2022年华发股份发展现状及业务布局分析 华发股份多元合作扩大版图

1. 华发股份概况：背靠珠海国资委，大股东实力雄厚

珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发股份”或公司）组建于1992年8月，1994年取得国家一级房地产开发资质，2004 年 2 月在上海证券交易所成功上市，自 2017 年起连续五年跻身《财富》“中国 500 强”榜单，2021年位居第228位。截至 2021 年年底，公司资产规模达到 3,572.02 亿元，同比增长10.97%。

公司深耕房地产领域 40 余年，坚守“品质中国、匠心筑家”的品牌战略，赢得了市场的充分认可，是珠海房地产开发的绝对龙头。近年来，公司全面实施“立足珠海、面向全国”的发展战略，以珠海为公司战略大本营，积极布局北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、苏州、沈阳等一线城市及重点二线城市，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国战略性布局。业务板块方面，公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，打造出“华发商都”综合体、 “阅·潮”连锁书店等品牌，并积极向商业运营、装配式建筑、教育、长租公寓等领域延伸地产业务产业链，推动主业转型升级。

控股母公司珠海华发集团有限公司（以下简称“华发集团”或集团）成立于1980年，由珠海市国资委控股，是珠海最大的综合型国有企业集团。目前，华发集团已发展成为拥有城市运营、房产开发、金融产业、实业投资四大核心业务，以及商贸服务、现代服务两大配套业务（即 4+2 体系）的创新驱动型综合性企业集团，下辖华发股份、华金资本、华发物业服务、庄臣控股、维业股份、华灿光电、光库科技和迪信通等8家上市公司，以及华冠科技、华冠电容 2 家新三板挂牌企业，综合实力强劲。集团2020年实现营收超 1100 亿元，同比提升 37%，利税总额超 170 亿，同比提升13%，各项主要经营指标较 2012 年转型升级之初，实现“八年十倍增”。截止2021H1，集团资产总额超5500亿元。（报告来源：未来智库）

2. 产品为本品质为纲，华发股份助力销售实现跨越

2.1. 五年实现千亿目标，逆市业绩稳步增长

好风凭借力，五年实现千亿大跨越。凭借自身过硬的产品服务质量，2015年公司在全国房地产“促消费、去库存”的宽松政策加持下，首次实现销售破百亿，此后仅用5年时间完成突破千亿的大跨越，于 2020 年达到合约销售金额1205 亿元，2015-2020年间销售金额年均增长率高达 55.4%。目前与公司位于同一梯队的其他地方性国企，如越秀地产、建发股份以及远洋集团等，从破百亿到破千亿所用时间均至少8 年；而碧桂园、万科、保利等龙头房企，从破百亿到破千亿所用时间也需要5 年。

销售逆市稳步增长，行业排名持续提升。克而瑞数据显示，受严峻的外部环境影响，2021 年房企销售增速总体放缓，全年百强房企实现销售操盘金额11.08 万亿元，同比下降3.5%。相比之下，公司销售成绩稳中有进，实现合同销售金额1218.9亿元（YoY+1.2%），稳居千亿位置，实现合同销售面积 468.8 万平方米（YoY-7.0%），位列克而瑞2021年中国房地产企业销售榜第 32 位，较 2020 年提升 2 位，保持“中而美”良好发展态势。

2.2. 华东区域业绩领跑，珠海市场独占鳌头

华东业绩保持领跑，珠海华南紧随其后。公司现已形成珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略布局。近两年华东、珠海、华南协同发力的格局基本稳定，销售金额贡献比例基本保持在 90%左右。其中，华东大区2021年完成销售 553.20 亿元，销售占比 45.38%，为各大区之首；珠海大区作为公司大本营，2021年完成销售 315 亿元，销售占比 25.87%；华南大区全年完成销售233 亿元，销售占比19.14%。北方大区及北京区域的销售占比合计 10%，与2021 年占比基本持平。

深耕珠海大区，建立绝对优势。公司凭借在珠海大区的多年深耕，在土地资源储备和产品服务口碑方面形成垄断优势，常年占据当地楼市龙头地位。数据显示，公司蝉联珠海 2021 房企成交金额与成交面积排行榜榜首，成绩分别为265.56 亿元（领先第二名万科 165.91 亿元）与 86.20 万平方米（领先第二名万科54.54 万平方米）。此外，2021年珠海楼盘网签排名中，公司占据三席，分别为华发四季峰景（成交2741套，成交面积25.96 万平方米）、华发又一城（成交 1415 套，成交面积15.51 万平方米）和华发横琴湾（成交 981 套，成交面积 8.58 万平方米），且三个项目分别占据主城区、斗门区以及横琴片区的榜首。

