房地产与宏观经济专题报告：建立和完善房地产长效机制

1.土地财政的外部性

毫无疑问，在中国的经济发展过程中，土地财政作为 GDP 的转化机制， 通过拉动基建投资促进经济增长的这种模式是具有正外部性的，虽然表面上 基建类的项目现金流回笼速度比较慢，但是从长远来看基建设施的完善是有 利于企业成本下降的。比如运输网络的建设降低了企业的运输成本，互联网 的普及降低了企业的信息沟通成本。

但同时，这种模式的挤出效应也不容忽视。为了便于招商引资，政府往 往以较低的价格将土地出让给工业部门，而为了获取土地收入，又会以高价 出让居住和商业用地，并提高居住用地和商业用地的价格。随着地价的不断 上涨，房价也水涨船高，这就使得居民的购房压力不断加大，并最终挤出日 常消费。

在需求减弱的同时，由于高房价等因素的影响，企业的生产成本也会上 升，制造业的利润空间受到压缩。另外，高房价还会导致资源错配，引导更 多的资源向房地产及相关产业链聚集，进一步挤占制造业的发展空间。

同时，商业用地价格的上涨，也使得城里这些高端服务业类的“密度经 济”背负了更高的成本，压缩了生存空间，抑制了经济的转型升级。

1.1.土地财政的正外部性

过去围绕着土地财政模式而大量建设的这些基建类项目，虽然从表面上 看没有什么现金流，但通过释放正外部性，在拉动周边经济发展、降低实体 企业投入成本、打造全国统一的要素和产品市场等方面，做出了积极贡献。 叠加基建修好后地价会上涨的预期，让信贷创造变得更加容易。

就以地铁项目为例，修建地铁往往存在前期投资巨大、回收周期长的特 性，除香港等少数城市外，多数地铁项目是不赚钱的。但是修建地铁的目的 更多的不是项目本身能带来多少收益，而是通过修建地铁带动沿线的经济发展，方便居民的工作与生活。而且在修了地铁以后，地铁周边的房产也会增 值，地铁不盈利没关系，房子和土地抵押在银行那，房子增值了，公共设施 不盈利的那部分就弥补了。

基础设施被经济学家们称作“间接社会资本”，这主要是出于其自身的产 业特性。 细数过去十几年来的基建成就，中国已经具备非常发达的交通、物流网 络，以及普及率超高的电信设施。 2020 年，中国高铁里程达到了 3.8 万公里，占世界高铁总里程近 7 成， 位居世界首位，对全国百万以上人口城市的覆盖率超过 95%，高速公路对 20 万以上人口城市覆盖率超过 98%，民用运输机场对于地级市的覆盖率达到 92% 以上。运输网络的发达、城际交通的便利使得人们的时间成本进一步降低， 居民的工作效率和企业的经营效率都得到了极大的提升。

物流方面，2020 年全国快递业务量高达 830 亿件，是 2006 年的 80 多 倍。在 10 年前，我们网购从下单到收货可能需要一周多的时间，而物流发 展至今，快的话次日、甚至当日就能收到。 不少中国互联网企业在过去十多年里的迅速崛起，除了依赖中国庞大的 人口优势外，也与前期的基建投资有关。这些企业搭上了基建扩张便车，充 分享受到了基建带来的正外部性。

以电商行业为例，中国的电子商务行业其实在 2000 年前后就已经萌芽 了，但电商正式进入居民的视野，实现规模的快速扩张其实是在 2010 年左 右，这段时间也是 08 年“四万亿”带动的那一大批基建项目的竣工时期。

在这一时期，手机支付、网络购物、外卖等逐渐渗透到居民的日常生活 中，极大地改变了人们的生活方式。从数据来看，自 2008 年以来，中国电 商交易额逐年增长。2008 年，中国电商交易额只有 3 万亿元，而 2011-2015 年期间电商交易额的平均增长率甚至高达 38%，之后电商行业进入到了一个 稳步增长的时期。到了 2019 年，交易总额已经达到了 35 万亿元。（报告来源：未来智库）

