2025年从“台积电效应”看杭州：科技进步支撑楼市可持续发展

一、台积电对台湾的意义：台湾不可或缺的重要经济支柱

1.1、台积电在产值、出口、税收及就业等方面均在台湾占据重要地位

台积电是台湾地区最重要的企业之一，其在全球半导体产业中的地位举足轻重。根据 数据显示，2023 年台湾 GDP 为 243848 亿新台币，台积电营收为 21617 亿新台币，台积电 营收占全台 GDP 比重接近 9%。从出口角度来考虑，台积电作为全球的重要的半导体代工 厂，其产品主要是销往海外，其 2023 年营收占台湾出口额约 16%。整体营收规模决定了 台积电对台湾经济的发展有着举足轻重的意义。 税收和就业方面，台积电同样对台湾做出重要贡献。2024 年台湾征税金额为 37619 亿 新台币，而台积电交的所得税金额为 2334 亿新台币，占台湾总税收超过 6%。此外台积电 当前雇用员工数超过 7 万人，占全台就业人数比重约 0.7%。考虑到其带动产业链就业人 数超 40 万人，总计占全台总就业人口的 3.5%。

二、“台积电效应”形成过程：人口及产业发展带动房价持续上涨

2.1、定址：重视集群效应为产业发展保驾护航

晶圆厂作为半导体制造的核心场所，经过三十多年的发展，目前台积电在台湾拥有四 座十二寸超大晶圆厂（晶圆十二厂、晶圆十四厂、晶圆十五厂、晶圆十八厂）、四座八寸 晶圆厂（晶圆三厂、晶圆五厂、晶圆六厂、晶圆八厂）和一座六寸晶圆厂（晶圆二厂）。 追溯台积电的晶圆厂建设推进情况，早在 1990 年晶圆二厂在新竹科学园区实现量产，后 续 2000 年晶圆六厂落地南部科学园区，后续在较长一段时间台积电专注在这两个园区进 行扩建。进入 2011 年，晶圆十五厂正式实现量产，该厂落地在中部科学园区。随着近年 来台积电不断发展，台积电将生产基地进一步延伸至高雄。

根据对上面的复盘，台积电的选址重视产业集群，目前主要晶圆厂集中在三大科学园 区，其中新竹科学园区作为台积电的发源地，周边的半导体相关的产业资源十分丰富。成 立于 1973 年的台湾工业技术研究院，其同样落地于新竹科学园区。作为一家半官方的研 究机构，其成立的核心目标就是“以进步的工业技术推动台湾工业的发展，引领经济起飞”。 不同于一般的基础性科研机构，工研院更多是将应用技术作为主要研究目标，同时还承担 了科技企业孵化、投资以及技术提供等重大责任。台积电背靠其技术及人员支持下实现有 效产业化，进而带动整个台湾半导体产业持续发展。

根据官网信息披露，目前台积电共有 5 家先进封测厂和一家在建封测厂（先进封测七 厂）。值得注意的是，台积电的封测厂同样重视落地重点科学园区，主要是考虑到封测厂 可以与当地的晶圆代工、芯片设计、半导体材料供应商以及设备制造商等企业实现高效的 协同作业，缩短供应链长度，降低运输成本和沟通成本，提高整体生产效率。即便先进封 测三厂和六厂并未分布在园区中，但这两个地方同样与新竹县相邻，且基础设施相对较好， 满足封测厂的建设需求。

2.2、人口流入与收入：员工数量及薪资增长提供充足购买力

台积电的高速发展不仅带动员工数量不断增加，相应的薪酬收入增速也明显优于同行 业。根据台积电的财报显示，其员工数量从 2012 年的 3.7 万人上涨至 2023 年的 7.7 万 人，期间复合增速接近 7%，显著高于全台湾专业、科学及技术服务业人数复合增速。 薪酬方面，台积电薪资平均数从 2013 年 127.5 万新台币/年提升至 2023 年的 284.2 万新台币/年，复合增速超过 8%，好于全台电子零件行业薪资复合增速；从绝对值来看， 2023 年台积电薪资是行业平均的 2.5 倍，进一步体现台积电在职员工的收入有着较强预 期。在员工数量及薪资收入上涨预期强劲的背景下，台积电背后所代表的房屋购买力成为 房价主要的推动力。