2.3. 坚守品质要求，打造品牌溢价

以“优+产品体系”赋能，体系化地“造房”。公司在40 余年造房经验的基础上沉淀了一套具有华发特色的“优+产品体系”，经过 4 次迭代优化，现已叠加到4.0版本——全新“6+1”优+产品体系，即规划、建筑、户型、景观、装修、配套在内的6 个方面的产品以及 1 个方面的服务，并形成 TOP 系、府系、四季系、城市系、未来系等五大产品系。在“6+1”模块之下，公司产品从绿色健康、科技智能、人文情怀、匠心精工四大维度满足客户的多种需求，全心全意为客户提供更优质住房体验。

产品全方位满足业主需求，为客户赋能长期价值，深受市场认可。“优+产品体系”由公司产品、投拓、市场、营销、设计、工程、招采、成本、物管服务等多个部门协同配合，共同搭建，在提高公司开发效率的同时，也保证产品质量，更好地满足客户的多样化需求，打造更优的人居体验。此外，公司在落地产品的过程中，始终坚持站在更长的时间维度去关怀业主需求。诸多设计于十多年前的华发产品，如珠海华发新城等，在二手房市场仍然能受到高端买家的追捧。公司产品在北上广等其他区域的二手房市场同样有不俗表现，代表着公司产品保值、增值空间较大。凭借卓越的产品品质与口碑，公司荣获广厦奖、鲁班奖、詹天佑奖、亚洲不动产奖、德国设计大奖等国内外大奖60余项。（报告来源：未来智库）

3. 土储聚焦一二线，华发股份多元合作扩大版图

3.1. 覆盖全国四大城市群，一二线城市保持深耕

土地储备从高速扩张转向阶段性调整。2015-2020 年，公司处于高速扩张期，总土地储备（即待开发计容面积）基本保持在 700 万平方米以上，在建建面在2020年达到1776.5 万平方米。为响应中央关于降负债、去杠杆的号召，公司2021 年将优化财务结构，实现“三道红线”全部转绿作为重点工作，相应调整销售回款与投资增储节奏。公司2021 年总储备面积下降至 543.97 万平方米（YoY-32.5%），在建面积下降至1542万平方米（YoY-13.2%），但仍可满足企业中长期发展需求。我们认为，当前市场下行周期更考验房企的经营管理能力与财务安全性。选择适度放缓投资节奏，保障资金储备，长远来看更有利于公司在复杂环境中平稳过渡。在持续巩固“三道红线”转绿成果与拿地质量的前提下，可以期待公司在本轮周期过后迎来新一轮的规模扩张。

立足四大城市群，深耕一二线，开拓三线市场。公司坚持“战略深耕、精准布局”的战略，推进“4+1”区域布局，在扎实巩固珠海大本营的基础上，基本覆盖粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带四大城市群的高能级城市。从分布区域来看，公司重点投资珠三角、长三角以及华中武汉地区。从城市能级来看，公司项目主要布局在一二线城市，如武汉、上海、广州、南京、深圳等，项目抗周期风险能力强。其中，2021 年公司在武汉和大本营珠海的待开发土地储备最为丰厚，分别为290万平方米、268 万平方米，占比 13.9%、12.9%。上海、南京、广州等重点城市土储（含在建项目）也都超过 50 万平方米，在企业占据重要的战略地位。此外，公司积极向发达城市群周边三线城市寻求业务增长点，在 2021 年首次进入徐州、义乌市场，持续扩大企业影响力。

3.2. 借力合作拓宽市场，逆市并购扩大版图

珠海本地强调自主拓展，华东华南倾向多元合作。从区域来看，公司在珠海大本营拥有深厚的资源积累，自身具备获取优质项目的垄断优势，力主采取“单独获取、自主开发”的策略，大部分项目权益占比 100%。公司 2021 年珠海大区毛利率高达41.44%，位于 5 大区之首，充分体现公司在珠海本地独立获取高利润项目的能力。华东大区与华南大区更多采取“招拍挂+权益合作”方式获取项目，与华润置地、招商蛇口、葛洲坝等大型国央企均长期保持良好的合作关系。受制于招拍挂与权益合作的特点，华东大区与华南大区在毛利率水平相对较低，2021 年数据分别为 15.53%和16.62%，但该模式有利于公司快速进入市场并扩大规模，例如公司 2021 年通过与建发、碧桂园合作首次摘得义务地块，通过与卓越、长投合作首进徐州。近年来，公司积极创新拿地模式，通过收并购、城市更新等多元化拓展方式获取优质项目，有效控制土地拓展成本。