而诸多电商平台的发展，除了依靠网络基础设施建设外，也跟发达的物 流体系，以及深入到基层的公路网络密切相关。如果物流很慢，买个东西得 等很久，网购相对于实体店的优势就得大打折扣。而且对于企业来说，如果 没有发达的物流和信息网络，光是高额的运输和信息采集成本就可能会提升 企业的经营壁垒，让企业陷入经营困境。

尤其是对于相对欠发达的地区而言，基础设施的快速普及打破了原来信 息封闭和不对称的境遇，让原本相对闭塞的地区开始与全国市场相接轨，进 而带动这些地区的经济发展。也让当地的居民就如何改善生活有了更多的选 择，除了背井离乡到大城市去打工，还可以通过电商平台来为家乡特色产品 联系销路，并通过发达的物流体系把这些产品送入到买家手中。

正是有了高 效的通讯和物流网络，信息匹配才会快、物流运输效率才会高，企业的库存 周转、回款速度也得到了大大提升，整个供应链的效率才得以提高。 所以，我们现在提倡发力新基建，也是想要通过其正外部性，降低社会 成本。而且，新基建是面向未来的，更符合中国经济转型的需要，所带来的 正外部性也更显著，比如新基建的完善能够促进科技创新和新兴产业崛起， 而新技术反过来又将赋能传统产业，提升经济的整体效率。以 5G 基站建设 为例，它是 5G 技术推广及应用过程中不可或缺的前期投入基础。再比如， 通过提高新能源汽车充电桩网络的建设密度，有助于释放新能源汽车的消费 需求。

1.2.土地财政的挤出效应

就像我们前文所述，围绕土地财政而大量建设的这些基建项目，在降低 实体企业投入成本、提升实体企业经营效率方面的确起到了积极作用。但同 时，由于土地财政往往与高房价相伴，它的挤出效应也不容忽视，主要体现 在对于日常消费、制造业和高端服务产业的挤出。

1.2.1.高房价挤出日常消费

基于土地融资与城市基础设施投资之间正向反馈这一过程，基建投资的 扩张带动了土地价格不断上涨，进而快速拉升当地 GDP。对于那些提早上车 的购房者而言，随着房价的上涨，这些购房者的财富得以增值，而且经济在 房地产投资的带动下也实现了快速增长，那么这一阶段房价的上涨是能够产 生财富效应，促进居民消费提升的。 但是当这种过分依赖土地财政，依赖信贷和债务扩张拉动经济增长的动 能减弱，中国的 GDP 增速也随之放缓了。

在经济增速放缓的同时，房价依旧走高。根据百城住宅平均价格，2010 年以来，一线城市的房价翻了一倍还多，二、三线城市的房价也翻了接近一 倍，房价的快速上涨对于居民消费的影响，也正在逐渐由此前的财富效应转 为挤出效应。

而对于这些此前没有什么积累，又想抓紧买房的居民而言，收入增长速 度却赶不上房价涨幅。自 2013 年以来，城镇居民家庭的人均年可支配收入 同比增幅放缓，而房价收入比却在快速提升，居民的收入增速其实是赶不上 房价的涨幅的。对于这部分居民而言，就得靠贷款来解决买房问题了。

正如我们在前一篇杠杆问题中分析过的，从世界其他国家的历史发展经 验来看，中国目前的居民杠杆水平是比较高的，而且通过对于偿债负担的测 算，当前中国居民的整体债务压力已经高于美国等多个发达经济体。而居民 杠杆率的上升，很大程度上就是因为居民房贷的规模在不断增加，购房成本 的上升，需要居民前期支付更高的首付，后续也要偿还更高的贷款，居民财 富集中在房地产领域，自然也就没有多余的钱去消费，这不利于内需的提振。

