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华发股份研究报告：积极布局核心区域，立足千亿未来可期。国资股东禀赋优势，“立足珠海，面向全国”。公司第一大股东华发集团 由珠海市国资委控股，华发集团持股比例始终保持稳定，并在公司财务 经营、股权融资和业务经营等方面提供大力支持。2013 年以来公司坚持 房地产开发业务为核心业务，连续保持 10 年业绩正增长。2012 年开始， 公司围绕“立足珠海，面向全国”战略加速全国布局。

销售破千亿大关，优质土储扎根一、二线城市，持续布局高能级城市。 2020-2022 年，公司在房地产市场下行压力下连续三年实现销售额突破 1200 亿元。公司持续布局高能级地区，其中华东地区 2022 年销售额达 779 亿元，同比增长 40.4%。公司积极拿地，土储结构聚焦高能级城市， 一、二线城市占比近九成，华东、华南占比超八成。

紧随湾区战略发展脚步，琴澳深度合作区开发项目高度覆盖。公司肩负 横琴粤澳深度合作区开发使命，其中十字门 CBD 湾仔片区的“华发琴澳 新城”将打造成总占地面积 60 万方，总建筑面积 240 万方的中央商务 区。

股权激励计划效果显著，优化销管费率降本增效可期。公司于 2017 年 实施的限制性股权激励计划四个阶段均已达成，激励效果显著，业绩较 激励措施实施前有显著增长。以 2015 年为基准，2022 年净利润增长率 为 332.43%，资产收益率为 16.18%。2020 年以来公司稳定销管费率为 6%左右，横向对比行业前三十企业，公司位居前列，后续有望进一步对 该费率进行控制。

国资背景，财务优势突出，三道红线持续绿档。2021 年公司“三道红线” 由橙转绿。2022 年公司剔除预收账款的资产率为 66.0%，净负债率为 84.7%，现金短债比为 2.01 倍。截至 2022 年末，公司有息负债总额 1456 亿元，一年以上有息负债占比八成以上，短期还款压力小。另外，2022 年公司平均融资成本同比下降 0.7 个百分点至 5.76%。