2022年华发股份业务布局及核心优势分析 2021年公司销售金额为1218.9亿元

1. 华发股份背靠集团，厚积薄发

1.1 三十年砥砺前行，风雨后再起征程

公司成立于 1992 年 8 月，脱胎于 1980 年，与珠海经济特区同时成立珠海华发集团， 作为珠海国资委旗下最重要的地产开发平台，华发股份的发展经历了三个阶段：

珠海起步，踔厉奋发（1992 年-2003 年）：1994 年公司获得国家一级开发资质，开发 鸿景花园、美景山庄、九洲花园等项目，积累了项目开发经验。代表楼盘获得“全国优秀示 范小区”等奖项，奠定了在珠海的良好口碑。

资本加持，异地开发（2004 年-2011 年）：2004 年，华发股份在上海证券交易所挂牌 上市，同年开始着手打造中山华发生态园，迈出异地开发第一步。公司在资本市场的表现也 具有典型意义，2006 年华发股份发行 4.3 亿元可转债，是实施股权分置改革以来首个可转 债再融资项目和首个房地产上市公司公开再融资项目。在资本加持下，公司业务迅速扩张， 广泛收购广东省内地块，迈出珠海，面向省内。

立足珠海，布局全国（2012 年-2019 年）：2012 年开始，公司实施“立足珠海，面向全 国，开拓海外”战略，加快全国化布局，截止 2019 年底，已扩展至全国 40 余主要城市，形 成珠海、华南、华东、华中、北方、山东 6 个大区及北京公司的“6+1”区域布局，实现了从 珠海华发到中国华发的转身。

聚焦发展，一核两翼（2020 年至今）：公司战略再升级，紧密围绕“立足珠海、面向全 国”的发展思路，聚焦大湾区、长三角、京津冀及长江经济带，形成珠海大区、华东大区、 华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”战略布局。同时公司提出“一核两翼”战略，以住宅业 务为核心，商业地产和上下游产业链协同发展。

1.2 背靠珠海国资委，控股股东资源协同

股权结构明细，大股东控制权稳定。截止 2021 年末，珠海华发集团有限公司直接持有 公司 24.2%股权，通过珠海华发综合发展有限公司持股 2.31%，合计 26.51%，为公司控股 股东。股权结构相对简单，虽然集团持股比例不高，但公司股权较为分散，大股东控制权相 对稳定。

控股股东实力雄厚，丰富资源带来大量协同效应。珠海华发集团有限公司成立于 1980 年，是珠海最大的综合型国有企业集团和全国知名的领先企业。其控股华发股份 、华金资本、华发物业服务、庄臣控股、 维业股份、华灿光电、光库科技、迪信通 8 家上市公司。其业务覆盖城市运营、房产开发、金融产业、实业投资、商贸服务、现代服 务等方面。

华发集团 2020 年收入和毛利构成中，房地产业务收入 478 亿元，占比 44.6%，毛利 154 亿元，占比 78.7%。地产业务为公司收入和利润的主要贡献来源。集团房地产业务分为 城市运营和房产开发两个板块，其中房产开发以上市公司华发股份为主要平台。为了避免与 上市公司同业竞争，集团于 2004 年做出承诺：如本集团在华发股份经营区域以外的其他地 域涉及与华发股份经营范围相同或相类似的业务或项目,在华发股份明确表示不进入该市场 的前提下,可由本集团继续经营；如华发股份明确表示进入该市场,则应将业务或项目转让给 华发股份或以合作方式由华发股份为主开发。

2009 年 5 月，珠海市政府授权华发集团子公司珠海十字门中央商务区建设控股有限公 司负责 5.77 平方公里的横琴十字门中央商务区的总体规划、土地一级开发等工作。十字门控股又下设珠海十字门城建有限公司负责其中 13#、18#、19#、25#、29#地块，该项目总 占地面积为 16.93 万平，计容建筑面积 59.01 万平。2018 年 12 月，华发股份以 35.15 亿 现金增资形式取得十字门城建 50%股权，主导对该项目开发。

