新兴商务区转移的趋势。随着新兴商务区内更多交通干线相继落成，更多企业将迁往这些商务 区的新建楼宇，并加速它们的成熟。

2021年，随着深圳经济持续恢复，高质量发展特征愈发显著。尽管部分企业在四季度受到宏观政策调控的影响，其扩张 计划有所推迟；但是在2021年的前三季度，金融和科技行业巨头，以及专业服务业企业的有力支撑共同推动了深圳办公 楼租赁市场需求的强劲复苏。因此，相较于2020年，深圳市场2021年全年整体空置率稳步下降，租金表现平稳。

深圳办公楼具体 分布在哪些区域？

核心商务区自东向西发展，包括 蔡屋围、华强北、福田CBD、车公 庙、科技园以及后海片区，该区 域相当于“内环”。而前海、宝安中 心、留仙洞总部基地、北站商务办 公区以及笋岗片区属于新兴商务 区，它们大多分布在深圳地铁5号线 沿线，5号线沿线因此相当于 “中环” 。

成都

成都作为中国西部地区的经济中心，是1.5线城市中的领军城市。2021年，成都实现地方生产总值19,917亿元，同比增 长8.6%，两年平均增长6.3%。其中，第三产业同比增速9.0%，为主要城市经济主要动能，支撑办公楼市场长效发 展。

截至2021年，成都甲级办公楼总体量达397.3万平方米，居全国第五。需求方面，成都楼宇经济保持活力，2016- 2019年均净吸纳量达38.5万平方米。其中，金融业、服务业、房地产建筑需求长期稳健。作为中国西部消费中心，零 售贸易需求活跃。而作为西部对外开放高地，成都持续吸引大型境外企业入驻，外资数量居西部首位。此外，近一两 年，随着新经济发展的强劲势头，科技型，初创企业需求增长，成为支撑办公需求的新亮点。

2021年，成都生产生活基本恢复至疫情前水平，企业的办公需求呈V型反弹，逐步释放。甲级办公楼全年净吸纳量录 得24.1万平方米，同比增长一倍，与2019年基本持平。其中，科技新媒体行业成为第一关键词，对新去化面积的贡献 率高达23.7%。

成都办公楼具体 分布在哪些区域？

成都市办公楼市场呈现“1+1+1” 格局的分布特征，即传统商务 区（市中心和人民南路）+高新 南区（金融城和大源）+天府新 区。当前市场已日臻成熟，进入 “增量开发与存量盘活”并举阶段。 截至目前，市中心和金融城区域发 展成熟，聚集大型内外资机构及开 发商，形成以金融、房地产、科技 互联网、贸易为主导产业的中央商 务区。而城东与天府新区区域则为 成都未来主要增量市场。

重庆

重庆是中国内陆地区唯一的直辖市， 是长江上游的经济金融中心，以及长 江经济带和西部陆海新通道的战略支 点。“十四五”时期，重庆将围绕新 一代信息技术、新能源及智能网联汽 车、高端装备、新材料、生物医药和 节能环保等方向，布局一批优势产业 链。重庆产业的良性发展奠定办公楼 市场需求基础。截至2021年，重庆甲 级办公楼总存量达到343万平方米， 位列中国第六。重庆世界500强企业 接近300家，成为办公楼市场重要的 租户构成。金融业、服务业以及房地 产建筑业长期以来是重庆办公楼需求 的主要来源。在“智慧城市”战略的 带动下，科技互联网产业快速崛起， 成为办公楼需求的重要增量来源。

重庆办公楼具体 分布在哪些区域？

随着“成渝地区双城经济圈”规划 出台，重庆正携手成都打造中国 经济第四极。解放碑CBD、江北嘴 CBD、照母山板块将构筑重庆三大 核心办公区。解放碑CBD是重庆外 资企业最集中的区域，江北嘴CBD 是中国内陆地区金融产业集中度最 高的商务区，照母山板块则是重庆 科技互联网产业的战略发展区域。 未来，重庆核心商务区将在城市更 新中焕发生机，同时办公楼版图将 进一步向北向西延伸，在未来三至 五年内形成中央公园与西部科学城 等新兴商务区。

