2025年房地产开发行业2024年年报及2025年一季报综述：行业整体承压，部分企业已现业绩改善和负债优化

一、业绩延续探底，央企及布局核心城市房企经营韧性足

1.1 开发房企业绩有待改善，布局核心城市及物业租赁房企表现较优

2024 年开发类房企收入加速下滑，央国企份额连续 5 年上升。我们对 156 家已经披露 2024 年业绩的 A 股 和港股开发类房企进行统计，2024 年样本房企共实现营业收入 40317 亿元，同比降低 19%，在 2023 年收入阶 段性企稳后，2024 年开发类房企结转收入加速下滑。分企业性质来看，开发类房企营收表现为央企好于地方国 企，地方国企好于民企。2024 年央企/地方国企/民企收入分别为 14155/6219/19943 亿元，同比增速分别为 -5%/-10%/-29%，央企收入降幅较小，民营房企收入降幅较大。从市占率看，自 2021 年以来央国企市场份额连 续 4 年上升，2024 年表现为加速上升；2024 年样本房企中央国企收入占比为 51%，较 2023 年上升 8 个百分点， 较 2020 年上升 17 个百分点。

房企亏损加剧，仅央企维持盈利。2024 年样本房企合计归母净利润为亏损 3719 亿元，较 2023 年多亏损 2811 亿元，上市开发类房企连续三年亏损。分企业属性看，2024 年央企实现盈利 106 亿元，同比降低 75%；地方国 企亏损 279 亿元，上年实现盈利 155 亿元；民营房企亏损 3545 亿元，较上年多亏损 2065 亿元。整体表现为， 央企盈利下滑、地方国企由盈转亏、民企亏损加剧。

亏损加剧原因主要在于毛利率下滑与计提减值增多。2024 年房地产市场仍处在调整阶段，新房价格仍在筑 底。根据统计局数据，2024 年 70 城新房销售价格指数同比下跌 5.7%，跌幅较 2023 年扩大 4.8 个百分点。新房 价格跌幅扩大，导致房企开发业务毛利率下降以及计提减值增多，从而加剧开发类房企亏损。一方面，样本房 企 2024 年毛利率为 13.2%，较上年下降 2.2 个百分点；另一方面，2024 年样本房企（仅包含 A 股）计提资产减 值和信用减值合计 1543 亿元，较 2023 年多计提 635 亿元；此外，港股上市房企 2024 年投资物业公允价值变动 导致亏损 418 亿元，较上年多亏损 334 亿元。

业绩正增长公司多为物业租赁及管理类房企，且主要布局在高能级城市。从房企端来看，2024 年 156 家样 本房企中有 64 家实现盈利，较 2023 年减少 27 家；归母净利润前十房企中，仅滨江集团归母净利润同比正增长。 样本房企中仅 8 家房企 2024 年归母净利润大于 1 亿元且实现同比正增长，包括陆家嘴、南京高科、张江高科、 上海临港、外高桥、新城控股、滨江集团、中国国贸，物业租赁及管理业务占比较高的房企业绩表现相对稳定， 包含陆家嘴、张江高科、上海临港、外高桥、中国国贸、新城控股，除新城控股外，另外 5 家房企业务均集中 在上海或北京。南京高科业绩增长主要系持有南京银行股权贡献的投资收益增长较多，滨江集团是 2024 年主营 开发类房企中唯一业绩正增长的上市公司。

今年一季度房企业绩继续探底。A 股 92 家开发类房企今年一季度实现营收 2992 亿元，同比降低 8%；归母 净利润为亏损 95.9 亿元，上年同期为盈利 8.3 亿元。业绩下滑原因与 2024 年一致，主要系毛利率降低以及计提 资产减值较多。2025 年一季度，A 股开发类房企毛利率为 12.6%，较去年同期下滑 3 个百分点；计提资产减值 11.6 亿元，较去年同期多计提 8.8 亿元。分企业属性看，一季度 A 股中央企亏损 3 亿元，主要系华侨城、南国 置业、中交地产亏损较多；地方国企今年一季度利润同比增长 81%，主要系中华企业、城建发展一季度均实现 扭亏为盈。

1.2 降杠杆趋势延续，一季度负债结构优化

房企延续降杠杆趋势。2024 年房企仍处在降杠杆阶段，样本房企 2024 年底整体资产负债率为 71.6%，较上 年降低 0.3 个百分点，总资产与总负债分别下降 2.5/1.9 万亿元。从结构来看，负债下降主要在于两点，1）销售 下滑合同负债被动下降。2024 年末样本房企合同负债为 3.0 万亿元，较上年降低 1.2 万亿元，是负债中下降最 多的部分，主要系房企拿地推盘减少，商品房销售额下降，小于结转收入；2）主动缩减融资规模。2024 年房 企延续谨慎投资策略，拿地、开工节奏继续放缓，筹资性现金流继续保持流出状态，2024 年样本房企筹资性现 金流净流出 4485 亿元。但 2024 年房企亏损加大导致资产负债率下降幅度较小，仅为 0.3 个百分点。从有息负 债来看，2024 年末房企有息负债较上年下降 2341 亿元，有息负债率较上年上升 1.9 个百分点，主要在于总资产 下降较快，而缩减的负债中合同负债占比较高。

