2022年丽尚国潮研究报告 深耕百货零售、专业市场管理，转型新消费

1 深耕百货零售+专业市场管理，转型新消费

兰州丽尚国潮实业集团股份有限公司（后简称“丽尚国潮”或“公司”）是国内大型商贸 企业之一，主要经营专业市场管理、商贸百货零售和新消费新零售业务，主要分布于南 京、杭州及甘肃兰州地区。公司主要发展历程如下：

（1）1992~2012 深耕商贸百货零售业务：公司成立于 1992 年，前身为兰州民主 西路百货大楼。公司持续深耕百货零售业务，1995 年亚欧商厦全面开业，商场营业面积 净增 2.5 万平方米，全年销售额和利润额分别是 1992 年的 3.15 倍和 6.77 倍。1996 年， 公司成功在上交所上市。公司 2000 年由兰州民百佛慈接手后，由于兰州商品零售市场 竞争异常激烈，且要面对大型连锁超市、大卖场、专卖店等多种零售业态的冲击而持续 亏损，2003 年引入战略投资者红楼集团作为第一大股东，之后积极调整、改革，成功扭 亏为盈。

（2）2013~2019 切入专业市场管理赛道：2013 年，公司收购控股股东红楼持有的 南京环北 100%的股权，成功切入专业市场赛道，业务地域范围从兰州地区扩展到了经 济更为发达的南京地区，提高了公司的市场占有率和抗风险能力；2017 年，公司收购了 杭州环北 100%的股权，进一步夯实了专业市场管理业务。

（3）2020~至今布局新零售业务：2020.6 元明控股接替红楼集团成为公司控股股 东，丽水经开区管委会成为实际控制人。2021 年公司更名为“丽尚国潮”，并将办公地点 从兰州迁至杭州，利用国资背景以及区域优势转型升级。2021 年公司成立丽尚国潮控股， 参股肌理研颜，布局新国货赛道；2021 年公司合资成立丽尚美链，2022.4 收购旅投黑 虎 39%股权，拓展跨境电商业务。

股权结构集中，国资背景赋能新零售业务发展。股权集中：2020.6 红楼集团将所持 公司 20%的股份转让给元明控股，同时委托元明控股行使其持有公司 9.99%股份的表决 权，并且红楼集团承诺放弃剩余持有股份的全部表决权。截至 2022Q2，元明控股持股 20%，拥有 29.99%的表决权，红楼集团持股 25.22%（表决权已放弃），实际控制人为 丽水经济开发区管理委员会，股权结构相对集中。国资背景赋能：公司背靠丽水经开区 管委会，旗下产业资源丰富，资金实力雄厚，有望助力公司新业务布局。

董事会与管理层改组，助力公司业务拓展。2020.9 公司对董事会和管理层进行改组， 选举叶茂担任董事长，原公司董事长洪一丹担任总经理。（1）叶茂时任丽水经济技术开 发区实业发展集团副董事长，有望助力改善公司营商环境和融资条件。（2）洪一丹在公 司任职多年，对公司业务发展有着深刻理解，有望更好利用专业市场管理、百货零售业 务积累的品牌效应、渠道、供应链资源优势助力公司转型。

营收略有恢复，租金减免取消增厚利润。2020 年实现营收 5.99 亿元（-68.16%）， 收入大幅下降主要是由于执行新收入准则，百货零售业务联营模式按照净额法确认收入， 写字楼销售减少，以及受新冠疫情影响，百货零售业务销售下滑，专业市场减免租金收 入综合所致。2021 年公司实现营收 6.43 亿元，同比增长 7.23%，主要系公司专业市场 管理收入及新零售等业务收入增加所致；扣非后归母净利润 1.57 亿元，同比增长 76.14%， 主要系 2021 年商品房实测绘补差，存货结转成本减少以及疫情下供应商扣点、商户租 金减免等扶助措施取消带来成本下降所致。