武汉

截至2021年，武汉甲级办公楼总体量 录得230万平方米。“两江交汇、三镇 鼎立”的独特地理环境使得武汉呈现 “多中心”格局，并随之形成了七大甲 级办公楼市场，他们所在区域的发展 规划不同、产业背景各异，经过多年 的发展，各具特色。总体看，甲级办 公楼的租户结构中，金融业、专业服 务业以及科技新媒体是主要的需求来 源。细分市场看，位于汉口的建设大 道是传统的金融聚集区，而武昌的中 南中北路定位华中金融城，因此这两 个片区主要以金融类租户为主。光谷 作为国家级高新区，产业基础牢固， 科技企业云集，“双创”氛围浓厚，更 受科技新媒体企业的青睐。

武汉办公楼具体 分布在哪些区域？

武汉共有七大甲级办公楼子市场。 长江北侧的汉口区域，办公楼市 场较为集中，包括汉口沿江、解 放大道、建设大道、王家墩。而长 江南侧的武昌区域市场更加分散， 分别为武昌沿江、中南中北路以及 光谷，这与武昌独特的地理环境有 关，沙湖、东湖、南湖将武昌的几 大甲级办公楼市场进行了分割。

南京

截至2021年，南京甲级办公楼总体量 录得237万平方米。从全市来看，南 京已经形成以新街口，河西为首的四 大核心商务区格局。其中鼓楼及新街 口为传统商务区，发展较早，也比较 成熟，租户结构多元化。除了传统的 金融和服务业，科技新媒体在南京办 公楼市场业较为活跃。河西为南京的 金融聚集地，有许多高品质的新楼供 应，许多内资金融总部设立于此。南 站板块仍在成长中，作为高铁枢纽的 南部新城，将主要发展商务商贸业、 健康休闲和文化创意产业。

南京办公楼具体 分布在哪些区域？

南京甲级办公楼主要分布在四个核 心板块，包括新街口及鼓楼两个传 统中央商务区，以及加速开发的河 西以及南站板块。未来几年，河西 板块和南站板块将迎来优质办公楼 入市的集中期。

杭州

截至2021年，杭州甲级办公楼总体量 录得256万平方米。金融行业及科技 新媒体企业依旧占据租赁需求主导地 位，专业服务业及零售贸易需求上升 趋势明显。2021年的杭州，数字经济 继续彰显蓬勃发展之势，新制造业也 交出了亮眼的成绩，逐步实现了数字 经济与新制造业“双引擎”发展。传统 产业的创新变革、产业结构的优化升 级，以及现代服务业的大力发展，均 为杭州办公楼市场带来了源源不断的 驱动力。

随着城市基础交通的不断完善、区政 府的积极引导以及各片区产业经济的 发展，新兴商圈如未来科技城、钱江 世纪城、滨江高新区等势头强劲，引 发众多企业总部及新兴头部企业的关 注。

杭州办公楼具体 分布在哪些区域？

按发展时间序列划分，杭州可分为 以黄龙、武林为代表、围绕西湖发 展的老商圈，以及以未来科技城、 钱江新城为代表等响应产业大走 廊、拥江发展的一众新兴商圈。 从楼宇属性来看，杭州办公楼市场 可分为以商务办公为属性、金融与 专业服务主导的优质办公楼市场， 及以创新研发为主要属性、科技新 媒体行业占主导的优质商务园区市 场。 在杭州，主要有6个优质办公楼细 分板块及6个优质商务园区细分板 块。