此外从 2019 年 7 月到 2020 年 7 月，集团陆续以托管形式委托华发股份开发珠海横琴 国际金融中心打发项目住宅部分及非住宅部分、珠海国际会展中心二期项目公建部分、华发 国际海岸花园项目（9#、10-a#、10-b#、14#、15-a#、15-b#、20#、21#、26#地块）、富 山产业服务中心项目、富山科创中心项目、富山智造小镇生活中心项目、富源公司名下住宅 用地项目、阳江高新区 A3 地块项目、阳江阳东创意湖地块项目、珠海市工人文化宫及市 方志馆项目 S1、S3 及 S5 区域、十字门控股名下 17 宗用地项目。托管内容包括注册商标 许可使用、工程全流程管理及营销管理等。托管条件类似，均为商标使用费 0.5%，营销管 理费 2%（若使用营销渠道为 2.5%），除国际金融中心大厦及会展中心项目外，其余项目还 包括 2.5%的工程顾问费，上述费用均以实际回款金额为基数计算，非销售部分按照建安成 本 8%提取工程顾问及营销管理费，华发股份可取得上述项目总货值 5%左右收益。

根据珠海市自然资源局数据，截止 2021 年末，全市存量宅地中仍有 28.83 万平方米归 属于华发集团，且未来仍有可能依托城市运营获取更多土地，依照华发集团承诺，未来这部 分资源有望通过托管或者收并购等形式交由上市公司开发管理，公司将依托集团的资源优势， 在珠海区域的相关开发业务上获取更多利益。

1.3 长效激励效果明显，业绩持续释放

灵活运用市场化激励手段，实现长效激励。不同于一般国企对激励手段较为保守的态度， 公司采取多种激励手段激发管理层积极性。2017 年公司发布股权激励计划，向 181 名激励 对象合计授予 817 万股股票，占当时股本总额的 0.7%。激励对象包括公司董事、高级管理 人员及中层管理人员。

同时设置限制性股票解锁条件，以 2015 年为基准年，2017-2020 年净利润增长率分别 不低于 20%、30%、40%、50%；净资产收益率不低于 8.5%、8.8%、9%、9.5%；主营业 务比率不低于 97%。至 2020 年，全部考核条件均超额完成，业绩表现亮眼。

除此以外，公司还积极实施项目跟投激励、投拓奖励制度和董事局奖励基金等手段完善 激励机制，激发公司活力。1）项目跟投制度要求项目核心成员强制跟投，允许股份本部、 区域公司、城市公司其他成员资源跟投，跟投总金额不超过资金峰值 5%，未设跟投亏损下 限。2）投拓奖励机制对为公司获取优质土地项目的员工施行激励，为未来公司发展战略提 供足够土地储备。3）董事局专项奖励基金对公司经营业绩提升、管理提升、产品创新有突 出贡献的人员进行奖励。结合上述政策，公司建立起长效激励机制与专项激励制度相结合的 激励体系。自 2017-2021 年公司销售额复合增速 40.8%、销售面积复合增速 36.8%，激励 手段取得良好成果。

公司虽为国企，但积极探索实施市场化的激励手段，将员工个人利益和公司利益结合， 充分调动主观能动性，同时降低代理成本，帮助管理层平衡长期目标和短期利益，提高组织整体运行效率。在管理效率上可与市场化的民营企业相媲美。

1.4 长期保持深耕战略，平稳风格筑就坚实基础

公司管理层长期供职华发，管理风格平稳。目前李光宁先生任华发股份董事局主席、陈 茵、郭凌勇、汤建军任董事局副主席，谢伟、俞卫国、许继莉、郭瑾、张延任非独立董事。 上述高管团队均长期供职于华发，对公司价值观及长期战略认可度较高，能够保证管理风格 和战略方向平稳，保证长期战略的一致性。

