华发股份研究报告：全国战略布局成型，“一核三配套”稳健发展.pdf

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时间：2023/08/01
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华发股份研究报告：全国战略布局成型，“一核三配套”稳健发展。珠海国资背景，综合实力强劲：华发股份是华发集团（珠海最大的综合型国有企业集团）旗下承接房产开发板块的平台公司，目前主要销售布局在华东、珠海、华南大区，2022 年销售额 1202 亿元，位列克而瑞中国房地产企业销售榜第 18 位，是“中而美”房企的典型代表之一。

从“珠海华发”到“中国华发”的跃升：公司起步于珠海，自 2012 年以来加快异地拓展，目前已形成“4+1”全国性战略布局，近年来于长三角核心地区深耕城市逐渐增加。2022 年，公司加强在上海、杭州、成都等核心城市的土储布局，全年公开市场拿地建面 87%位于一线和强二线城市，核心土储充足。2022 年与公司合作项目数量前十的开发商主要为行业头部国/央企、优质民企、地方实力国企，主要合作方综合实力较强，有利于公司提高资源利用效率、有效把控风险。

加大物业管理发展力度，“一核三配套”新格局成型：2023 年 1 月华发股份正式成为华发物业服务的间接控股股东，形成以住宅为主业，商业运营、物业管理与上下游产业链为支撑的“1+3”新业务格局，多元化发展趋势向好。

产品力与品牌实力已成为华发股份核心竞争力：通过将 2022 年华发股份 26 个在售楼盘与 67 个可比竞品的成交情况对比，我们发现华发股份项目售价的平均溢价率为+1.5%，其中华发楼盘相对于 45 个竞品具备溢价优势，占总样本的 67%，其中于上海、广州、杭州的在售项目整体溢价率水平较高，形成投资与销售共振效果，充分体现华发股份的住宅产品在业内具有一定竞争优势。

营收规模增长稳健，财务杠杆有效降低：2022 年，公司实现营业收入 591.9 亿元，同比增长 15.5%，整体稳中有进，待结算资源充足；受房地产业务毛利率下滑、计提存货减值、少数股东损益占比提升等影响，22 年归母净利润承压明显；2022 年公司融资渠道畅通，财务杠杆结构进一步改善，保持稳健运营。