华发股份研究报告：稳健经营国企，行业调整逆势而上.pdf

华发股份研究报告：稳健经营国企，行业调整逆势而上。立足珠海面向全国的国企开发商，经营业绩稳步增长：公司“一 核心+三配套”的战略布局成型，以住宅为主业，商业运营、物业 管理和上下游产业链为支撑。控股股东华发集团（实控人珠海市 国资委）实力雄厚，连续七年跻身“中国企业 500 强”，为公司发 展提供资源助力。公司营收稳步增长，近五年 CAGR 达 25.7%，2023 年前三季度营收同比+40.2%，归母净利润恢复正增长，同比+1.1%， 优于行业平均。

深耕效果显现，销售逆势增长：公司 2022 年销售金额 1202 亿元， 同比-1.4%，行业下行期维持稳定；2023 年 1-11 月销售金额 1211 亿元，同比+18.3%，实现逆势增长，增速居 TOP20 房企第二。重 点城市集中度持续提升，华东大区已成销售“压舱石”，近两年销 售贡献占比均超 50%；1H23 销售前十城市占总销售金额比例达 94.2%；2023 年 1-11 月公司上海销售金额居全市榜单 TOP3。

投资聚焦核心城市，土储结构持续优化：公司把握 2021 年下半年 以来的拿地窗口期，2022 年投资金额 460 亿元，拿地强度升至 38%； 1H23 投资金额 343 亿元，拿地强度升至 45%；聚焦“9+2”核心城 市，2022 年以来公司拿地均位于一二线城市，其中一线城市拿地 金额平均约 50%。土地储备质优量足，流动性高。截至 1H23，公 司土储货值亿元 4767 亿元，一二线城市土储货值 4397 亿元，占 比 92%，其中“9+2”核心城市货值 2922 亿元，占比 66%。优质土 储支撑持续发展，预计未来两年销售保持同比+10%的增速。

财务结构安全稳健，融资渠道维持畅通：公司三道红线稳居绿档， 1H23 短期有息负债占比 18.2%（行业平均 24.6%）。融资成本持续 优化，1H23 平均融资成本 5.59%，较 2022 年下降 17BP。多元化融 资渠道畅通，2022 年公司债券融资超百亿，2023 年 10 月成功完 成定增股权融资，发行 6.35 亿股，每股 8.07 元，发行规模 51.24 亿元，进一步优化资本结构。