而对于那些没有房子，要靠租房居住的居民群体而言，房价的上涨也会 导致租金的上涨。以上海为例，2021 年 7 月的住宅平均租金和和住宅平均价 格分别较 2010 年 6 月增长了 123%和 103%，两者走势正相关。而房租的增 长对于这些租房者而言，在工资不变的情况下，房租的上涨导致租房成本上 升，也会挤占他们在其他方面的消费需求。

1.2.2.高房价挤出制造业

在本系列的前面章节中，我们已经分析过，在以 GDP 考核为纲的模式 下，政府有动力去压低工业用地价格，而低廉的工业用地价格又为制造业发 展提供了很大的支撑，以及改革开放之后，中国赶上了全球化的浪潮，开始 接纳来自全球各地的资本注入，叠加“入世”的积极影响，中国成为了“世 界工厂”，一跃成为世界第二大经济体。

但是随着我国经济的发展，劳动力、土地等生产要素成本低廉的优势逐 渐减弱，这实际上对于制造业的生存和发展空间有着严重的挤出效应。

从需求端来看，由于高房价对居民消费有挤出效应，导致居民消费结构 出现变化，财富主要集中在房地产领域，这就限制了居民对一些非必需的制 造业产品的消费，不利于制造业企业国内市场的打开。 内需不给力，经济还需要增长，那么就只能依靠外需，这也是造成我国 经济格局高度依赖外需的重要原因之一。而外需目前来看不确定性也比较高， 这对于制造业的发展是不利的。

从供给端来看，随着我国经济的发展，原本在国际分工中生产要素成本 低廉的竞争优势逐步削弱。自 2000 年以来，我国制造业就业人员平均工资 逐年上升，已经由 2000 年的 8750 元提升至了 2020 年的 82783 元，20 年 间翻了 9 倍有余。

更重要的是，房价上涨还会导致资源错配，引导更多的资源向房地产及 相关产业链聚集。

近年来，房地产行业带来的投资回报率有目共睹，以北京为例，根据万 得数据，2007年年末北京全市二手房成交均价为13247元/平方米，到了2020 年年末已经上涨至了 92025 元/平方米，13 年间翻了将近 7 倍。

从资本的角度来看，由于资本的逐利性，资本会主动向投资回报率更高 的房地产市场流动，挤占了一部分原本用来支持实体经济的生产性投资。这 就会导致实体企业尤其是一部分制造业缺乏资金的支持，带来制造业部门融 资难、融资贵等一系列问题。

从企业的角度出发，既然房地产领域投资回报率这么高，踏踏实实做实 业可能几年下来还不如投资房地产赚的多，部分制造业可能会在高收益的驱 动下，将原本用于生产经营的资金转而投向房地产领域。

1.2.3.高房价挤出高端服务产业

为什么商服用地价格会水涨船高呢？这还是要回到我们老生常谈的以 GDP 为纲的考核机制上面。地方政府为了能够通过招商引资拉动经济增长， 会以低廉的价格将土地出让给工业部门，而由于土地供应受到 18 亿亩耕地 红线的限制，分税制改革后，当地的财政收支还需要预算外收入来平衡，这 就导致地方政府会对市中心的商业用地和住宅用地收取较高的土地出让金。（报告来源：未来智库）

但由于服务业是“密度经济”，高度依赖于服务对象的聚集，并且具备生 产和消费的同步性以及不能被储存等特征，所以对于商业中心的依存度极高， 不太可能迁移到虽然房价便宜，但是人口密度也相对较低的区域。

在这样的背景之下，如何有效地控制房价上涨，维持房价的稳定，进而 刺激内需，实现经济转型升级就成为了经济发展过程中不得不关注的问题。

2.解决方法：建立和完善房地产长效机制

党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。2019 年 7 月中央政治局会议也强调，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为 短期刺激经济的手段。房地产长效机制的建立和完善，将有利于稳定房地产 市场的运行，引领房子回归居住属性。

自 1998 年我国住房制度改革以后，房地产作为刺激我国经济发展的重 要增长点，成为拉动经济增长的支柱产业。在推动房地产市场发展的同时， 为了防止市场过热导致泡沫累积，进而引发系统性风险，我国政府也开展了 数次调控。