西安

西安经济已迈入万亿俱乐部，成为西 北首个GDP破万亿的城市，作为西北 区域的门户城市及国家中心城市， 同时搭乘“一带一路”核心区的发展战 略，西安持续发挥城市吸引力，不断 吸引世界500强企业及国内外优质公 司进驻。2021年，西安甲级办公楼存 量已增至205.5万平方米，居全国第 十二位。

长期以来，金融业、房地产 建筑、服务业是西安办公楼的支柱产 业。而随着近年来西安提出打造硬科 技之都，在大力发展新经济的战略背 景下，互联网、人工智能、5G技术等 高新技术产业应运而生，科技互联网 行业在此背景下发展迅猛，成为办公 楼市场的重要增量来源。展望未来， 西安办公楼市场即将步入高供应周 期，未来四年西安甲级办公楼市场预 计将迎来约125万平方米新增供应，其 中高新及城北区域将成为供应增量的 焦点区域。总部经济及战略新兴产业 领域需求持续活跃，产业结构升级也 将带来更多租赁需求增长，西安办公 楼市场需求端将长期看好，结构也将 实现加速迭代。

西安办公楼具体 分布在哪些区域？

西安主要有6个办公楼子市场。市中 心区域出于对古建筑的保护，对新建 筑物有着限高的要求，市中心的存量 仅占全市的3%。南二环及小寨区域 是市里发展最早的商业区域，优质办 公楼存量约3%。而西安高新技术产 业开发区作为西安最核心的商务聚集 区，经过近三十年的发展，已经形成 了高新南、高新北两大办公楼子市 场，承载全市超过50%的办公需求。 随着城市版图的扩张，城北和曲江板 块也逐渐发展成为了产业聚集度较高 的办公楼子市场。未来，随着西安市 的进一步发展，西咸新区及国际港务 区等区域也将逐渐形成新的产业办公 聚集区。

天津

截至2021年，天津甲级办公楼总体 量录得153万平方米。作为京津冀科 技创新体系的重要环节，天津雄厚的 制造业基础助力其科技产业快速发 展。2021年全年，科技媒体通讯行业 在租赁成交中的贡献最大。其中，中 小型科技企业为全市办公楼市场注入 了新生力量。未来2至3年内，核心商 务区新增供应规模将持续放缓，为业 主方提供了调整及去化的缓冲空间。 得益于供需关系的逐步改善，预计市 场租金降幅不断收窄，并止跌企稳。 随着京津冀协同发展在未来进一步 深入实施，将有更多企业来津投资兴 业。

天津办公楼具体 分布在哪些区域？

天津办公楼市场共划分为五个主要 子市场，其中南京路-小白楼、老 城厢-海光寺及海河沿岸为核心板 块，基于完善的商业配套，良好 的交通环境，板块内优质办公楼项 目集聚。随着新项目的持续入市， 天津办公楼板块不断扩大，卫津南 路、新八大里等新兴商圈浮现。

沈阳

截至2021年，沈阳甲级办公楼总体量 录得133万平方米。沈阳作为东北地区 中心城市，持续吸引国内外优质公司 进驻。市场需求相较于2020年呈回暖 趋势，但新增的租赁问询及成交略显 平淡。受“双减政策”的持续影响。头 部在线教育企业需求明显减少，部分 项目的退租或提前解约的情况不断显 现。新项目入市将加剧市场竞争，核 心商圈例如CBD、金廊可供租户选择 的优质办公室面积将大幅增加。政策 的持续收紧对个别行业的影响将使得 整体市场的新增需求在短期内保持低 位，未来三年大量新增供应带来的市 场竞争预计将会带动租金持续下滑。

沈阳办公楼具体 分布在哪些区域？

沈阳办公楼市场主要分布在北站 CBD、金廊沿线及中山太原街等主 要商圈。随着CBD区域的逐步完善 及金廊沿线的迅速崛起，大量优质 办公楼供应使该区域被快速填充并 成为沈阳主要的甲级办公楼区域。