逆市发挥国资优势，收购出险房企项目。在行业加速洗牌的背景下，大部分央企和地方国企开发商凭借稳健的财务结构和信誉背书，更容易抢占市场份额，同时在与出险房企洽谈项目合作中更加占据主动地位，以较低成本获取相对优质的项目。2022年以来，公司已参与两单与出险房企之间的收并购业务：1）以 14 亿元交易价格，向融创收购昆明融创文旅城二期 40%股权；2）接手奥园推进珠海联安村城市更新项目。

4. 多元业务协同发展,“一核两翼”蔚然成型

“一核两翼”业务战略已然成型。公司以住宅业务为核心，横纵结合拓展多元化业务，深入发展商业地产和上下游产业链相关业务，形成公司发展的“两翼”。在商业地产方面，公司打造“华发商都”等标杆商业品牌。上下游产业链方面，公司打通营销、设计、文传、园林等上下游产业全链条服务，实现各板块之间全协同发展，为客户提供多角度、多维度、多方面的综合服务。

4.1. 商业全国化布局逐渐成型，步入战略转型发展新轨道

商业板块实现全国布局。华发商业作为公司“一核两翼”发展战略的关键一翼，成功为公司主业赋能，发挥巨大力量。华发商业坚持“3+3”战略格局，用因地制宜的拓展策略，从珠海面向全国，解锁太仓、威海、中山、武汉的布局版图，一年新开6 个MALL的喜人成绩也意味着公司商业全国化布局逐步成型。目前华发商业在全国40 多座城市管理110 个项目，持有商业面积 319 万平方米。

主营业务对外积极扩张，对内修炼运营实力：2021 年公司开业6 座新MALL，其中包括太仓华发广场、威海华发新天地、中山华发商都、珠海金湾华发商都、珠海海韵城华发新天地、武汉华发中城商都。项目类型多元化，包括集中式商业和街区式商业。在积极对外扩张同时，公司不忘对内修炼自身运营实力，新开业项目均获得消费者和商户的良好口碑，其中珠海金湾华发商都以 100%招商率、97%开业率、超20万客流的亮眼表现荣登中购联购物中心行业年度新秀榜。

自营业务稳步进军全国市场：1）阅潮书店：21 年新拓太仓、绍兴、中山及金湾4家旗舰店，目前拥有 20 多家门店，成为当地文化艺术新地标；2）华发奥特美康体中心：威海华发奥特美综合运动中心、华发奥特美上海静安府店相继落地，通过产品、服务、团队、配套等多个维度，为用户打造全新的城市健康生活方式；3）华商百货自营：拥有国际众多顶级奢侈品精品集合店 LA GALLERIA 也成功走出珠海，落地武汉中城华发商都。我们认为：公司围绕消费者日趋多元化的需求，积极发展多元产品线，能够迅速增加品牌美誉度，为公司主营业务发展保驾护航。

4.2. 上下游产业链稳步发展，多元产业格局持续深化

在发展住宅和商业板块的同时，公司纵向以产业链为延伸，稳步推进装配式建筑、教育、长租公寓等地产相关领域布局：

1）装配式建筑：公司积极响应国家节能减排的号召，大力倡导绿色发展模式，是装配式建筑领域的先驱企业之一。2016 年国务院出台装配式建筑指导文件之际，公司旗下华发中建珠海 PC 厂即在高栏港开工建设，用以生产装配式工程所需的预制混凝土。公司同期建设的“华发国际海岸”为珠海乃至珠江西岸地区的首个预制装配式住宅项目，装配率超过 90%。

2）教育：华发教育是公司旗下的教育产业平台，构建了涵盖学前教育、基础教育、国际高中教育与综合教育培训的完整办学体系，截止目前，公司共开设17所学校、幼儿园，全日制在校学生 9200 余名，教职员工 1700 余名，外籍教师70 余名。旗下珠海德威国际高中连续三年荣登《胡润百学·中国国际学校百强》榜单，位列华南区18强，也是珠海唯一一家上榜的国际高中，学校 85%的毕业生进入世界前50 的名校就读，20年55%的学生获得 G5 超级精英大学录取通知书，92%获得QS 世界大学排名前50学校的预录取。在未来，华发教育也将全面落实“立足珠海、面向全国、放眼世界”的发展战略，努力建设具有国际影响力的一流民族教育品牌。

