房地产行业-华发股份（600325）研究报告：布局核心深耕区域，地方龙头水暖先知.pdf

房地产行业-华发股份（600325）研究报告：布局核心深耕区域，地方龙头水暖先知。国资背景禀赋优异，资源协同潜力巨大。公司第一大股东为珠海国资委控 股的华发集团，持股 26.51%，除此之外前十大股东合计持股 14.87%，股 权较为分散，控制权稳定。大股东凭借国资背景，深度参与珠海城市发展， 土储丰厚，且公开承诺未来手中土地资源将交由上市公司开发，丰富资源 可与上市公司协同。

多年深耕出成效，销售再上新台阶。公司坚持城市深耕战略，以点扩面， 大本营珠海龙头地位稳固，华东大区 2021 年全年完成销售 553.20 亿元， 销售占比 45.38%；华南大区全年完成销售 233.30 亿元，销售占比 19.14%， 深耕区域业绩贡献持续增长。同时多年深耕铸就独特优势，从供给端和需 求端，公司均处于优势地位，未来中小房企及出险房企退出，将给公司带 来极大业绩提升。

拿地聚焦重点区域，多元化手段帮助盈利改善。公司坚持战略聚焦，近两 年来拿地均围绕深耕城市群，加大一二线城市拿地比例；以销定产，保证 供货节奏。结合公开市场招拍挂及非公开市场收并购、旧改及通过大股东 获取优质地块等手段，公司土储来源丰富。且非公开拿地在当下可以避免 竞争，有利于公司以更好对价获取优质土储，确保项目利润。同时并购贷 等政策工具与公司诉求契合，将极大助力公司弯道超车。

匠心品质树立长期优势，融资渠道筑独特护城河。公司“优+”产品体, 系已经迭代至 4.0，未来系、城市系、四季系、府系、TOP 系五大产品线 满足不同需求的购房人群，树立公司产品力竞争优势。融资方面公司通过 中期票据，长租公寓类 REITS、供应链 ABS 等手段融资，充分利用国资背 景，渠道通畅且手段多元化。融资成本由 2014 年 9.55%降至 2021 年的 5.80%，下降明显，未来仍有进一步下降空间。

管理提升带来盈利能力改善，一核两翼打开未来空间。公司通过成本管控， 数字化治理等手段，打通公司管理全流程，2014-2021 年，合约销售金额 口径的销售费用率和管理费用率分别由 2.8%、3.99%下降至 1.30%、1.25%， 存货周转率由 0.12 提升至 0.18，预收款/销售收入保障倍数由 0.72 提升 至 1.24，管理效果持续释放，带动未来业绩提升。同时公司坚持推进相 关多元化，目前已取得良好成果，未来将成为新的增长极。