青岛

截至2021年，青岛甲级办公楼总体量 为62.7万平方米。受整体经济仍面临 下行压力及疫情反复的影响，市场租 赁活跃度出现放缓态势，科技和金融 类企业作为需求主力军，表现依旧稳 定。同时，自用类项目的入市推动整 体市场迅速去化。随着短期供应高峰 结束，核心商务区的未来供应将逐渐 减小，市场以消化现有库存为主，非 核心商务区项目占比增加。尽管整体 租金仍处于下行通道，但未来三年预 计租金降幅逐渐缩小，止跌企稳。随 着新基建、新经济的持续发展，新兴 需求有望带动深度调整后的市场迎来 转折与机遇。

青岛办公楼具体 分布在哪些区域？

青岛甲级办公楼主要聚集在香港中 路、市北CBD和金家岭金融区三个 子市场。其中，香港中路为综合性 核心商务区，市北CBD为新经济企 业聚集区，而位于崂山的金家岭区 域则为金融企业聚集区。

3.办公楼租赁指南

办公楼分为哪些类型？

按产权类别分类

单一产权（大业主）：单一产权的办公楼通常由开发商、企业或机构投资者 所持有。

分散产权（小业主）：少量的办公楼为分散式产权（小业主）。该类型办公楼内 不同办公单位或楼层的产权由不同业主所持有。

按营业形式分类

传统式办公室：典型的供企业员工办公、从事商业经 营活动、共享功能设施的场所，按建 筑和配套质量可分为超甲级、甲级、 乙级等多个等级。与服务式办公室和 联合办公空间相比，交付后依租户需 求可能需要装修且租期较长。

服务式办公室：各项功能齐全，可即租即用。与传统办 公室相比，服务式办公室的安排更灵 活，适合不同的办公规模。此类模式便 于公司迅速开展业务、解决短期租赁的 需求。但租户间需共享功能区域，例如 会议室、接待区等。

联合办公空间：创业者、自由职业者或为不同雇主工 作的人员为了共享办公设施、观点和 知识，而使用的办公空间。具有租赁 模式多样、租期灵活、成本低等特 点，为租户提供快速扩张或收缩工作 空间的便利优势。在北京，联合办公 空间密集程度最高的地区是位于朝阳 区的CBD和望京。联合办公空间正在 成为众多企业降低企业房地产成本， 满足员工多样化需求的全新选择。

办公楼有哪些等级 ？

鉴于办公楼没有明确的等级划分规定，仲量联行根据国际通用标准对办公楼的不同等级指标表现进行梳理，天津市办公楼市场 总体存量有限，目前分为甲级、乙级两个等级。 以下指标仅作为参考，不作为划分办公楼等级的唯一标准。

租赁办公楼需要考虑哪些因素？

办公选址：理想的办公室选址及其周边环境和配套设施不仅能提升企业形象，也有助于提升租户和员工对公司 的信心，提高工作效率。我们可在这些诸多环节提供专业而全面的建议，协助租户做出最优决策。

面积：员工数量和空间利用方式是决定面积需求的关键因素。随着数字化变革和创新科技，更具弹性、更灵 活的工作方式将逐渐成为主流，越来越多的企业开始将灵活办公模式融入办公空间战略，在“未来办 公”的时代，我们将为您评估目前的办公空间利用率，并根据您的业务需求和目标提供定制化的空间优化方案，估算装修成本，供您做出最佳决策。

进度管理：根据公司业务规模和办公空间规划，公司通常需要2-6个月的时间才能完成新办公室的设立。为确 保项目的顺利完成，预留充分的时间至关重要。我们的专业顾问将为租户制定时间表，并在多个关键节点提醒租户及时做出相应决策。

预算控制：成本控制是当下各行各业的大趋势。鉴于众多业主不会以标准形式进行报价，我们建议租户谨慎对 比各办公楼的租赁意向书。由于办公楼租金会随着市场行情不断调整，我们的专业顾问团队会针对租户需求进行具体分析，推荐合适的办公室。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）