根据政策调控方向来进行大致划分，整体而言，2000 年至 2020 年疫情 之前，我国房地产市场政策共经历了 4 次周期性的收紧，分别是：2003 年年 中至 2007 年年底；2009 年年底至 2011 年年底；2013 年年初至 2013 年年 底；2016 年 10 月至 2019 年年底。

几轮调控下来，有两点问题需要重视。

其一，房地产调控的节奏与经济周期密切相关，经济波动可能会影响调 控政策的连续性。

房地产作为拉动我国经济增长的支柱产业，是宏观调控的重要手段之一。 当经济增速出现下滑时，政府往往会通过放松房地产调控力度来拉动经济增 长，比如 2008 年还有 2014 年这两个调控放松的周期，都与缓解经济下行的 压力有关。在政策相对宽松的周期，房地产对于 GDP 的贡献率出现了明显 提升，受制于经济稳增长的压力，我国过去对于房地产的调控政策并没有形 成持续性。

其二，政策收紧短期来看对于抑制房价作用明显，但一旦政策松动，房 价可能会出现报复性反弹，政策反复不利于房地产市场的稳定发展。

我们统计了 2005 年-2019 年，70 个大中城市新建商品住宅价格指数的 环比与住宅销售面积的累计同比，从过去的几次的调控效果来看，在房地产 调控期间，政策发布能够有效地起到控价的作用，但是一旦政策出现了一些 松动的迹象，房价往往会迅速反弹，带来量价齐升。

第一轮收紧政策之下，叠加 08 年金融危机的影响，2007 年四季度房地 产市场出现量价齐跌。而到了 2008 年四季度，在降息降准、降低购房契税 税率、下调公积金贷款利率等系列政策的刺激下，房地产市场又出现了迅速 回暖。

第二轮收紧周期，在国四条、国十一条的调控之下，房地产市场于 2009 年 12 月出现量价齐跌，当时间进入到 2012 年，由于部分地区的调控出现了边际放松，市场迅速反应，量价再度齐升。直到 2013 年新国五条的发布， 再次强调房价调控目标，明确稳定房价工作考核问责机制，体现了楼市调控 不放松的方向，房地产市场随之走弱，进入到第三轮收紧周期。但随着 2014 年稳增长压力的增大，房地产调控出现松绑，自 2014 年 9 月开始，量价出 现跳跃式上涨，这一涨势持续到了 2016 年 930 新政，930 之后，房地产市 场开启了新一轮收紧周期。

由此可见，房地产政策的稳定性和持续性，是影响政策效果、房地产市 场波动的重要因素。过去几轮的房地产调控政策受到宏观经济影响，没有形 成长久且稳定的政策预期。政策的反复还在一定程度上造成了市场的波动， 这是不利于房地产市场长期稳定发展的。

而且过去的调控主要是针对需求端的，对供给端的调控力度相对较弱， 从政策效果上来看，对需求端进行调控的确能够在短期对房地产市场过热的 现象进行降温，但这些需求只是滞后了并没有完全消除，尤其是对于刚需的 压制，一旦政策松动，这些需求还是会起来，带动房价再度上涨。另外，从 行业长远发展的角度来看，对需求端的限制也会传导至供给端，导致未来的 供给减少，不利于供求市场的长期平衡。

综合来看，仅仅对于需求端进行调控是不够的，未来的调控方向，应该 将着力点放在保障经济和房地产市场双双平稳运行，既要控制房价无序上涨， 也要避免市场大幅波动，这就要求我国要建立与完善促进房地产市场平稳健 康发展的长效机制。

所谓的长效机制，可以理解为通过供需的结构性调整，推动房地产市场 供求长期平衡，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房价稳定或促进房价合 理回归，平抑房地产市场的波动，满足居民的住房需求，让房子回归居住本 质。