民企亏损加剧导致杠杆率提升。分企业属性看，央企/地方国企/民企 2024 年末资产负债率分别为 70.5%/71.1%/72.2%，较上年分别变化-1.3/-0.6/0.3 个百分点，三者差异主要在于盈利层面。央企 2024 年仍实现 盈利，去杠杆效果明显；民企虽然同样在缩减负债，但由于亏损加剧导致所有者权益下降较多，从而导致资产 负债率不降反升。有息负债率方面，央企、地方国企、民企均有所上升，央企上升幅度较小，为 1.2 个百分点； 地方国企与民企分别上升 2.0/2.2 个百分点。

央企偿债能力稳定，民企流动性风险加重。2024 年开发类房企偿债仍面临较大挑战，面临现金下降和短债 上升的双重压力。样本房企年末现金短债比为 0.56，较上年下滑 0.08；年末货币资金余额同比下降 8%，短债余 额同比上升 5%。各类性质房企有所分化，央企偿债能力保持稳定，2024 年末现金短债比为 1.54，较上年上升 0.04；民企现金短债比为 0.23，较上年下降 0.08，民营房企流动性风险进一步加重。

现金净流出收窄，央企现金流改善。样本房企 2024 年现金净流出 1470 亿元，较上年少流出 852 亿元，净 流出现金连续两年收窄。分企业性质看，央企现金管控成效显著，2024 年现金净流入 200 亿元，上年为流出 324 亿元。分现金流类型看，筹资性现金流净流出有所减少，2024 年流出 4485 亿元，较上年少流出 1503 亿元；由 于 2024 年商品房销售额加速下滑，经营性现金流净流入有所下降。

融资成本继续下降，央企融资优势明显。当前货币政策处在适度宽松阶段，融资条件改善，2024 年房企融 资成本延续下降趋势。主要开发类房企 2024 年加权融资成本均较上年有所下降，所列举 11 家房企加权融资成 本平均下降 41BP；其中央企融资优势明显，保利发展、中国海外发展、华润置地、招商蛇口 2024 年加权融资 成本均在 3.11%及以下，其余房企在 3.4%以上。从整体看，2024 年房企融资仍延续规模下降、利率下行趋势， A 股上市房企 2024 年发债融资规模减少 311 亿元，加权平均利率下降 59BP。

2025 年负债结构边际好转，偿债压力仍较大。2025 年一季度 A 股开发类房企延续规模收缩、杠杆下降趋 势，总资产与总负债规模分别下降 1640/1383 亿元，资产负债率较去年底下降 0.1 个百分点，合同负债较去年底 下降 238 亿元，结转资源降速减慢。与此前不同是，一季度 A 股开发类房企有息负债率有所缓解，2021 年以来 呈现资产负债率下降与有息负债率上升并存的局面，今年一季度房企有息负债率较去年底下降 0.9 个百分点， 负债结构出现边际改善。整体而言，今年房企仍面临较大的偿债压力，一季度货币资金规模下降 328 亿元，现 金短债较去年底下降 0.02，部分房企仍存在较大的信用风险。

二、销售集中度继续下降，房企投资信心边际改善

百强房企销售集中度下降，头部房企市占率相对稳定。2024 年房地产行业集中度继续下降，全年百强房企 全口径销售额为 3.08 万亿元，同比下降 27.4%；市占率为 36.3%，较上年下降 4.9 个百分点，较 2022 年下降 7.5 个百分点；Top10 房企 2024 年销售额为 1.47 万亿元；市占率为 17.3%，较上年下降 1.0 个百分点，较 2022 年 下降 0.8 个百分点。头部房企土地储备相对充裕，开发、销售节奏整体可控，在 2022 年后市占率相对稳定。今 年以来，市场延续止跌回稳态势，百强房企销售降幅较 2024 年明显收窄，今年前 4 月 Top100/Top10 房企销售 金额分别同比下降 7.8%/10.3%。从具体房企看，2024 年 Top10 房企中仅中海地产销售额同比增长 0.3%，其余 房企销售额同比均有两位数下降。

今年以来房企积极补仓高能级城市，核心城市土地市场火热。2024 年土地市场仍处于筑底阶段，百强房企 投资意愿较弱，全年百强房企拿地金额为 10746 亿元，同比下降 31%。2024 年销售额前十房企的整体投资强度 为 24.3%，较 2023 年下降 7.1 个百分点，其中仅越秀地产和滨江集团投资强度较 2023 年有所提升，分别上升 19 个百分点和 1.1 个百分点。今年以来，随着去年四季度楼市热度回暖、核心城市限价取消、房企投资聚焦高 能级城市等原因，今年土地市场尤其是核心城市土地市场火热，土拍溢价率明显提升。自 2021 年 8 月至 2024 年 12 月，土拍溢价率均保持在个位数，今年 1-4 月全国土拍溢价率分别为 10.0%/12.6%/16.7%/10.3%，主要系 核心城市拉动效果明显，今年 1-4 月北上广深成杭六个核心城市整体土拍溢价率分别为 21.8%/20.1%/29.1%/32.0%。房企今年以来也积极补仓，1-4 月百强房企拿地金额为 4285 亿元，同比增长 42%， 投资信心有所改善。

投资聚焦核心城市，核心城市销售份额上升。2021 年房地产行业调整以来，高能级城市商品房销售额降幅 较全国更低，市场份额提升。头部房企的投资策略加速转向，新增地块继续向高能级城市聚焦，2024 年重点房 企新增土储中位于高能级城市占比明显提升。

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