2022年中国海外发展（0688.HK）研究报告 中国海外发展土地储备充足保障房地产业务未来发展

1.中国海外发展坚守投资纪律辅以行业最低资金成本，保障规模和利润双提升

1.1销售稳中有升，坚持深耕高能级城市

合约销售量价稳步增长，回款率维持高水平。2016年至2021年，公司的合约销售金额取得14.4%的年均复合增长率，合约销售面积取得7.7%的年均复合增长率；其中，2021年合约销售金额同比增长2.4%至3695亿元，创历史新高；合约销售面积同比减少1.4%至1890万方。合约销售均价同样呈逐年上升态势，2021年公司整体合约销售均价同比增长3.9%至19550元/平米；由于公司自身注重深耕一二线城市市场，剔除中海宏洋与联合营公司部分的销售均价在2021年同比增长4.7%至22700元/平米，明显高于整体销售均价。行业的非常时期，公司仍保持优异的回款水平，2020年全年回款率达95.0%，2021年上半年达86.7%。

华南区、华北区销售占比提升明显，城市深耕处于行业领先地位。公司的地产开发销售主要分为六个大区，分别为华东区、华南区、华北区、北方区、西部区、港澳地区，另外包含中海宏洋与公司的联合营公司贡献的销售。作为公司长期深入布局的地区，华南区与华北区在公司销售金额中拥有较大占比，2021年的占比分别提升3.7个百分点、5.8个百分点至17.5%、23.2%。公司的一二线城市深耕战略聚焦核心城市圈，销售主要覆盖长三角、粤港澳、京津冀三大城市圈，三大城市圈销售金额占比在2020年合计达到46.5%，在2021年上半年合计达到45.6%。公司坚定采取核心城市深耕战略，2016年至2021年剔除中海宏洋的布局城市数量（包含香港、澳门）从36个增加至47个；利用剔除中海宏洋的销售额计算而出的单城市销售金额呈现上升态势，2020年达到63.0亿元，2021年达到63.5亿元，公司的城市深耕成效在全国销售TOP房企中居于领先地位，仅次于万科。

1.2坚守投资纪律降低风险，土地储备充足保障未来发展

坚持投资纪律，保持合理拿地节奏、控制拿地利润率。2016年至2021年，公司剔除中海宏洋的总拿地金额维持在1200亿元至1400亿元左右，2021年总拿地金额同比下降0.4%至1352亿元；剔除中海宏洋的总拿地面积在2019年至2021年下降明显，2021年同比下降13.6%至1165万方；由此带动公司拿地楼面价的提升，2021年权益拿地楼面价同比上升15.3%至11605元/平米。虽然拿地楼面价在近些年上升明显，但公司始终控制拿地楼面价/销售均价的比例维持在40%-50%左右的合理区间，2021年该比例为53.3%，为未来的开发预留出合理的利润区间。2020年与2021年，行业出现部分公司的流动性风险事件，公司同样坚守拿地安全性，提升自身的拿地权益比例，两年的拿地权益占比分别为97.1%、96.0%，为未来项目的开发销售提供更大确定性。

新增土储持续布局高能级城市，粤港澳、京津冀城市圈储备增添丰富。公司剔除中海宏洋的新增土储全部集中于一二线城市，2020年一线城市及港澳新增土储金额占比达33.0%，二线城市占比达67.0%。各城市圈的布局中，京津冀与粤港澳城市圈成为公司投资的重点，2020年全年京津冀新增土储金额占比达24.8%，粤港澳达24.7%；2021年上半年粤港澳新增土储金额占比达28.6%。以包含中海宏洋的总拿地金额和销售金额计算的拿地强度，虽然在2017年以来呈现下降趋势，但2021年的该比例仍保持在47.3%，在行业融资遇冷、投资热情下降的背景下，公司的拿地强度在行业中排名靠前，新增土储仍能为未来开发销售提供有力补充。

