2026年中国海外发展深度报告：精耕笃行，领潮致远

中国海外发展：国际化不动产运营集团

1.1. 头部房企，从香港启航到内地领军的跨越

成立于 1979 年，公司拥有 45 年房地产开发与不动产运营管理经验，业务 遍布港澳及内地 80 余个城市及英国、新加坡等多个国家和地区。1979 年创 立于香港的中国海外发展有限公司隶属于中国建筑集团有限公司。1992 年 公司在香港联交所上市（股票代码：00688.HK，简称“中国海外发展”）， 2007 年入选恒生指数成份股。截至 2024 年，公司总资产达 9086 亿元，净 资产达 4018 亿元；实现营业收入 1851.5 亿元，净利润 156.4 亿元，盈利能 力行业领先。 公司具备行业领先的设计、开发、建造、运营、物业服务等全产业链服务能 力，是中国内地最大的写字楼发展运营商。公司建立“不动产开发、城市运 营、创新业务”三大产业群，具体如下：

1）不动产开发产业群

公司研发推出五代住宅精品，累计开发项目 1900 余个，完成开发建造面积 近两亿平方米。公司旗下项目累计荣获“詹天佑大奖—优秀住宅小区奖”达 58 项，中国建筑工程“鲁班奖”8 项，国际地产奖（International Property Awards）18 项。此外，公司还联合华为等研发智慧小区、智慧家居等。

2）城市运营产业群

公司致力于城市更新与区域综合开发。作为国内最大单一业权写字楼发展 与运营商，公司持有运营甲级写字楼&OFFICE ZIP 自由办公80个，在北京、 上海、深圳、杭州等地投资运营环宇城 Max/环宇城/环宇荟等 31 家购物中 心和 14 家星级酒店，运营管理超 40 万平的物流产业园等等。

3）创新业务产业群

公司积极向上下游投资拓展，打造多家以技术推动的投资型子公司。领潮供 应链管理公司致力于打造行业领先的 B2B 建材交易综合服务平台。海智创 科技公司专注于数字化、智慧化、绿色健康等领域，致力于成为卓越的智慧 地产科技平台。此外，公司还积极发展教育、康养产业作为相关多元化产业。

1.2. 央企背景，中海集团是世界一流的投资建设运营服务商

公司直接控股股东为中海集团，是中国内地市场评级最优、品牌价值最高、 单一业权写字楼规模最大的不动产开发运营商。1979 年 6 月，公司直接控 股股东中国海外集团有限公司（简称“中海集团”）在香港正式成立，其隶 属于世界 500 强第 13 位的中国建筑集团有限公司。中海集团是顶级投资建 设运营服务商，立足港澳、深耕内地、辐射海外，覆盖内地 100 多个主要城 市地区及香港、澳门，海外项目主要分布在美国、加拿大、英国、澳洲、新 加坡、葡萄牙等地。 集团旗下共 5 家上市公司，构建集投资、建造、运营和服务于一体的全产业链业务模式。

1.3. 背靠中建，核心上市子公司通力协作

公司直接控股股东为控股比例 51.34%的中国海外集团有限公司。后者是 A 股上市公司中国建筑股份有限公司旗下 100%控股股东。公 司最终实控人为国务院国有资产管理委员会下属中国建筑集团有限公司。

1.4. 以 ESG 赋能绿色人居，共筑共生价值

公司为规范及促进可持续发展制定一系列政策及守则，有关政策均经公司 董事局审批，并在 ESG 工作领导小组的监督下，由 ESG 工作执行小组负责 协调和落实各政策。 同时，公司也着重强化 ESG 违规事宜的监管机制。法律合规部持续记录与 分析该类违规事件并实施合规程序，由审计部负责针对相关事件开展内部 控制和审计，确保公司的运营始终遵循 ESG 原则。

央企标杆，高质量发展引领行业

2.1. 战略精准聚焦，投资规模行业领先

坚持“主流城市、主流地段、主流产品”策略，项目集中布局核心城市。公 司将资源高强度配置于一线与强二线城市。以 2024 年数据为例，全年总拿 地金额 806 亿元，其中一线城市/强二线城市分别占比 77%/16%；截至 2024 年底公司（不含中海宏洋）土地储备权益建筑面积 2543 万方，一线和强二 线合计占比 85%。销售端的表现一致，2024 年一线/强二线合约销售金额占 比分别为 61%/24%，其中上海、北京、深圳市占率第一，广州市占率第三。 投资规模行业领先，2025 年拿地积极，坚定战略逆势扩张。2024 年受制于 土地供应与战略调整，公司拿地强度小幅下滑。2025 年以来，随着优质地 块的加速入市以及公司发展新模式的加速重构，公司投资规模显著扩张， 2025 年权益拿地金额 924 亿元，位列克而瑞榜首，拿地强度提升至 40%。 从新增土储的区位分布看，以北京、上海、杭州、深圳等市场表现更具韧性 的城市为主。