分业务来看， （1）专业市场管理业务：2021 年实现营收 3.79 亿元（+19.34%），占总营收 59% （+6pct）, 主要系杭州、南京等地疫情得到有效控制，公司不断提高续租率和出租率、 降低转租率，使得营业收入增加。 （2）商贸百货零售业务：2021 年实现营收 1.54 亿元（-12.40%），占总营收 24% （-5pct），主要因为兰州地区疫情反复，亚欧商厦停业所致。 （3）商品房业务：亚欧国际写字楼可售实测绘总面积 4.12 万平米，总套数 261 套， 2019 年项目写字楼部分竣工，截止 2021 年已售面积 3.44 万平米，已售 235 套，未售 26 套。2021 年销售总额 818.36 万元，累计销售完成比例 83.44%，未出售面积 6,828.70 平米。2021 年实现收入 0.48 亿元，主要系已售房产实测绘补差。 （4）新零售业务：公司拓展新零售业务，2021 年初步实现收入 0.15 亿元。

2 商贸零售：区域优势显著，布局线上助力复苏

一般情况下，成熟的商业体成败 60%来自于区位优势，30%来自于在驻品牌竞争力， 10%来自于运营调改等方面，亚欧商厦作为公司商贸百货零售业务经营主体，在兰州区 域优势显著，具体来看： （1）地理位置优越，客流量大。亚欧商厦营业面积约 4 万平方米，地处兰州商业 圈的中心地段—百年商业旺市的张掖路与中山路的交汇处，毗邻全市最大的公共汽车枢 纽站—西关什字以及“天下黄河第一桥”—中山桥，地理位置优越，日客流量高峰期达 20 万人（次）。

（2）品类齐全，业态丰富：亚欧商厦是集百货零售、餐饮娱乐、酒店休闲于一体 的多业态高端综合性商场。①1~7 层为百货零售业务：亚欧商厦 1~6 层主要经营国际国 内高端美妆、服饰、珠宝等品类。美妆品牌兰蔻、雅诗兰黛、SKII、资生堂等国际知名 品牌均已入驻多年，其中兰蔻单品牌 2019 年升级为铂金柜；珠宝首饰品牌周大福、老 凤祥，鞋类品牌爱步、女装品牌 Song of Song、NEXY.CO 和男装品牌 C31 ROTC、路 卡迪龙、萨巴蒂尼以及运动品牌 NIKE Kicks Lounge 等丰富了亚欧商厦的全品类经营。 亚欧商厦 7 层以时尚小餐饮为主题，引入“海底捞”、“星巴克”、“喜茶”等知名餐饮品牌和 网红品牌，发挥聚客和引流作用。

②8~10 层为亚欧大酒店：亚欧国际大酒店定位中高端商务与旅游酒店，拥有四星 级标准配置的各型客房 100 余套，受疫情影响经营承压。为缓解经营压力、降低经营风 险，2020.4 公司将亚欧大酒店餐饮业态转租给兰州颐韵餐饮管理有限公司经营，转租费 用按年营业额的 10%收取。

（3）运营高效：线上：公司推出了线上商城与微信购，疫情期间不断丰富线上商品 品类，利用短视频 APP 加强广告宣传营销力度，促进线上消费，有效缓解经营压力，同 时构建了私域流量，引流线下消费。线下：公司加大了与经销商的联动促销活动力度， 与品牌商合作开展丰富多彩的线下活动，增加消费者购物体验，提升会员数量以及活跃 度。随着疫情得到有效控制，公司业绩有望实现稳步增长。

3、专业市场管理：修复拐点已至，稳定增长可期

“人+货+场”优势显著，发展为全国/区域核心专业市场。（1）杭州环北：位于杭州 凤起路黄金商圈核心区，毗邻繁华的延安路和武林路服装产业聚集带，交通便利，人流 集中，商业氛围浓郁，具备天然的“人+货+场”优势。市场建筑面积 8.09 万平米，主要经 营时尚女装、品牌男装及丝绸产品，共有商位 2321 间，是杭州地区大型的服装专业批 发市场，客户主要分布在浙江、河南、安徽、江苏、山东、河北、湖南等省，覆盖国内 知名二级服装批发市场及周边省份的大量采批客户，在行业拥有较高的知名度及美誉度。 市场与全国几十家市场、商超、连锁、线上平台等保持了密切的合作关系，形成产业集 群效应，已成为立足杭城、面向华东、辐射全国的专业服装采批市场。