土储充足保障未来发展，坚守投资纪律布局高能级城市。截止2021年上半年末，公司整体的土储规模达到9224万方，剔除中海宏洋的土储规模达到5940万方。以公司整体的土储规模和整体合约销售面积计算的土储保障倍数，在2021年上半年末达到4.9，公司的丰富土储仍能够保障未来整体4年左右的开发销售需求，为发展提供较大安全边际。经过长期投资积淀，公司自身的存量土储已体现出布局核心城市圈与高能级城市的特点，截止2021年上半年末公司剔除中海宏洋的土储货值中有60.7%位于京津冀、长三角、粤港澳三大城市圈；同时40.1%的土储货值位于一线城市及港澳、59.9%的货值位于二线城市。

公司不盲目追求规模扩张，坚守保持合理利润率的投资策略，未来将持续发力热点城市的优质地块。以2021年进行的22城三次集中供地为例，据我们统计，三次供地的总体隐含毛利率分别为21.0%、25.4%、26.5%，因为2021年下半年房地产市场迅速转冷，后两批供地的竞争下降、房企的隐含利润率水平也显著高于第一批。公司在22城的三批集中供地中重点布局了第二批集中供地，其中投资城市数量为11个、拿地规划建面为324万方，在坚守投资纪律的基础上补充了大量优质的核心城市开发用地。在2022年北京的首批集中供地中，公司以62.6亿元斩获18宗地中的2宗地块，彰显自身较强的投资意愿与实力，未来仍将持续获取热点城市的优质地块。

多元化拿地方式为土储提供补充。利用自身央企的身份优势、数十年地产开发的丰富经验，以及背靠中国海外集团、中国建筑集团的丰富产业资源，公司得以发展出多种多元化拿地方式，在公开市场竞争程度高的高能级城市获取优质地块，为土储提供补充。公司的多元化拿地方式包括但不限于：产业资源整合、政企合作打造城市地标、央地合作推动棚户区改造、为城市更新提供前期服务等。

1.3三道红线保持“绿档”，拥有行业最低融资成本和最高信用评级

三道红线下的“绿档”企业，融资成本逐年改善，财务健康足以应对到期债务。截至2021年上半年末，公司的净负债率为33.8%，扣除预收账款的资产负债率为60.2%，现金短债比为2.6，均满足三道红线的要求，为“绿档”企业。长期的稳健经营与严格的财务管控，使公司的综合融资成本呈逐年下降态势，2021年上半年末的综合融资成本相比于2020年末进一步下降0.2个百分点至3.60%。截至2021年上半年末，公司的有息负债总额为2285亿元，其中一年内到期的债务为452亿元，占比20%，1-3年到期的债务为1273亿元，占比56%；同时公司在手现金为1174亿元，足以保障短期内的到期债务。在行业风险出清的当下，健康的财务状况也将为公司在收并购等过程中提供更多的机会与更大的优势。

融资成本极具优势，融资渠道畅通。截至2021年上半年末，公司的加权平均综合融资成本为行业最低水平，同时公司也拥有行业内最高的信用评级，惠誉、穆迪、标普、联合分别给予公司A-、Baa1、BBB+、AAA的信用评级，并均给予“稳定”展望。得益于自身优秀的财务状况与稳健的经营，公司在资本市场的融资渠道通畅，2021年12月29日，中海企业发展集团取得三期共计100亿元的中期票据注册通知书，并在2022年1月14日首期发行30亿元中期票据。

2.中国海外发展产业延伸业务布局完善

2.1商业地产：写字楼持有规模行业领先，购物中心加速增长

商业物业整体收入规模稳步扩张，计划运营规模将翻番。公司运营的商业地产包括写字楼、购物中心、酒店、长租公寓等业态，近年来整体规模稳步增长，带动盈利水平提升。2016年至2020年，公司商业物业整体收入的年均复合增长率达到18.9%，其中2020年同比增长5.8%至44亿元，创历史新高；2021年上半年同比增长23.3%至25亿元。公司商业物业盈利能力维持在较为优秀的水平，2020年商业物业毛利率达65.5%。运营的多种业态中，写字楼与购物中心是公司商业物业的重点布局领域，2020年二者的收入占比分别为72%、20%，2021年上半年分别为69%、21%。

公司的商业物业规模增长路径清晰，截至2021年上半年末运营的商业物业总建面达501万方，同时正在开发与待开发的商业物业面积达594万方，商业物业总建面合计达1095万方。未来公司将持续推进写字楼、购物中心等业态的新项目入市，2021年及以后计划新增写字楼个数合计达23个，新增建面合计达243万方；预计新增购物中心个数合计达23个，新增建面合计达268万方；其他业态预计新增建面合计达100万方。全部业态的商业物业计划新增建面达611万方，将使公司运营的商业物业规模翻倍。