2.2. 开发产品多元覆盖，匠心品质智慧叠加

公司“好房子”体系把产品力从“硬件堆料”升级为“系统化解决方案”， 作为其开发端差异化的核心抓手。2025 年 4 月，公司发布“好房子”营造 体系，建立 Living OS 系统，基于数字基建、整合链接和数智定制能力构建 空间智能生态平台，强调以科技驱动、用户需求为核心，推动行业进入智慧 人居阶段，具体包含 16 大产品系统，满足 24 项客户期待、172 项客户需 求。相较于行业常见的单点升级， Living OS 从“安全、舒适、绿色、智慧” 四个维度重构住宅标准，并以问题导向的方式把居住痛点做成可交付、可验 证的产品标准与服务闭环，呈现出更强的产品一致性与可复制性。（详见3.4） Living OS 的关键价值在于“可感知的性能+可连接的服务”，把房子从一次 性交付变成可持续升级的智慧终端。Living OS 不只是“智能家居控制”，更 强调“设备-空间-服务”的联动与运维体系：例如全屋体检系统更像家的健 康监测中心，可对设备状态进行持续监控，并通过大屏实现故障定位、追溯 与一键呼叫维修/更换配件等流程化服务，这使得居住体验从“入住时好用” 延伸到“全生命周期好用”。与此同时，Living OS 通过数字化与智能化把住 宅能力沉淀为可迭代的平台，从而将产品力从静态指标转化为持续兑现的 体验资产。 产品力的提升将转化为定价韧性与去化效率的组合优势，强化开发端的竞 争力。一方面，核心城市改善与高端客户对居住体验敏感度更高，Living OS 有效解决隔音、渗漏、健康人居、能源管理等痛点，能提升客户对溢价的接 受度与对品质兑现的信心；另一方面，通过将交付与运维纳入同一体系，公 司把产品竞争从一次性精装比拼，升级为“产品标准+服务能力+平台迭代” 的复合竞争。

产品矩阵搭建完整，定位中高端住宅。公司商品住宅销售均价 2022 年以来 持续稳定在 2 万元/平方米以上，以“中高端改善”为开发重心。住宅产品 在体系架构上包括玖序系、玖章系、藏峰系、拾光系等，其中玖序系项目在 2024 年热销，上海、深圳、北京、南京四个项目合计销售逾 500 亿元，形 成现象级 IP。

2.3. 商业运营稳健向好，REITs 落地展望平台赋能

商业运营多业态布局完善，持有型物业矩阵逐步成型。公司在运营的物业 资产涵盖写字楼、购物中心、长租公寓及酒店等多类业态，项目主要布局于 一线及强二线城市核心区位，资产质量与区位禀赋较优，在周期波动中具备 一定的抗风险能力。具体来看： 1） 写字楼-中海商务：中海旗下商办资产管理平台，覆盖伦敦、香港、北京、 上海、深圳、成都等核心城市，聚焦经济活跃区域办公物业运营，客户 结构以大型企业与跨国公司为主，吸引数百家世界五百强企业入驻。 2） 购物中心-中海环宇：中海商业旗下集中商业资产开发及运营平台，已形 成较为清晰的产品分层结构，包括城市级一站式购物中心“环宇城”、精 致商务型购物中心“环宇荟”以及社区生活型商业“环宇坊”，覆盖不同城 市能级及消费场景。 3） 中海长租公寓：中海商业旗下租赁住房及长租公寓资产管理平台，旗下 主要品牌包括商务服务型公寓“中海海堂”及舒适社交型公寓“中海友 里”，定位覆盖商务人群与城市青年客群。 4） 中海酒店：中海商业旗下专业酒店管理与酒旅资产管理平台，以自营高 端品牌“中海凯骊”为核心，聚焦中高端酒店市场。 商业物业运营表现稳健，核心经营指标持续改善，逐步进入贡献期。2021– 2024 年，公司商业运营收入累计增长 37.9%至 71.3 亿元，收入占比由 2.1% 提升 1.8pct 至 3.9%。从单项资产运营表现看，以 2025H1 数据为例，购物 中心成熟期项目出租率达 96.2%，经营利润率 56.8%，销售额及客流量同比 分别增长 6.7%和 11%；写字楼新签约面积 51 万平方米，续租率 77%，成熟 期项目出租率 78.3%，经营利润率 59.7%；酒店平均入住率 68.2%；长租公 寓开业 6 个月以上项目出租率达到 96%。整体来看，持有型物业运营质量 较高，为公司提供了相对稳定的现金流补充。

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