着力精品战略与区域深耕，探索“一核两翼”发展模式。公司推行精品战略，着力于 产品力的提升，持续增强研发能力和创新水平。结合优+产品体系 4.0，推动产品品质和竞 争力不断提升；在区域拓展上，确保珠海的龙头地位，持续聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、 京津冀协同发展区域一级长江经济带等核心城市群，主要拓展核心城市、核心地段的城区盘， 开拓多元化拿地手段，强化合作开发、项目并购、城市更新等多种非公开市场拿地手段；同 时稳步推进以住宅开发为主业，商业地产、上下游产业链同步前行的“一核两翼”业务发展 格局。（报告来源：未来智库）

2. 华发股份业绩稳步上台阶，销售保持“中而美”

2.1 业绩稳定增长，利润率底部企稳

公司此前发布 2021 年年报，全年实现营业收入 512.41 亿元，同比增长 0.46%，实现 归属于上市公司股东净利润 31.95 亿元，同比增长 10.09%。在 2021 年地产企业业绩普遍 下滑的情况下，公司业绩仍能保持稳定增长，实属难能可贵，体现了公司一直以来的业绩稳 定性，自 2016 年到 2021 年，公司营业收入，规模净利润 CAGR 分别达到 31%和 26%， 规模业绩持续保持稳步提升。

公司 2021 年实现竣工面积 628.40 万平方米，同比增长 99.5%，虽然竣工面积大幅增 长，但结算收入没有明显增加，主要因 2021 年公司结算项目中区域结构调整所致，但公司 归母净利增速仍然高于公司收入增长主要在于：

1、公司结算项目毛利率有所提升，在今年行业毛利普遍下滑的情况下，公司结算毛利 率较去年提升了 1.5 个百分点至 25.8%，且除 2020 年之外，公司此前毛利一直维持在 27% 以上，在行业内处于较高水平。但随着未来 2020 年和 2021 年低毛利项目逐步进入结算期， 预计公司在今明两年内结算毛利率可能会有一定的下降压力。

2、公司结算项目中，合作项目占比有所下降，同时高权益类项目占比提升，带动公司 少数股东损益占净利润比较当期有所下降。因而公司归母净利润率较 2020 年提升 0.5 个百 分点至 6.2%。过去公司少数损益占比一直保持在较低水平，随着近年来公司规模的不断提 升，合作开发、收并购等拿地手段越发丰富，我们预计未来少数股东损益占比将维持在这一 水平。

2.2 销售保持“中而美”，多年深耕出回报

全国化布局初步成型，销售保持“中而美”趋势。2021 年公司全年实现销售金额 1218.9 亿元，同比增长 1.2%，实现销售面积 468.8 万平方米，同比下降 7.0%，对应销售均价 26000 元/平方米，同比增长 8.7%，创下近年来的新高。位列克而瑞 2021 年中国房地产企业销售 榜第 32 位，较 2020 年提升 2 位，行业地位稳中有升，继续保持“中而美”良好发展态势。

得益于公司良好的战略布局，华东、珠海、华南协同发力的格局已成型，其他区域表现 稳定。2021 年，珠海大区全年完成销售 315.28 亿元，销售占比 25.87%，稳居珠海龙头地 位；华东大区全年完成销售 553.20 亿元，销售占比 45.38%；华南大区全年完成销售 233.30 亿元，销售占比 19.14%；北方大区全年完成销售 47.51 亿元，销售占比 3.90%；北京区域 全年完成销售 69.61 亿元，销售占比 5.71%。