2020 年年初，受新冠疫情影响，房地产市场景气大幅下行，在坚持房住 不炒的基调的同时，当时房地产政策出现了一定边际改善，再叠加宽松的流 动性环境，房地产市场出现了明显回暖，国房景气指数从 2020 年 2 月的低 点 97.45 持续回升至 2021 年 1 月的 101.44。

随着房地产市场的迅速恢复，后疫情时期政策再度加大了调控力度。值 得注意的是，本轮房地产市场的调控不仅聚焦于需求端，像房产税被屡屡提 及，近期全国人大常委会还对国务院在部分地区试点房地产税改革授了权。 供给端也没有放松，设置三道红线、房贷集中管理和土地集中供应作为调控 的重要抓手。

2020 年 8 月住建部和央行为房地产融资划定了“三道红线”监管要求。 2020 年 12 月 31 日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构 房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求在我国境内设立的中资法人银行业 金融机构，其“房地产贷款余额占比”及“个人住房贷款余额占比”不得高于人民 银行、银保监会确定的上限等。意在通过降低房地产贷款的比重，收紧房企 信贷资金渠道，调控资金流向。年内，北京、天津、青岛、武汉等多个城市 宣布对住宅土地集中供应。

需求端推行房地产税改革的步伐加速，供给端设置三道红线、房贷集中 管理和土地集中供应，为我国房地产长效机制保驾护航。 除供需两端之外，本轮调控还将重点放在弱化房地产的社会价值，引领 房子回归居住属性方面，我国的房地产长效机制正在持续完善的过程当中。

2.1.需求端：合理筹划和征收房地产税

10 月 23 日，全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工 作。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包 括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地 产税的纳税人。本次授权的试点期限为五年，并且为后续的立法提供经验。

理论上，开征房地产税既可以为政府补充财政收入，还可以通过提高房 屋持有成本打击投机需求，抑制炒房行为。而且征上来的税收若用于提供、 改善公共服务，提高低收入阶层的生活水平，也能够起到收入再分配的作用， 是房地产长效机制的重要组成部分，从长远来看有助于房地产市场的健康发 展。

具体如何征收房地产税，目前市场上讨论的也比较多，主要集中在其中 持有环节的房产税这一项。房产税是房地产税体系中房屋持有环节征收的一 类税种，本质上归属财产税类别。 这里我们不妨借鉴一下海外的经验。总的来说，国际上房产税的改革与 实践都是与一国的历史文化、政治经济制度、以及社会经济发展阶段相适应 的，所以房产税的制度设计与应用也有所不同。

比如大多数欧美国家房产税是定位于给政府筹集财政收入。就拿最早的 英国来说，其在 17 世纪推行房产税是为了筹集地方政府财政资金，从而来 安抚社会动乱、缓解贫困问题。在后来的演变中，英国房产税发展成了两类， 一类是住宅房产税，也叫市政税，由地方征收也由地方支配，另一类是营业 房产税，由地方征收但由中央支配。因为一直以来英国就是一个主权高度集 中的国家，中央掌握了绝大的税收收入，所以到现在为止对于地方政府来说， 住宅房产税仍是最主要的财政来源。 在英国的影响之下，美国亦是如此。美国的房产税归属于财产税类别下， 而财产税正是地方政府税收收入最主要的来源，根据美国商务普查局数据显 示，2018 年美国房产税占州和地方政府的税收收入比率达 31%。

国际上的房产税经验除了欧美模式之外，还有东亚模式。在东亚模式之 下，房产税还兼顾着调控房地产市场的功能。历史上，日本和韩国都曾经使 用房产税来调控房价。这一功能其实更加贴近我国现在的情况与需求。

对于中国来说，房价快速上涨带来的负外部性已经逐渐显露，房地产市 场急需建立长效机制来进行调控。因此，中国开征房产税的核心本质应是抑 制房地产市场过热，平抑市场波动，而不是将重点放在直接税转型，或者替 代土地财政上。（报告来源：未来智库）

