房地产开发行业2024年年报及2025年一季报综述：行业整体承压，部分企业已现业绩改善和负债优化.pdf

房地产开发行业2024年年报及2025年一季报综述：行业整体承压，部分企业已现业绩改善和负债优化。2024 年房地产开发企业由于毛利率下滑和减值增多仍处于业绩探底阶 段，并且在今年一季度未出现明显好转，但布局核心城市的开发及物业 租赁房企仍实现业绩增长。由于业务收缩以及融资规模收缩，2024 年房 企仍延续降杠杆趋势，且今年一季度负债结构有所优化，有息负债率转 降。央企偿债能力仍相对稳定，在融资成本下降背景下，未来强信用房 企仍具备明显的竞争优势。百强房企销售集中度继续下降，头部房企 （Top10）市场份额相对稳定。今年以来核心城市土地市场火热，全国 土拍溢价率保持在 10%以上，百强房企 1-4 月拿地金额同比增长 42%， 投资信心也有所改善。

房企整体亏损主因毛利率下滑和计提减值增加导致，央企及深耕核心城 市房企业绩稳健仍保持盈利，在高能级城市开展物业租赁及管理类房企 业绩出现正增长。2024 年开发类房企业绩继续探底，收入与利润加速下 滑。样本房企 2024 年实现收入 4.03 万亿元，同比下降 19%；归母净利 润为亏损 3719 亿元，较 2023 年多亏损 2811 亿元。亏损加剧主要受毛利 率下滑与计提减值增多影响，样本房企 2024 年毛利率较上年下降 2.2 个 百分点，A 股房企计提减值较上年多计提 635 亿元，港股上市房企投资 物业公允价值变动较上年多亏损 334 亿元，且今年一季度房企业绩并未 出现好转。

降杠杆趋势延续，一季度负债结构优化。2024 年房企仍处在降杠杆阶段， 样本房企 2024 年底整体资产负债率为 71.6%，较上年降低 0.3 个百分点， 其中央企负债率下降较多，民企由于亏损较多负债率有所上升。房企降 杠杆主要在于合同负债下降以及筹资规模收缩，但 2024 年有息负债率仍 继续上升。而 2025 年一季度，A 股开发类房企有息负债率较去年底下降 0.9 个百分点，负债结构优化边际好转。偿债能力来看，央企偿债能力稳 定，民企流动性风险加重，强信用房企未来仍存在较大竞争优势。

百强房企销售集中度下降，房企投资信心边际改善。2024 年房地产行业 集中度继续下降，全年百强房企全口径销售额为 3.08 万亿元，同比下降 27.4%；市占率为 36.3%，较上年下降 4.9 个百分点，但头部房企（Top10） 市占率相对稳定。2024 年百强房企拿地金额同比下降 31%，Top10 房企 投资强度较 2023 年下降 7.1 个百分点。但今年年以来房企积极补仓，1-4 月百强房企拿地金额为 4285 亿元，同比增长 42%，投资信心有所改善。 楼市回稳态势及城市分化、企业分化仍将延续，关注核心城市布局、商 业持有运营相关公司。