华发股份研究报告：地方国资龙头房企，规模稳步提升.pdf

华发股份研究报告：地方国资龙头房企，规模稳步提升。珠海国资龙头房企，经营管理稳健扎实。公司于 1992 年成立，2012 年 起，公司实行“扎根珠海，走向全国”战略，开启全国布局，2022 年公 司进入全国前 20 强房企。公司控股股东华发集团连续八年跻身“中国 企业 500 强”，具有较强实力并持续支持公司发展，历史上多次增持公 司股份、参与公司定增等。公司管理层稳定，通过股权激励将公司利益 与中高层管理人员绑定，带动管理层积极性和主动性。

经营：稳中有进，持续突破。业务，公司在深耕房地产开发主业的同时， 积极布局多元化业务，目前已经形成了以住宅为主业，商业运营、物业 管理和上下游产业链为支撑的“1+3”多元化业务发展格局。销售，公 司 2014-2022 年销售金额复合增速达到 39%，在同行业主要上市公司中 排名居前，整体实现了快速扩张，2021 年、2022 年、2023 年 H1 公司 合同销售金额分别为 1,218.9、1,202.4 和 769.3 亿元，同比分别变动 + 1.2%、-1.4%和+55.8%，显著优于百强平均水平。区域，聚焦核心城 市，持续保持并发挥华东区域的压舱石效应，持续稳固珠海区域龙头地 位，公司“4+1”全国区域战略布局持续深化。新增土储聚焦于基本面 稳健的核心城市，未来去化更具保障。投资，以销定投，保持稳健的拿 地力度，2022 年和 2023 年（截至 12 月 17 日）公司拿地强度分别为 39.7%和 33.1%。与今年同业销售规模居前的主要房企比，公司 2023 年 1-11 月拿地强度居于中等偏上水平。土储，土储充足，聚焦基本面较 好的城市，截至 2022 年末公司待开发土地建面有 386.38 万平，在建面 积 1,385.06 万平，合计 1,771.44 万平，2022 年末待开发土地建面与 当年销售面积相当。2022 年末公司待开发规划建面和在建建面的前十 大城市占比合计达到 69.4%，前 15 大城市占比达到 82.4%，通过分析比 较公司土储布局的主要城市的 2014-2022 年人均 GDP 以及常住人口的增速情况来看，除个别城市人均 GDP 有所下降外，大部分城市均保持人 口净流入以及人均 GDP 增长的态势，整体基本面较好,为公司未来土储 去化奠定较好的基础。

财务：财务健康，杠杆水平控制有度。公司业绩表现稳健，已售未结算 收入对营收保障倍数较高。2014-2022 年公司营业收入 CAGR 达 30.34%， 归母净利润 CAGR 达 18.87%，2023 年前三季度公司实现营业总收入 472.5 亿元，同比增长 40.24%，归母净利润 22.01 亿元，同比增长 1.14%。 三道红线转绿后持续保持在较低杠杆水平。