为什么这么说呢？

因为，作为房地产长效调控机制的一环，房产税的开征肯定是旨在打击 投机炒房行为，但同时又要保障民生，不能打击到刚需性住房那一块，所以 大概率会设置一定的免征条件。这一点我们也可以从 2011 年上海和重庆两 地的试点中得以窥见，当时两地房产税征收都给予了刚需性住房一定的免税 优惠。 那么在设置免征条件这一前提条件之下，房产税的税基就缩小很多，所 以税收规模也较为有限，这是很难去替代土地财政的作用的。

而新加坡的房产税则采用超额累进制，自住型的住宅累进税率一共分为 七级，起征点为 8000 新元，若房屋的年值（也就是年租金）高于 8000 的免 征税，最高税率可达 16%。非自住型住宅税率分为五级，起征点为 3 万新元， 最高税率达到 20%。2019 年新加坡房产税占政府收入比重为 6.99%。可以 看出，海外国家在征收房产税的过程中，如果对于自住型的房屋有免征额， 或者首套免税的话，房产税对于财政收入的贡献并不是很大。

此前上海和重庆两地进行房产税试点之后，2011 年两地房产税占地方财 政收入比重分别为 2.15%、1.40%，2020 年这一比重分别上升至 3.42%、 2.82%。尽管房产税规模有所提高，但占比还是比较小。因此我们认为，就 算未来房产税在全国推行开来，其整体的规模也不会很大，很难去有效地替 代土地财政。

2.2.供给端：完善住房供应体系

2.2.1.房企：控制杠杆在合理区间

对于房企来说，永远都有着上杠杆诉求。 一方面，房地产项目所需的资金规模通常都是巨大的，如果能够通过加 杠杆获得外部融资的话，那么所需的自有资金就会减少，只要融资成本低于 项目利润率，那么最后的实际收益率必然会在杠杆的作用下得以上升。

另一方面，加杠杆可以让房企迅速扩张规模，有了规模就能够去冲排名、 冲业绩，进一步提升融资能力、降低融资成本。而且近些年不仅地价上涨提 升了房企的成本，房企之间还要在自持、配建等方面相互竞争，销售端又出 台了很多限购的政策，房企的利润已经被压缩很多了，如果不加杠杆，利润 只会越来越薄。

除此之外，长期以来房地产都是国民经济的重要支柱，是各种生产和经 济活动的重要载体，是国家经济的稳定器和压舱石。即使出现问题，也可能有政府出面兜底。在这样的考虑之下，很多房企，尤其是在行业内有一定影 响力的大企业，更有动力发力去加杠杆、扩张企业规模。

由于房地产行业本身太过于依赖杠杆和信用，在房企运作的过程中，往 往是采取向银行等金融机构借钱拿地—向建筑商赊账建楼—预售楼盘回笼资 金这样的模式，用非常少的资金，依靠杠杆和信用来支撑整个体系的运转。

可是，杠杆太高就会有风险，而且如今的房地产企业跟金融系统的关系 已经十分密切，一旦房企信用风险集中爆发，很可能会波及到银行甚至整个 金融体系。

近几年房地产政策基调趋紧，房企的外部融资越发困难，为了保住规模、 业绩、排名，企业就只能加快销售回笼资金。但问题就在于核心一线城市土 地供应少，地块不好拿，但土地供应相对宽松的二三线城市的房地产并不景 气，很多小城市都出现供给过剩，房企的销售额持续下滑。这种情况下，房 企从银行拿不到钱，也没办法通过预售回笼资金，流动资金不足就很可能会 引发信用风险。

这个时候，三道红线就很重要了。2020 年 8 月住建部和央行为房地产融 资划定的 “三道红线”监管要求。

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为红、橙、黄、绿四档。若三 条红线均触及，则企业为红档，不得新增有息负债；若触及到两条红线，则 为橙档，负债年增速不得超过 5%；若只触碰一条红线则为黄档，企业年负 债增速不得超过 10%；若三道红线都没有触及，则为绿档，年负债增速不得 超过 15%。