3）长租公寓：2018 年，公司积极把握国家政策福利，公司打造华发优生活租赁业务平台，以房地产完整的、全面的、专业化的标准开发体系渗透到住房租赁业务领域。遵循“Homie”住家式服务理念，从户型、配套、服务、社交四大价值为租户提供人性化服务，截止目前，公司已有 7 家在营门店，2 家待开启门店，公司已先后打造“华府”、“华庭”、“华寓”等长租品牌，推出菁英公寓、家庭公寓、青年公寓等产品系列。在未来，公司也将在该领域持续深耕，努力打造行业领先品牌。

5. 营收利润稳中有进，财务结构持续优化

5.1. 营收毛利保持平稳，归母净利润有效提升

营收表现稳定，毛利率维持较高水平。2021 年，公司实现营业收入512.4亿元，同比增长 0.5%，毛利润 132.2 亿元，同比增长 6.7%，毛利润率为25.8%，较2020年上升1.5pct，与同业相比也处于较高水平。

出色管理实现归母净利双位数增长。受行业冲击影响，众多房企在2021年出现“增收不增利”甚至“营收净利双降”的情况。在此背景下，凭借稳健的经营管理能力，公司推动较高利润项目完成营收结算的同时有效控制期间费用，仍然实现归母净利润10.1%的增长。

5.2. “三道红线”全面转绿，融资成本持续下降

债务风险显著改善，偿债能力大幅提升。公司在 2015-2020 年期间迅速拓展战略版图，扩大业务规模，同时也导致自身负债水涨船高，在 2020 年“三道红线”政策出台时“三线全踩”。2021 年，公司积极响应国家号召，将降负债、去杠杆作为重点工作。仅用一年，公司负债水平和偿债能力显著改善，并完成“三道红线”绿档达标。2021 年末公司净负债率、剔除预收款后的资产负债率和现金短债比分别为 90.5%、67.1%和1.8倍，其中净负债率和现金短债比较 2020 年大幅改善。财务结构优化后，公司2021 年末流动比率2.05（YoY+0.17），速动比率 0.62（YoY +0.10），偿债能力同步改善。

提回款+调结构+稳投拓，全面发力实现“三线转绿”。总结公司短期内实现“三道红线”全部转绿的原因，我们认为：一是狠抓销售回款，完成回款金额707.32 亿元（YoY+32.3%，较上一年度提升 31.5pct），为保障公司财务安全奠定良好基础；二是调整债务结构，通过发行长期贷款减少短债占比，实现有息债务规模同比下降10%、短期有息负债下降40%，同时拓展多元融资渠道，如新增 50 亿元小公募租赁债额度，着力降低融资成本；三是投资审慎稳健，精准把握投资节奏，以相对低成本获取优质地块。

6. 盈利预测

公司收入分为房地产开发销售和其他业务（即与房产开发相关的装修、代理、设计、广告、工程管理、物业相关服务、房屋租赁等）两大板块。我们对两个业务分别进行如下盈利预测：

1） 房地产开发销售：华发股份房地产合约销售额从2018 年582 亿元增加到2021年 1219 亿元，年复合增速 28%。此外，华发股份截止2021 年在建面积1542万平是 2021 年销售面积 469 万平的 3.3 倍，足够支持公司未来销售规模的稳定和增长。截止 2021 年底公司账面合同负债约有633 亿元，为2021年房地产收入的 1.3 倍，具有较充足的可结转货值。我们假设房地产项目从开发销售到结转周期通常为 2-3 年，2021-2022 年由于行业原因公司结算稍有放缓，之后将有所提速。并且，考虑到公司产品品质较优，土储聚焦高能级城市，在珠海拥有绝对的竞争优势，我们预计公司依然能保持销售金额逆势增长。我们预计公司2022、2023、2024 年房地产收入分别为 556 亿元、612 亿元和675 亿元。

2） 其他业务：由于公司其他业务中装修、代理、设计等业务和房地产销售关联度较高，我们预期这部分业务伴随公司房地产销售变化而变化。此外，物业服务和房屋租赁业务我们预计收入相对稳定。我们预计其他业务总收入2022、2023、2024年分别为 32 亿元、38 亿元和 46 亿元。

毛利率方面，由于公司大部分土地储备以公开招拍挂的方式获得，我们预计公司房地产结转毛利率有可能进一步承压。其他业务毛利率维持稳定。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）