2.3、房价走势：重点园区保持强势，新增厂区改变原有趋势

台积电所处重点科技园区保持人才吸引力，多年来房价涨幅好于平均水平。根据对人 口与房价的复盘，我们可以看到像新竹、台中等地区人口增速多年来均高于全台人口增速， 反映台积电本身的员工，加上晶圆制造所需的材料、设备等供应商，以及这些从业人员的 家属，为相关地区源源不断带来新增人口，进而增加对住房的需求。房价涨幅方面，2010 年至今新竹地区房价涨幅 279%，台中市房价涨幅 196%，相比之下台湾房价涨幅为 154%， 说明在人口增长的加持下，台积电对周边房价的带动保持强势。

台积电能有效改变前期弱势地区的房价走势。对于近年来新成立的加工厂以及未来 建厂所处的地区（如桃园、苗栗、高雄）而言，大部分地区前期人口增速均面临下滑压力，房价多年来更多跟随台湾整体市场情况而波动。随着台积电在近年来宣布项目落地计划， 当地的人口增速出现大幅反弹，与台湾整体人口增速之间的差距有所收窄，反映台积电对 人口流动产生重大影响，进而传递到对应地区的房价上，其中台积电在 2021 年底宣布未 来将在高雄建造新晶圆厂，后续高雄房价整体趋势明显偏离台湾整体情况。从 2020 年至 今高雄房价涨幅为 70%，高于台湾房价涨幅（56%），且两者缺口有逐渐变大的趋势。

2.4、房价上涨的节奏：公司高速发展时期为房价涨幅最快的阶段

上述分析我们可知，从长周期来看台积电相关厂区房价有望保持较强的上涨趋势。从 节奏上来看，我们可以通过将台积电营收、台积电员工人数涨幅分别与台积电重要的生产 基地——新竹地区的房价进行对比，可以发现 2020 年以前台积电相关指标与新竹房价涨 幅相对较少，2010-2019 年新竹房价涨幅约 58%，2020 年后相关指标与房价增速均同时出 现显著上涨，2019-2023 年新竹房价涨幅超过 100%，与之匹配的是公司营收和员工涨幅均 出现加速的情况。 近年来台积电高速发展的原因包括（1）随着 2020 年新冠疫情爆发以来，全球产业链 供应链受到巨大冲击，芯片产业面临产能供应不足的问题；（2）2023 年以来全球 AI 发展 得到显著提升，进而高性能芯片需求出现爆发式增长。参考台积电对房价影响的情况，后 续可以重点关注行业处于高速发展阶段，且存在产业集群现象的地区。

总结来看“台积电效应”对于房价而言主要存在下述三种作用机制： 作用机制一：需求增加，房价上涨。（1）台积电拥有大量的高素质员工，这些员工通 常具有较高的收入水平和稳定的职业前景，有更多在公司附近购房的需求。（2）随着台积 电的发展和扩张，带动上下游产业链的集聚，吸引更多的企业和人才入驻，能够促进周边 地区的产业升级和经济发展，增加了就业和收入，进而增加对当地住房的需求量。 作用机制二：激活基建配套，房价上涨。（1）台积电在选择厂址时，通常会考虑地理 位置合适、交通便利、基建配套完善等因素。这些地区本来就具有较好的发展潜力和吸引 力，台积电入驻后有望进一步激发当地配套的价值潜力。（2）为了支持科技企业的生产和 研发，政府和企业通常会投资基建和提升环境，进而提高区域吸引力，带动房价增长。 作用机制三：投资信心，房价上涨。台积电的成功往往被视为台湾经济健康的重要指 征。若投资者对台湾经济的信心增强，对房地产市场的投资意愿也随之上升，推动房价上 涨。

三、杭州：筑底终有时，静待曙光现

3.1、2024 政策回顾：取消限制释放需求，促进楼市回归市场化

政策基调应放尽放。根据中指院，2024 年杭州累计出台各类政策 20 余条，其中涉及 全面取消限购、限价、限售等，并在需求侧降首付比例、降房贷利率、降交易税率、出台 以旧换新、购房补贴等。目前各类限制性政策基本取消，支持性政策持续落地，杭州已经 迎来了史上最宽松的购房环境，一方面促进楼市回归市场化，另一方面加速推进购房需求 入市。