以点拓面，深耕城市多点开花。公司销售表现以 2017 年为界，在此之前的 2013-2016 年，主要深耕珠海及周边城市，通过对珠海本地市场的深入挖掘，2013-2016 年销售金额从 84.59 亿元提升至 357.25 亿元，CAGR 为 61.8%。公司坚持“战略深耕，精准布局”，对已 布局城市追求精耕细作，通过首先进入单点城市后外拓至周边城市群的方式有序扩张。公司 首先于 2013 年进入武汉，取得王家墩 CBD 项目，在深耕武汉的基础上，2019 年公司通过 梧桐湖项目进入鄂州市场，形成华中城市群布局；2014 年公司拿下上海张江及杨浦地块， 然后在 2016、2017 年进入苏州、南京、嘉兴市场，布局华东城市群。至 2018 年，公司已 拓展至全国三十余城市，形成以珠海为大本营，上海、广州、武汉、北京为核心城市，环渤 海、长江经济带、粤港澳大湾区为重点发展区域的布局。

自 2013 年以来，布局城市次第开花结果。2013-2016 年，早期深耕的珠海及华南区域 取得良好增长态势，带动公司销售金额、面积复合增速分别达 61.8%，38.4%；

2017 年以后，随着“3-6-9”高周转战略的提出，及前期拓展城市逐渐开始发力，公司 开始又一轮增长，2016-2021 年，公司销售金额从 357.3 亿元提升至 1218.9 亿元，CAGR 为 27.8%。2016-2021 年在保持珠海大本营龙头地位的基础上，早先布局的武汉、上海等城市开始发力。从在售项目分布城市看，由 11 城提升至 38 城，更多城市开始贡献销售业 绩。从销售金额看，珠海由 233.5 亿元提升至 315.13 亿元，21 年在珠海市占率达 22.6%， 远超第二名 67.43 亿的销售业绩，牢牢把握龙头地位，但销售金额占公司整体比重由 65.37% 下降至 25.87%。越来越多的城市销售占比提升，华东大区从无到有，2021 年销售占比达 45.39%，除珠海外华南其他城市销售占比 19.14%，北方区域及北京合计占比 9.61%。公 司业绩不再单独依赖珠海市场，区域间发展日趋均衡，降低了单一区域市场波动带来的影响， 综合实力进一步增强。

进入到 2022 年，受行业下行影响，2022Q1 公司实现销售金额 231.9 亿元，较去年同 期280.7亿元下降17.4%，虽然公司销售有所下行，但百强房企1季度销售平均降幅47.2%， 公司下行幅度明显较百强房企更小，销售表现明显优于大市。

依托重点城市群深耕战略，或更加受益供给端出清过程。2020H2 以来，房地产市场承 压，从供需两端发生变化。供给端表现为中小房企拿地难度明显加大，后续库存难以保障。 以集中供地 22 城为例，从企业性质看，央企和地方国企拿地占比合计 61%，从企业规模看， TOP100 房企拿地金额合计 1.2 万亿元，占比 53.3%。中小房企在拿地中处于劣势，无法产 生足够可售货值，后续竞争中地位更加劣势。而华发凭借国企背景及多元化拿地手段，保证 足够土储可供开发。

需求端则表现为购房者对出险房企项目信任程度降低。我们结合公司待售货值，对珠海、 上海、武汉、南京四个城市情况进行分析。上述四城占公司截止 2021 年末未售货值 50%， 能够反映公司未来经营情况。根据克而瑞数据，2021 年已出险房企在上述四城中销售金额 占比分别为 12%，4%，12%，9%。当前华发股份在上述城市中销售占比分别为 22.6%， 1.3%，1.0%，1.9%。未来出险房企逐步退出市场后，我们预计华发的销售占比可取得进一 步增长。

而通过城市深耕，华发进一步强化其在核心城市的竞争能力。例如通过多年深耕大本营 珠海，在业界盛传“一城珠海，半壁华发”。能够构建此核心竞争力的主要原因在于通过长 期深耕，在公司层面，更深入了解当地市场，包括监管及市场需求，从而指导其产品开发和 销售过程。在购房者层面，对于公司口碑和产品力认识更为直观，帮助购房者更好决策，也 有利于公司项目去化。因此深耕城市能够给公司带来更大的竞争优势。

