2023年中国海外发展研究报告：高度聚焦核心城市，行稳致远的央企开发商

一、央企背景，历史悠久的全国化开发商

1.1 公司概况及发展历程

中国海外发展有限公司（以下简称“中国海外发展”或“公司”）是一家从事房地产开 发的企业。公司于 1979 年成立于中国香港，早年以民生工程承建起步，1981 年获中国 香港五项最高 C 级施工牌照资质，1984 年在中国香港开展房地产业务，1988 年进入第 一个内地城市深圳，1992 年在港上市。1998 年抓住内地住房商品化改革黄金时代，逐 步将地产业务重心向内地转移。2002 年起，公司向全国性地产商转型，先后收购中海 宏洋、整合中建地产、分拆中海物业上市、收购中信集团物业组合，踏上全国布局、精 耕细作的道路。2017 年颜建国重回中海担任董事局主席，2018 年推出股权激励计划。 经营层面，公司坚持主流城市布局，强化蓝海战略，2022 年公司及集团系列公司合计 实现合约销售金额 2948 亿元。

中国海外发展历年营收规模稳定增长，8 年 CAGR 为 6.46%。公司主营业务收入由 2014 年的 1092.6 亿元（调整后营收。本报告货币若无注明均为人民币，早年汇率按期 末汇率换算）持续增长至 2021 年的 2422.4 亿元；2022 年受行业下行影响营收下滑， 同比减少 25.6%至 1803.2 亿元。业务结构上，公司以物业发展为主业，近年来积极推 动租金收入业务。

物业发展占公司营收比重常年保持在 97%附近，目前已实现均衡的全国战略布局。公 司始终坚持“主流城市，主流地段，主流产品”的发展策略，物业发展收入占营收的比 重常年维持在 97%附近，2022 年物业发展实现收入 1745 亿元，占比 96.8%。截至 2022 年公司已经布局北京、上海、广州、深圳等 90 个内地城市及中国香港、中国澳门、 英国，形成了北部大区、南部大区、东部大区、中西部大区、港澳地区的全国化战略布 局，2022 年各区总收入占比分别为 38.7%/27.8%/17.7%/13.1%/2.6%，区域布局均衡。 租金收入方面，公司非房收入持续提升，推动主业转型升级。近年来，公司以中海系 甲级写字楼、环宇系购物中心为核心，以自由办公、长租公寓、酒店、物流地产及产业 园、康养养老产业等多元业态为引擎，构建生活互通互补的生态型城市综合运营体系。 历年租金收入占总营收的比重较为稳定，维持在 2%-3%附近，2022 年租金收入达 47.4 亿元。截至 2022 年末，公司运营商业项目总建面 665 万方，包括 56 栋写字楼、23 家 购物中心、18 家星级酒店、17 家长租公寓。

1.2 股权结构及控股股东介绍

1.2.1 股权结构：国资委控股，持股结构稳定

公司最大控股股东为中国海外集团有限公司，隶属于中国建筑股份有限公司旗下，集 团与其一致行动人合计持有公司 56.09%的股份。截至 2022 年 12 月 31 日，公司控股 股东中国建筑股份有限公司（以下简称“中国建筑”）直接持有中国海外发展 51.33% 的股份，其一致行动人银乐发展有限公司持有中国海外发展 4.76%的股份，合计持股占 比 56.09%。第二大股东为 COMPLETE NOBLE INVESTMENTS LIMITS，是中国中信集 团的控股子公司，持有 10.01%的股份。除上述股东外，公司近十年前十大流通股东名 单主要由投资公司等组成，历年持股机构稍有变动，整体持股情况较为稳定。

历史上公司股权结构变动较小，彰显大股东对公司经营的信心。公司重要股东的股权 变动主要有 2015 年向中海集团发行股份收购中建股份物业组合、2016 年向中信集团发 行股份收购中信物业组合、2021 年控股股东中国海外集团增持。中海集团的持股比例 由 2014 年的 53.2%升至 2022 年的 56.09%；中信股份持股比例自 2016 年开始稳定在 10%。

1.2.2 控股股东介绍：中国建筑股份有限公司

中国建筑由国资委绝对控股（56.35%）、属于央企，拥有 40 年的房地产开发经验。 中国建筑股份有限公司组建于 1982 年，前身为中国建筑工程总公司，经过 40 余年的发 展，中国建筑以房屋建筑工程、基础设施建设与投资、房地产开发与投资、勘察设计、 海外经营为五大核心业务，发展成为我国专业化发展最久、市场化经营最早、一体化程 度最高、全球规模最大的投资建设集团之一。中国建筑位居 2022 年《财富》世界 500 强榜单第 9 位，连续 10 年位列《财富》中国 500 强榜单第 3 名，继续位居美国《工程 新闻记录》“全球最大 250 家工程承包商”榜单首位。 中国建筑控股7家上市公司，业务涵盖房地产开发与经营、物业管理及多个实体产业， 实现建筑工程行业全覆盖。集团现控股“中国海外发展”“中国海外宏洋”“中海物业” “中国建筑兴业”“中国建筑国际”“西部建设”“中建环能”7 家上市公司，控股二 级子公司 100 多家；成功打造中建一至八局龙头工程建设企业多家、中建设计院等 7 家 大型甲级设计院。