三线四档，实际上是对房企举债做出了一个非常明确的限制，这也是希 望房企改变过去高杠杆快周转的发展模式，通过控制杠杆率来阻止信用风险 集中暴露，进而外溢到其他行业。

三个指标逐一来看，根据 21H1 的数据，剔除预收款的资产负债率这一 指标的中位数为 71.9%，虽同期下降了 2 个百分点，但仍然超过红线要求； 净负债率、现金短债比中位数分别为 75.6%、1.53 倍，行业平均水平未触及 红线。

从触线家数来看，21H1 扣预负债率指标不达标的企业最多，高达 58 家； 净负债率及现金短债比的触线家数已分别由 2020 年的 24、20 家，减少至 21、19 家。从房企达标档位来看，截至 21H1，样本企业中触碰一条红线要 求，即黄色档的企业最多，占比 45.9%，其次是绿色档企业，占比 31.6%。 橙色档和红色档企业占比分别为 13.3%、9.2%。

三道红线的提出对房企的压力可见一斑，我们也可以看到，一旦外部融 资收紧了，银行不给贷款，楼市也不景气，房企的信用风险就开始显现了。 2021 年前 9 个月内，已有 40 只房企债券出现违约，数量相比去年全年增长 26 只，累计违约金额达 513.66 亿元，违约规模是去年全年的 2.8 倍。

2.2.2.银行：房贷集中度管理

2020 年 12 月底，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地 产贷款集中度管理制度的通知》，对 7 家中资大型银行、17 家中资中型银行、 中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共 5 档机构分 类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限，并对超出上限的 银行给出了 2-4 年的过渡整改期。出台房地产贷款集中度管理制度，目的是 通过限制银行放贷，从银行供给端上收紧房企外部融资规模。

打个比方，如果某中资中型银行的房地产贷款占总贷款的比重超过了 27.5%，并在 2 个百分点之内的，那么就需要在 2 年的过渡期内进行整改， 多于 2 个百分点，就要在 4 年内降低房产贷款集中度，这家银行就算有意愿 也没法再给房企或者个人买房提供贷款了。

房地产行业杠杆过高，不仅会使金融系统内的风险加剧，还会挤占其他 部门的社会信贷资源。银行的总贷款额度是有限制的，钱要是都给房地产了， 其他部门得到的信贷资金就少了。（报告来源：未来智库）

这就涉及到一个问题，银行为什么喜欢放房贷呢？

这其中的原因跟我们之前讲的城投平台抵押土地得到融资是一样的，因 为不管是对个人的住房贷款还是对公的房地产开发贷款，抵押品都是房子和 土地这类“保值”的实物资产，而且公众对于房子和土地已经形成了强烈的 上涨预期，所以就算最后还不起贷款，银行也能通过卖房卖地来回款。

由此来看，房贷集中管理制度的重要性不言而喻，这“两道红线”能通 过降低银行向房地产行业的放贷意愿，进一步抑制房企过度加杠杆的行为， 双管齐下来控制房地产行业的杠杆。 与此同时，房贷少了，那支持实体经济部门信贷资源就更多了，尤其是 符合国家战略部署的一些科技创新、绿色金融、制造业企业，还有之前“融资难、融资贵”的中小微企业都可以从中受益。信贷结构得到进一步优化， 在降低金融风险的同时让信贷资源真正活起来，流向实体经济。

2.2.3.土地供给：建立长期有效的供给长效机制

房地产贷款集中度是在资金供给端对房企进行的限制，而拿地通常是房 地产企业运营的第一个环节，因此，房地产长效调控机制延续到了土地供应 端——集中供地。

2021 年初，多个城市开始推行双集中的供地模式，包括北上广深四个一 线城市和南京、苏州、杭州等等在内的其他 18 个二线城市。具体表现为集 中规划和集中挂牌，原则上一年之内不能超过三次，供地数量不低于过去五 年的平均完成量。