通过供需两端分析我们认为在当前的市场环境下，华发可以凭借自身的优势，保持丰富 的一二线土储，同时在销售端扩充自身市占比，在竞争中取得优势。结合上文中 2022Q1 的销售情况可以对上述逻辑进行验证。华发股份业绩增速优于 TOP100 房企平均水平，按 销售金额排名由 21Q1 的 34 名提升至 22Q1 的 17 名，竞争优势凸显。而根据市场情况，预计该竞争优势可持续保持。（报告来源：未来智库）

3. 华发股份拿地审时度势，集中区域聚焦

3.1 拿地节奏逐渐加快，集中拓展核心区域

投拓方面，公司 2021 年顺应国家稳地价、稳房价、稳预期的政策导向，坚持审慎稳健 的投资策略，科学铺排，精准把握投拓节奏，合理控制投拓规模，科学统筹调配资金，先后 成功在成都、珠海、 西安、南京等核心城市获取多个优质项目，持续夯实发展后劲。根据 中指院数据公司 2021 年全年新增拿地金额 169.5 亿元，同比下降 78.1%，占销售金额比重 达到 13.9%，较 2020 年下降了 50.4 个百分点。虽然公司 2021 年拿地力度有所下降，但公 司在 2021 年之前拓展相对积极，尤其是 2020 年，公司全年拿地金额达到 774.4 亿元，为 历史以来新高，因而公司当前货值储备相对充裕。

回顾公司历年以来的拿地情况。2016-2021 年，受高周转战略及公司布局外扩，公司拿 地规模逐年高增，对应销售金额快速提升，整体策略回归以销定产。除 2016 年和 2021 年 外，公司拿地金额占销售金额比重基本上维持在 30%以上，考虑到公司所布局的核心城市 地货比情况，拿地货值都基本覆盖销售货值。

从楼面价来看，公司 2020 年之前楼面价占销售均价比例整体降低，基本上维持在 40% 以下，能够对利润形成支持。近两年来随着公司重新聚焦核心城市，叠加行业在核心城市布 局共识下，竞争愈发激烈，拿地均价有所上升，2020 年和 2021 年公司拿地补货，平均拿 地楼面价占销售均价比重都超过 50%，但公司坚持核心城市的布局思路也在 2022 年带来了 丰厚回报，在行业下行趋势下，核心城市率先回暖，公司获取的一二线优质地块，也将为公 司带来更稳定的销售和利润贡献。

从城市能级看，2016 年以前公司集中布局一二线城市，三四线城市布局基本上以珠海 大本营为主，如 2016 年，公司一二线城市拿地金额占比高达 85%，凸显公司布局核心城市 的思路。从 2017 年开始，公司加快周转，布局城市持续外拓，三线城市占比逐渐提高。2017 年公司三四线城市拿地金额占比就提升至 16.3%，到 2019 年进一步提升至 42.7%，虽然公 司加大了三四线城市的外拓力度，但基本上围绕公司深耕的核心城市周边卫星城展开布局。 且 2020 年以来，公司转变布局思路，战略聚焦深耕区域，三线城市占比回落，当年拿地金 额占比已不到 10%。从布局区域看，受益于华东区域去化顺畅，公司在长三角区域土储增 加明显。

高周转逻辑传导通顺，以销定产保障土储。公司 2018 年报中首次提出“3-6-9”高周 转战略，实际从“拿地-开工-销售”的传导路径看，2017 年即开始高举高打的快周转模式。 2017-2020 年，每年新增土储面积从 292.4 万平方米提升至 848.04 万平方米，远超 2016 年 68.91 万平方米的水平。新开工面积从 220.47 万平方米提升至 739.71 万平方米，带动 销售业绩从 133.76 万平方米增长至 504 万平方米，年化复合增速 56%，高周转逻辑传导通 顺，销售高增长带动次年更积极的拿地态度。