（2）南京环北： 坐落于南京市商业繁华地段夫子庙商圈，是集服装百货批发零售为一体的服装批发市场， 拥有众多的省级代理服装品牌，建筑面积 4.73 万平米，现有商户 1200 余户，相关从业 人员 3000 多人。服装批发为主零售为辅，采取和其他批发市场差异化经营的策略，具 有独立的竞争优势，辐射至周边 2 小时经济圈城市。

固定租金+服务费，现金流稳定。专业市场管理业务采用商铺租赁的形式，与从事 经营的商户签订商铺租赁合同，明确规定租赁期限、租金和经营用途等。商户自行办理 国家要求的行业相关资质和营业执照，并独立自主开展经营活动，公司提供场地及物业 运营管理、水电、市场环境管理等服务。公司采用固定租金方式收取租赁费用，并按合 同约定收取物业费、广告费、管理费等，充分保证了现金流的稳定。

业绩主要贡献，毛净利率水平高。2020 年受疫情影响，公司不同程度延长商户租 期或减免租金及其他费用，业绩略有下降，杭州、南京专业市场分别实现净利润 1.18 亿 元（-19%）、0.39 亿元（-23%）。2021 年疫情得到有效控制，公司不断提高续租率和出 租率、降低转租率，业绩有所恢复，杭州、南京专业市场分别实现净利润 1.41 亿元（+19%）、 0.41 亿元（+5%）。2019~2021，专业市场管理业务毛、净利率分别维持在 80%、50% 左右，净利润占比分别为 80% 、181%、118%，贡献业绩主要增量。

转型升级+降低转租率，盈利能力有望进一步提升。（1）转型：公司持续对杭州和 南京专业市场进行门店改造升级，凸显品牌定位；调改商品品类，提升坪效；逐渐搭建 数据分析平台，打造“云仓”管理模式，降本增效；挖掘商品供应链服务、培训服务、店 播平台支持等新经济服务亮点，拓宽盈利渠道。（2）进一步提升出租率、降低转租率： 2021 年杭州环北出租率从 93.9%提高到 98.6%；南京环北出租率 93%，比 2020 年均 有所提高。杭州环北与南京环北租户属于长期合作，杭州环北转租率较高，租金议价空 间较大，公司有望进一步降低转租率，提升盈利能力。

4、新零售：积极求新求变，发力国潮+跨境电商

4.1、敏锐捕捉需求变化，切入国潮消费赛道

需求端、供给端、渠道端协同共振，国潮消费兴起。具体来看， （1）需求端：①经济腾飞：中国国潮兴起的经济环境与 20 世纪 80 年代日本国潮 兴起时类似，一方面经过多年快速发展，2019 年中国人均 GDP 水平超 1 万美元，消费 升级，消费需求趋向多样化、个性化；另一方面经济增速也从高速增长逐步过渡到换挡 期，消费更趋于理性，在注重品质的同时，也更关注性价比。

②文化自信：改革开放以来，中国经济快速发展，GDP 总量仅次于美国，综合国力 显著增强，民族自信心提升，叠加中美贸易冲突、积极有效负责的疫情防控措施，进一 步激发了民族热情。根据百度国潮骄傲搜索大数据，2011~2021 年，“国潮”搜索热度上 涨 528%，2016~2021 中国品牌关注度从 45%提升到 75%，其中手机、服饰、汽车、 美妆等品类关注度位居前列。

③代际更迭：随着消费结构代际更迭，90 后已经成为了中国消费的主力军，00 后 也在逐步崛起，同时 90 后、00 后也是“国潮”热度主力人群。2021 年 90 后、00 后分别 在“国潮”关注人群中占比 48.6%、25.8%，能够敏锐捕捉消费需求变化，占领消费心智 的国潮品牌有望实现迎来了复兴、崛起新机遇。

（2）供给端：产业链完备，补足需求空白。中国加入世界贸易组织后，逐步以“生 产加工制造中心”的定位融入了全球供应链体系，制造业增加值 2010 年赶超美国后一直 处于领先地位，全球供应链也逐渐形成了以美国、德国和中国为局部核心的“三中心”格 局。产业链的完善使得本土企业更容易抓住消费个性化趋势，推出新品类，比如元气森 林、薇诺娜等国潮品牌。

