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华发股份（600325）研究报告：把握机遇实现规模突破，聚焦核心战略下销售拿地强势。公司是由珠海走向全国的快成长的房企。在区域布局上，确定了“珠海为战略大本营，北京、上海、广州、深圳、 武汉等一二线城市重点突破”的战略思想；业务布局上，形成了以住宅为主业，商业运营、物业管理和其他业务 （上下游产业链）为支撑的“1+3”发展新格局。公司的快成长得益于：1）国企信用背书，大股东华发集团（持 股比例：27.1%）实力雄厚赋能发展。2）集团管理层+外部引入优质职业经理人带动公司规模实现突破。3）激励 机制充分，自2017 年实行股权激励授予1287 万股（占总股本的0.6%）以来，效果显著，助力公司实现跨越式发 展，如今已成长成年销售破千亿的 TOP20 房企。4）公司多次资本运作，通过 IPO、可转债、配股、定增等方式 募集资金151 亿元，用于项目开发及补充流动资金。

公司规模快速壮大的过程中，逐步实现规模、负债、土储之间的平衡。1）销售：2014 年以来规模不断实现重大 突破，销售格局显著优化。2014 年-2022 年八年间销售额从86 亿元提升至1202 亿元，CAGR 39%；2020 年成功 迈入千亿房企梯队；2023Q1 销售额同比增速高达112%，排名跃升至第8 名。从销售结构来看，一方面，不断深 耕珠海大本营，市占率达近三成；另一方面，布局不断向华东地区倾斜，销售占比已超六成，成为公司规模增长 的重要推动力。2）土储：土储总量虽减少，但优质土储扩容。2018-2020 年是公司力争实现千亿规模突破的三年， 也是公司加速全国化布局的三年，公司扩张的脚步明显提速。2018-2020 年拿地金额分别为181、340、774 亿元， CAGR 高达76%；拿地强度从31%攀升至64%。2020 年公司顺利实现销售规模破千亿的同时，负债率快速攀升， “三道红线”全红。因此，2021 年来，为降低负债率，公司扩张的脚步明显放缓。2021 年拿地金额171 亿元，同比 下降78%；拿地强度降至14%。2022 年把握机遇，一线城市的布局明显加深，拿地建面中一线城市占比高达35%； 当年拿地强度31.2%。拿地放缓必然造成土地储备的连年下滑。公司土储已经连续3 年下跌，2022 年末仅386 万 平，不足以覆盖1 年的销售量。3）负债：财务安全性近两年已经得到明显提升。公司曾在2018-2020 年快速扩张 阶段，财务杠杆处于高位，是千亿国企中唯一一家“三道红线”全踩的公司，有息负债规模增至1586 亿元，三年 规模翻倍。不过在 2021 年公司适当放缓了拿地的节奏，有息负债降至 1368 亿元，“三道红线”全面转绿；2022 年保持“绿档”。

公司形成了以住宅为主业，商业运营、物业管理和其他业务（上下游产业链）为支撑的“1+3”发展新格局。1） 华发商业从无到有，从珠海到全国。截至 2022 年末，公司已进驻全国 16 个重点城市，旗下项目逾百个。集中式 商业线（华发商都）、社区商业线（华发新天地）、商务办公线（珠海中心）三大主营业务以及华商百货、阅·潮 书店、华发奥特美康体中心三大自营业务体系日益完善。2）公司上下游产业链业务稳步发展，形成包含教育、文 传、长租公寓、城市更新、设计、营销、代理、园林、资管、投资及建研中心等在内的地产全价值链业务。3）2022 年年末，公司整合华发物业管理业务，现持有华发物业38.8%的股份。华发物业2022 年实现营业收入16.0 亿元， 同比增长 24.6%，归母净利润 1.9 亿元，同比增长 24.1%；毛利率 24.8%。截至 2022 年末，已经管理覆盖北京、 上海、广州、深圳、武汉、重庆、南京等全国 42 个重点城市，管理面积 2437 万平，同比增长 20.1%，合约面积 5182 万平，同比增长34.1%，位于2022 年全国百强物管公司综合排名第19 名。