2021 年，公司对“三道红线”降档需求迫切，减少了土地投入和新开项目，新增土储、 新开工面积分别下降 72%，33%至 236.89 万平方米、494.93 万平方米。而 21 年销售面积 同比仅减少 7%，为 468.8 万平方米。我们用新开工面积+存量土储与当年销售面积的比值 来衡量公司土储的丰富程度，这一比值由 2016 年 6.21 下降至 2021 年 2.22，处于历史低 位。因此 2022 年由于销售推动，公司对补充土储的需求较为迫切。

3.2 拿地渠道多元，拿地利润率触底回升

拿地利润率下行见底，预计未来将迎改善。对公司 2019-2021 年新增项目进行测算发 现其毛利率分别为 43.5%，38.6%，21.2%，呈下滑态势。而结合测算，2022 年华发通过 招拍挂新获取土地 1 块，位于斗门区湖心西路，毛利率约 31%，同时以收并购形式取得联 安村旧改及昆明融创文旅城项目，毛利率均高于30%，预计相较21年毛利情况将有所改善。

拿地渠道多元化，政策助力公司弯道超车。公司结合自身财务优势及国资股东禀赋，除 公开市场拿地外，积极拓展合作开发、项目收并购、城市更新等多元化拓展方式，力争以低 成本获取更多优质项目。目前来看公司非招拍挂方式拿地主要有以下几种手段：

1）大股东资源协同。大股东华发集团参与珠海城市更新获取大量土地储备，受限于同 业竞争承诺，将委托或交由华发股份进行开发。通过此种方式华发取得华发城建四季半岛等 项目。

2）发力城市更新。2020 年开始，公司专门组建“旧改”项目拓展团队，全面发力旧改 工作。目前已经取得鸡咀村 18 万平方米，月堂村 19 万平方米，斜尾村 5.7 万平方米，联 安村 26.81 万平方米等项目。

3）合作项目收并购。2022 年公司 14 亿元收购合作项目昆明融创文旅城二期项目 40% 股权，完成此项交易后，华发对该项目持股比例由 40%上升至 80%。

4）TOD 项目。2013 年公司联合珠海市城建集团共同承接珠海首个 TOD 小镇华发城建 未来荟项目。占地 8 万多平方米，总投资 12 亿元，项目于 2016 年开售，一经推出创下珠 海楼市销售记录。

持续布局核心城市，率先受益市场复苏。通过对“战略深耕、精准布局”投拓策略的精 准执行，公司不断优化土储结构，项目进一步向核心城市集中。从存量数据看，截止 2021 年末，公司剩余可售储备面积约 2050 万平方米，货值 4030 亿元，其中公司存量土储约 53% 位于华东区域，26%位于粤港澳区域。从新增数据看，37%位于华东区域，37%位于环渤海， 22%位于粤港澳，均为长期深耕城市群，在核心城市群的布局能力持续加强。

从城市能级上看，2021 年末公司货值在一、二、三线城市占比分别为 18%、56%、26%。 货值排名前五的城市分别为珠海、上海、武汉、绍兴、南京，合计占比 58%。珠海区域货 值超 700 亿元，上海、武汉区域货值超 500 亿元，前五大城市公司共计货值 2300 亿元，占 比超过公司总货值的 50%。上述城市中除绍兴外均为一线或强二线城市，人口长期保持净 流入，对房地产市场形成强力支撑。在行情回暖过程中，核心城市需求更为旺盛，将率先回 暖。而公司亦将受益于土储布局，率先受益于市场复苏。

4. 品质凸显华发股份匠心 融资优势筑就独特护城河

4.1 塑造高端房企品质，奠定长期竞争优势

竞争转向凸显产品力重要性。随着行业竞争格局的变化，由之前追求规模扩张转变为对 公司产品和内在管理的比拼，因此产品力的重要性凸显。而华发的产品体系自 2015 年首次 提出“优+”产品体系概念以来，经过多年建设，目前已迭代至“优+”4.0。