（3）渠道端：国际大牌初入中国市场时，标准化打法是抢占高线市场的优质渠道 点位并找主流媒体营销，以排他性的反复式灌输塑造独一无二的品牌形象。在此背景下， 国货只能深入下沉市场，而电商渠道兴起后，外资品牌的渠道优势被弱化，电商使国货 品牌可与外资品牌一同覆盖高线用户。随着抖音、小红书等内容电商崛起，国货通过直 播、UGC、短视频等方式强化内容输出，实现快速拓客，同时通过数字化技术实现精准 营销，打造私域流量，提高消费黏性。

转型升级，打造女性消费国潮品牌。公司积极拓展新零售业务，投资肌理研颜，推 进新国货品牌的孵化与女性新消费市场的战略布局，具有：（1）专业研发团队：团队成 员深耕功能性护肤赛道，拥有多年经验，掌握多种核心配方，能够及时捕捉市场需求变 化，拓展 SKU；（2）高效运营团队：团队成员来自薇诺娜，擅长功能性护肤品类研发、 生产、渠道宣传、推广。

4.2、抓住政策红利释放机遇，布局跨境电商业务

4.2.1、政策放开引导消费回流，跨境电商市场空间广阔

出境游带动消费外流，疫情下有所缓解。2019 年，中国出境游人次达到 1.55 亿次 （2014~2019CAGR 为 5.8%），带动出境游消费支出 2546.21 亿元（2014~2019CAGR 为 2.3%）。据中国旅游研究院数据，中国游客境外花费中购物占比为 40%，2019 年境 外购物支出约为 1000 亿元。从奢侈品市场来看，2020 年中国奢侈品市场在全球占比为 40%，预计 2020~2025 中国奢侈品市场 CAGR 为 6%（全球为 2%）。但由于税制原因， 国内外奢侈品价差较大，且品类、数量有效，导致 2019 年境内奢侈品消费占比仅为 32%， 奢侈品市场回流空间广阔。2020 年由于疫情影响出境游（出境游人次同比下降 87%）， 以及政策放宽引导消费回流，2020 年境内奢侈品消费占比达到 70%~75%。

政策红利释放，跨境电商迎来发展新机遇。为了引导消费回流，跨境电商进口政策 渐进放开，单次交易限额从 2000 元提升至 5000 元，年度交易限额从 20000 元提升至 26000 元，清单商品达到 1476 个，跨境电商试点城市、综合试验区范围逐步扩大，跨 境电商市场成长空间广阔，预计 2024 年达到 5.26 万亿元（2019~2024CAGR 为 16.3%）， 跨境电商用户人数达到 3.1 万亿（2019~2024CAGR 为 19.9%）。

4.2.2、统筹内外资源，拓展跨境电商业务

公司利用自身优势、设立子公司、投资旅投黑虎等方式，整合人、货、场资源，布 局跨境电商业务： （1）自身优势：公司营销人员来自淘宝、抖音、小红书、欧莱雅等专业电商团队， 运营经验丰富；公司与抖音、小红书、B 站、快手、瑞丽杂志等合作，积累了大量的私 域客流量；公司网红主播资源雄厚，可以针对产品、平台定位进行精细化分销。公司有 望通过资源协同，实现良性循环，形成持续盈利、高性价比的跨境电商生态链。

（2）设立子公司： 公司成立全资子公司 HK BEAUT HOLDING，与声量（衢州） 合资成立控股子公司丽尚美链（其中公司持股 51%，声量（衢州）持股 49%），完善跨 境电商供应链。丽尚美链团队积累了多年经验和专业优势，上游与多家大牌美妆合作， 具有采购优势；下游在得物、天猫国际、淘宝 C 店、抖音、海拍客等优质平台上销售， 具有渠道背书优势；通过整合上下游资源，优化供应链体系，有望赋能跨境电商发展。

（3）投资旅投黑虎：公司投资旅投黑虎，有望发挥协同作用，实现资源整合：① 旅投黑虎主要经营护肤品、母婴、日用品等商品，商品 SKU 超过 3000 个，货源丰 富，补足了公司品牌端不足。②旅投黑虎持有多家商场和门店，通过线上、线下结 合的模式开展商品零售业务。线上打造“美好生活”电商平台，线下经营海旅跨境店、 海口机场店等多家实体店，储备了优质商业区位的线下门店资源，有利于公司借鉴 线上运营经验以及进行线下门店拓展。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）