写字楼运营效率持续增长，运营规模于行业内领先。公司以“中海系”甲级写字楼为运营优势，布局核心城市的核心地段，吸引跨国企业、金融机构和大型内地企业入驻。截至2021年上半年末，公司运营的写字楼项目共59个，总建面达353万方，运营规模在内地房企中居于领先地位。2020年公司写字楼收入同比增长9.5%至31.7亿元，达到历史新高，2021年上半年同比增长14.0%至17.4亿元。凭借优秀的地理位置布局、丰富的运营管理经验，公司写字楼出租率维持高位，2020年受疫情影响由90.3%下降至85.9%，随后迅速回升至2021年上半年末的88.4%。

持续创新业务模式，提升项目吸引力。公司通过洞察当下写字楼租户需求，创新性开发出包括自由办公、全域商务会议、国际托育等在内的写字楼服务项目，为企业客户提供办公生态的定制化服务与一站式服务。截至2020年末，公司的写字楼业态已吸引世界500强企业入驻数量超过250家，优质租户（包括世界500强、独角兽公司及上市公司）近600家。

依托“环宇”品牌，购物中心业态加速成长。公司旗下的购物中心主打“环宇”品牌，产品条线分为环宇城、环宇荟、环宇坊、富华里等，布局在北京、上海、香港、成都、南京等高能级城市。截至2021年上半年末，公司持有运营的购物中心共16个，总建面达137万方。2020年购物中心收入同比增长3.6%至8.7亿元，2021年上半年同比增长31.0%至5.2亿元。品牌效应提升公司购物中心吸引力，整体出租率提升至2020年的97.5%，2021年上半年末保持在96.6%。

长租公寓与酒店业态齐头并进。长租公寓方面，公司已构建中海“海堂”、“友里”两大品牌，为城市年轻群体打造综合生活空间。2020年公司在北京、苏州、杭州、大连等地新增7个长租公寓竣工项目，截至2020年末，公司长租公寓已布局全国10座核心城市。酒店方面，公司旗下的惠州、海南、汕头等地的度假酒店业绩已恢复至疫情前状态，公司自有品牌“中海凯骊”的市场声誉持续提升，未来也将携手金普顿、凯悦等多家国际顶级酒店品牌，为业务发展注入新动力。

2.2产业延伸业务：布局完善，打造创新业务产业群

积极拓展产业延伸服务，打造创新业务产业群。公司目前形成了以规划及建筑设计、教育产业、康养养老产业、物流地产及产业园、供应链、数字科技、智慧新能源七大板块构成的创新业务产业群，分别成立平台公司、打造对应的运作品牌，在协同地产开发及不动产运营主业的基础上寻求多元化业务的发展潜力。

公司七大创新型业务布局完善：（1）规划及建筑设计：公司旗下的华艺设计为国家高新技术企业，拥有建筑工程、城市规划双甲级资质，位列中国百强设计院。2020年新签合同额为8.1亿元，同比增长26.6%；（2）教育产业：公司以“全人教育，个性化发展”的理念构建PEPA+素能培养模型，目前已形成围绕中海未来K12学校+托幼构筑的系列教育体系，为超过1.2万名学生及家庭提供优质教育服务；（3）康养养老产业：打造“中海锦年”康养品牌，截至2020年底，已运营青岛、天津、无锡、济南4个项目，总运营面积5.8万方，并在积极拓展深圳、北京、南京等城市的业务；（4）物流地产及产业园：打造“中海物流园”品牌，2020年已完成天津中海物流园升级、合肥中海物流园的建设；（5）供应链：成立领潮供应链管理公司，将进一步强化集采供应优势，与行业一流供应商进行战略合作，打造综合服务平台；（6）数字科技：成立海智创科技公司，与多家知名高科技企业进行战略合作，专注于智慧空间和智慧社区的科技类投资；（7）智慧新能源：成立国建智慧能源科技公司，以新能源充电桩投资、建设、运营及相关技术研发为主业，推动技术创新，打造产业生态。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）