优+1.0（2015 年）：首提创新建筑、生态规划、星级配套、定制精装、智慧家居和互联 网社区六大体系。

优+2.0（2017 年）：升级为“优+建筑”、“优+规划”、“优+户型”、“优+ 景观”、“优+科技”、 “优+装修”、“优+配套”、“优+服务”八大体系、52 项技术细节，打造 360°全优生活体系。

优+3.0（2018 年）：再次升级，引入绿色建筑、智能控制系统、净水系统、抗霾监控等 智慧健康元素。

优+4.0（2020 年）：提炼四大价值观，升级为“6+1”产品体系并在四大维度上增值赋 能。

相较于以往的产品体系，“优+”4.0 不再局限于产品设计层面，而是关注“6+1 产品体 系”及“增值赋能四大维度”，打通规划、建筑、户型、景观、装修、配套、服务等多个层 面，实现绿色健康、科技智能、人文情怀和匠心精工四个维度的增值赋能，形成涵盖刚需到 高端的未来系、城市系、四季系、府系以及 TOP 系五大具有“华发印记”的产品系。

自华发“优+”产品系列发布以来，荣膺亚洲不动产奖、广厦奖、鲁班奖等国际国内多 项大奖，备受业界赞誉，影响力与日俱增，华发品质的良好口碑广泛传播。而在地产行业竞 争愈发激烈的情况下，项目之间的竞争除了地段、圈层、配套外，产品力比拼的重要性更加 凸显，华发优秀的产品力奠定其长期竞争优势。

4.2 资金状况持续改善，三条红线全面转绿

2021 年，公司坚决贯彻落实国家监管政策要求，通过全面提速回款、优化融资结构、 把控投拓节奏等方式，降负债、去杠杆成效显著，有息债务规模稳中有降，同比下降 10%； 有息债务结构明显优化，短期债务大幅下降约 40%。报告期内，公司全面实现“三道红线” 达标转绿，短期负债+一年内到期的非流动负债占货币资金比重进一步降至 46.5%，较 2020 年下降 42.9 个百分点，公司净负债率也大幅改善，首次降至 100%以下，达到 76.3%，同 比下降 71.2 个百分点。充分体现了公司财务管理安全稳健，为公司高质量发展打下了更加 坚实的基础。

融资成本持续下降，已与市场平均成本持平。公司在发展前期杠杆率较高，导致公司融 资成本处于高位。近年来得益于杠杆水平下降，公司融资成本持续改善。其中净负债率由 2014 年 256%下降至 2021 的 76%，现金短债比由 0.35 上升至 2.15，短债压力显著减轻。剔除预收账款的资产负债率从 79.2%下降至 67.1%。杠杆情况改善的同时，平均融资成本 从 2014 年的 9.55%下降至 2021 平均融资成本 5.80%。近年来融资成本均维持在 6%上下。 处于上市公司平均水平。后续仍有下降空间。

公司作为地方龙头国企，融资手段丰富，融资空间较大，侧面反应公司较强的融资能力。 而针对公司存续债券情况，公司无美元债兑付压力，现存境内债券累计 41 笔，存量规模 343.71 亿元，2022 年内待偿还 9 笔，年利率 3.72%-5.78%，余额 89.4 亿元，偿债压力较 小。

国资背景助力多元化融资，市场收紧阶段优势显著。融资方面，公司持续创新融资模 式，融资结构不断优化。2021 年公司新增融资以长期低成本融资为主，融资结构持续优化， 融资成本进一步降低；新增 50 亿元小公募租赁债额度，成功跻身百亿规模住房租赁 REITs 产品发行行列，融资渠道稳步拓宽。

此外公司充分利用国资背景优势和集团丰富的业务资源优化自身资金情况，通过多种手 段满足自身资金需求：

1）购房尾款融资。2021 年 3 月、6 月、12 月及 22 年 1 月，通过关联方华金国际商业 保理（珠海）有限公司展开多次购房尾款融资保理业务，合计融资 19.18 亿元，利率不超过 7%；