3.2、2024 市场回顾：政策助力市场修复，整体量价正在筑底

从短期成交的视角来看，三轮政策后市场迎来修复。复盘 24 年 3 月、5 月、10 月三 轮政策落地，新政后杭州市场活跃度均有修复，3 月成交面积二手住宅环比+312%，商品住 宅环比+240%；5 月/6 月成交面积二手住宅环比+2%/+21%，商品住宅环比+36%/+100%；10 月/11 月/12 月成交面积二手住宅环比+77%/+21%/-21%，商品住宅环比-8%/+22%/+36%。 系列政策加码下，24Q4 呈止跌回稳迹象。尤其是 10.9 新政效果最显著，四季度市场 呈现出止跌回稳的趋势，二手住宅成交量活跃，全年二手成交套数首超新房；新房销售量 逐月上升，走出翘尾行情；克而瑞新房及二手房价格均止跌后略有上升。

3.3、短期展望：受市场供需关系主导，新房较之二手房更为健康

在杭州楼市的上一轮周期中，阿里巴巴等互联网企业经历上市及业务的快速扩张，使 得大量员工及产业链上下游的财富快速增长，带来了较强的需求及购买能力，从而影响了 周边的房地产市场（如未来科技城）。 但“杭州六小龙”目前仍属于初创企业，体量远小于互联网巨头不可比，目前“造富 效应”尚不显著，短期内对所在区域的楼市可能无法带来大量需求，更多是起信心提振作 用。因此目前杭州楼市仍受供需关系主导，呈现结构分化特征。

杭州新房供给已大幅缩量，主城新房较为短缺。自 2021 年下半年地产转冷以来，杭 州新房的入市规模在 2022-2024 连续三年下降，2024 年商品住宅批准上市 4.1 万套，较 21 年下降 63%；批准上市面积 596 万方，较 21 年下降 53%。同期杭州宅地成交亦大幅下 降，24 年成交规划建面同比-45%，预计将使得 2025 年新房供应进一步收缩，加速供需关 系的平衡。

主城四区去化周期较短，楼市更加健康。根据中指院，截至 2025 年 1 月，上城区、 拱墅区、滨江区的新房去化周期均低于 1 个月，呈现供小于求的状态；而外围区域的去化 周期相对更长，其中萧山超过 10 个月。

杭州二手房挂牌量较大，面临一定的去化压力。从存量挂牌角度看，截至 25 年 1 月 末，杭州二手房挂牌量仍处于 15.6 万套的相对高位（较 24 年 10 月的高点减少 6.5%）， 而近 6 个月二手房成交套数的均值为 4731 套，计算得到去化周期为 33 个月。从新增挂牌 角度看，参考过去一年经验，杭州二手房每月平均新增挂牌 7784 套，平均成交 4560 套， 新增挂牌的压力有待消化。我们认为其主要原因是过去几年杭州经历了城市边界的大幅外 扩、重大活动的举办、部分互联网产业的兴起，短期内供应并销售了大量商品房，当限售 解除后形成了潜在的大量二手房供给。

3.4、中长期展望：经济、人口、购买力是根本

从更长时间维度的视角来看，楼市的修复乃至反转，归根结底还要取决于宏观经济环 境的稳定和居民实际购买力的提升。 通过前文复盘台积电与中国台湾楼市的案例，我们发现科技行业的发展、人才的流入 与当地房地产行业呈强相关性。对比中国台湾（部分城市）及杭州，两地都具备蓬勃发展 的新兴科技产业，吸引了包括人才在内的大量人口流入。长期来看，中国台湾（部分城市） 及杭州均实现了经济增长、人口增长、工资上升、消费力上升。

杭州面向新一轮科技发展，政策及资金不断加码。2 月 10 日杭州市政府召开推动经 济高质量发展若干政策新闻发布会，推出新一轮的“8+4”经济政策，突出“资金加持” 特点：市级财政资金从去年的 490 亿元，增加到 502 亿元；其中专门统筹 15.72%的产业 资金，集中投向优质新质生产力，加大对通用人工智能、人形机器人等未来产业支持，希 望培育更多类似于 DeepSeek、宇树科技这样的创新企业。 2025 年，杭州力争新增中小企业无还本续贷 600 亿元左右。新培育专精特新中小企 业 300 家、专精特新“小巨人”企业 40 家，入库培育科技领军企业 10 家以上；认定高新 技术企业 2000 家以上；实施市级以上重大科技项目 300 项以上。 杭州通过持续的资金支持、税收优惠、人才引进、政策保驾护航，已逐渐培养出良好 的创业氛围和环境，对人才及科技初创企业具备吸引力。未来或将有更多科技企业涌现， 逐步培养出行业巨头，形成庞大的现代化产业体系，有望带动杭州的经济及楼市的健康长 远发展。

编辑：火腿肠