那么，集中供地具体有什么好处呢？

之前的土地都是零零散散放出来的，房企本来周转就快，节奏快的时候 可能几个月就能完成销售回款，再去拿地。在高杠杆快周转之下，拿地能力 大幅提升，拿的地也越来越多，在实际土地拍卖的过程中更不乏出现争地王 的现象。 而土地在某一段时间内集中放出来进行拍卖，房企一下子很难有那么充 足的资金把所有想要的地都拍下来。

2.2.4.租售并举，构建多层次住房保障体系

过去，租赁市场经常被忽视。根据央行 2019 年的调查，我国城镇居民 家庭的住房拥有率高达 96%，也就是说需要租房的家庭比率仅有 4%。租房 率远远低于新加坡（12.1%）、美国（34.2%）和日本（38.8%）这些发达国 家，这也正好能够说明，相比租房，中国人更加倾向于买房。

对于中国人来说房子是一种生活稳定的象征，中国人对于买房有一种深 深的执念。而且租赁市场的不活跃除了有一些传统观念因素掺杂其中，还有 很大一部分原因是，如果房子是租的，居民可能无法享受应有的社会保障和 社会福利。

而且租赁市场里面的出租房源大部分都掌握在个人房东手中，市场比较 分散，住户还随时可能要面临着房东随意涨租金、临时决定要出售房子等问 题。

这样一来，租房就会成为租房者生活中一个非常不稳定的因素，这就造 成很多年轻人不愿意长期去租房，即使背上巨额的负债也想去买房。住房需 求被更多显现化成了购房需求，尤其是在核心大城市，这就导致房价越来越 高，居民的债务压力越来越重，而消费也越加被压缩。

但这并不意味着现实生活中，尤其是核心城市的租房需求不高。实际上， 中国城市居民中还存在着一大批“夹心层”，主要是指负担不起大城市的高房 价，而收入水平又超出政府保障范围的这一群人，对于他们来说，租房需求是很高的。因此，房地产市场的调控，既要把控购房市场，还要兼顾租房市 场。

2.3.弱化社会价值，回归居住属性

随着经济社会的发展，房子在具备基本的生活居住功能之外，还衍生出 了其他的辅助功能，而房地产长效机制的建立，要求房子要回归居住属性， 那么就应该要对诸如学区房这类的社会价值进行切割，避免让房子和学区资 源绑定。既然造成学区房溢价的原因在于供需结构不均衡，那么想要解决这一问 题还是要从供需结构入手，推进教育资源空间分配的均衡。

目前，政策对于教育资源供需失衡的问题已有关注，也已经有多个城市 明确了各自的学区房政策。比如北京采取了多校划片入学的方式，一个房源 不再只对应一所学校，这就大大提升了择校的不确定性，从而带动热门学区 房降温。上海提出 “名额分配综合评价录取”，包括名额分配到区和名额分配 到校两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的 50%- 65%，为普通初 中升重点高中拓宽了渠道，均衡了优质教育资源。重庆出台了《商品房销售 不得与入学资格挂钩宣传提示》，对于学区炒作进行了管控，强调商品房销售 和入学资格脱钩。

总体而言，这些政策都是有助于均衡教育资源，弱化学区房属性的，而 且短期来看，这种“解绑”房产与学区资源，引导房子回归居住属性将会成 为建立房地产长效机制的一个重要方向。

土地财政之下，过去中国经济的高速发展离不开房地产市场的推动。在 经济高速发展的那个阶段，房地产可以看作是信用创造器，是经济增长的引 擎。然而当经济进入新常态，从之前的高速度向高质量发展转变，在转变发 展方式、优化经济结构、转换增长动力的推动之下，房地产长期还是要与信 用创造脱钩，回报率向实体经济靠拢，回归居住属性，真正做到房住不炒。

房地产与信用创造脱钩之后，经济要想健康稳定发展，还是得有新的融 资和财富创造机制，这时就需要金融体系进行重塑，引导居民储蓄配置到新 的增长引擎，在下一篇中我们将具体阐述。

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