2）融资租赁。2022 年 3 月，通过关联方横琴华通金融租赁有限公司以不超过 6.5%的 利率展开 6 亿元融资租赁业务；

3）应收款 ABS。仅 2021 年公司披露 6 笔应收款融资交易，总规模达 31.41 亿元，质押方珠海港瑞、华金证券等都为珠海国资委背景或华发集团成员企业；

4）股东低息借款。2020 年 6 月，华发股份通过子公司，向香港华发申请不超过 3 亿 美元的借款，期限不超过 2 年，利率不高于 7.0%。

背靠国资背景，充分利用关联方资源进行融资，体现出公司在融资端的优势。即使在融 资收紧的大环境下，公司融资渠道仍然保持通畅，中期票据，长租公寓类 REITS、供应链 ABS 等融资方式畅通。3 月 8 日，公司再次发行公告，拟发行不超过人民币 100 亿元（含） 中期票据，是今年开年以来内房股注册发行中期票据的最高金额。

政策支持并购贷，助力公司拓宽融资渠道。2021 年 Q4 以来，政策利好频出，支持优 质企业收购出险房企的优质项目，鼓励各银行开展并购贷业务，并明确并购贷不纳入三道红 线指标。政策意图通过对优质房企授信，解决出险房企项目问题，控制整体风险。而华发股 份本身有迫切的土地储备需求，并且积极参与项目收并购，契合监管意图。

5. 华发股份管理优化释放红利 多元业务稳定发展

5.1 管理优化释放业绩红利，财务表现持续改善

精细化管理能力提升，两费水平持续下探。公司持续深化全链条的精细化管理工作，不 断提升经营效益。持续推进“科技+”战略，数字化产品不断落地，加强内部管控，在 ERP 系统、经营分析系统、资金管理系统、商业租赁管理系统、实物资产管理系统等方面实现了 系统集成和数据互通，有效提高管理效率。自 2014-2021 年，合约销售金额口径的销售费 用率和管理费用率分别由 2.8%、3.99%下降至 1.30%、1.25%，精细化管理成效已显。虽 然公司 2021 年销售管理费用率较 2020 年有所提升，但主要因房地产市场下行，项目销售 去化难度加大所致，随着 2022 年房地产市场逐步企稳，预计公司将继续保持在较低的费用 率水平。

管理提效，去化速度加快。高周转战略下，公司持续优化存货水平，努力实现以销定产。 自 2014-2021 年，存货水平由 480.27 亿元提升至 2173.78 亿元，存货周转率由 0.12 提升 至 0.18，周转速度稳步加快。从预收款角度看，预收款/销售收入保障倍数在 2014-2021 年 由 0.72 提升至 1.24，伴随公司结算稳步推进，未来业绩有较强的确定性。

5.2 坚持“一核两翼”战略，持续推进相关多元化

公司在坚持做大做强住宅业务的基础上，通过商业地产和上下游产业链的深入挖掘，多 元化业务与主业形成良性互动与互补，城市产业集群发展迈上新台阶。

在商业板块，截止 2021 年，珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目开 业；以华发商都、华发新天地、阅²潮书店、华商百货、5A 级写字楼、奥特美康体中心六大产品线为主，形成以珠海为核心，辐射全国多城市、多区域的发展布局，实现集团业务互 补和板块联动。

同时公司稳步推进上下游产业链发展，涉及营销、设计、代理、文传、资管、建筑等各 个方面。公司多元化业务不仅广泛涉猎，同时足够深入，在专业领域取得良好成果，如文传 公司连续 12 年蝉联广东省广告十强单位，华实中建取得澳门土木工程实验室（LECM）正 式认证证书，设计公司完成专利申报 130 项等。在上述相关领域的拓展不仅为公司发展增 加新的发展方向，同时也增强其开发主业的优势。营销公司助力公司销售业务稳中有进，更 新公司在多个重点旧改项目取得突破性进展。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）