中 国 建 筑 近 十 年 规 模 稳 健 增 长 ， 集 团 总 资 产 、 总 营 收 10 年 CAGR 分别达 15.07%/13.7%。中国建筑具备得天独厚的央企背景，2012 年开始实施“一最两跨， 科学发展”战略和专业化、区域化、标准化、信息化、国际化“五化”战略，2013- 2022 年集团总资产稳步增长，2022 年中国建筑总资产达 2.65 万亿元，10 年 CAGR 15.07%。中国建筑历年营业收入维持较快增长，2022 年营业收入达 2.06 万亿元，10 年 CAGR 13.7%。 中国建筑房地产营收占比稳定，主营业务多元。中国建筑 2022 年主营收入中，房屋建 筑工程业务占比最大，达 60.5%，其次为基础设施建设与投资业务，达 23.6%；房地 产业务位居第三，达 13.5%；设计勘察、其他主营业务分别占比 0.5%/1.9%。从历史 看，集团房地产收入占比稳定在 15%-17%，2022 年在行业下行的背景下中国海外发展 结转收入有所下滑，导致房地产开发收入占比降至13.5%。整体看，集团业务多元、经 营能力领先，房地产仍然是集团重要的业务板块之一。

1.3 公司管理层介绍

公司管理层人员加入中国海外发展时间较早，高管背景涉及多元化专业领域。董事局 现有 4 名执行董事、2 名非执行董事、3 名独立非执行董事，其中，服务年限超过 9 年 占比 33%，年龄在 60 岁以下占比 78%，董事局成员背景涉及建筑、金融、企业管理、 公共服务、法律、会计等领域，具备服务年限长、年轻化特征和多元化专业经验。董事 会主席颜建国先生自 1990 年两次派驻中国海外发展并出任中海地产董事副总经理， 2017 年起任公司董事会主席，拥有 32 年建筑、房地产企业投资及管理经验；副主席罗 亮先生担任公司执行董事、执行副总裁、运营总监兼总建筑师，拥有 33 年建筑师经验。

二、土地储备均衡多元，可售资源丰富

2.1 拿地：聚焦高能级城市，核心都市圈均衡布局

2.1.1 拿地规模：下行周期稳健增储，持续受益于行业出清格局

公司近年维持约 0.4 倍投销比，近两年稳健增储。公司近年拿地规模相对稳定，2021 年拿地金额为 1379 亿元，同比增加 1.5%；2022 年拿地金额为 1107 亿元，同比下降 19.7%。公司拿地权益比维持较高水平，特别是 2020、2021 年权益比达 97%、94%， 2022 年公司与多家国企在深圳、北京、厦门等城市合作拿地，权益比回落至 78%，整 体权益比仍领先行业，体现了公司自身较强的开发能力、以及谨慎选择合作方的理念。 从拿地强度看，公司金额口径投销比（拿地金额/全口径销售额）在 2017 年达到最高点 0.6 倍，2019-2022 年维持在近 0.4 倍。考虑到公司拿地稳健、持续增加优质土储，叠 加较高的拿地权益比，我们认为公司将继续受益于行业出清的环境，未来销售结转业绩 确定性强。

2023 年上半年受土地供应量影响拿地强度偏低，下半年有望加大拿地力度。2023 年 1-6 月，公司合计新增 13 幅地块，合计拿地金额为 379 亿元，合计权益拿地金额 377.3 亿元。主要受上半年土地供应量较小、少部分核心城市土拍市场竞争较为激烈影响，公 司 1-6 月金额口径投销比降至 0.21。在下半年核心城市增加土地供应、行业整体流动性 偏紧的背景下，我们预计公司丰富的财务资源、充足的拿地预算将成为显著的优势，下 半年公司有望加大拿地力度。复盘近年公司拿地节奏，公司上下半年拿地不均匀、下半 年比上半年拿地多的情况在 2021 年也发生过。

2.1.2 拿地结构：区域聚焦华北及华南一二线城市

公司深耕华北、华南核心都市圈，同时兼顾华东、西部的布局。公司坚持“主流城市， 主流地段，主流产品”拿地风格和“蓝海战略”，深耕经济增长好、人口净流入的重点 城市。近年公司巩固华北地区优势，2022 年于华北拿地金额占比达 35.3%，主要分布 在北京和天津；同时持续提升在华南的拿地规模，积极拓展深圳、东莞、厦门等城市， 2022 年华南拿地金额占比为 34.8%；华东占比分别为 14.6%、西部占比 12.8%。整体 公司拿地布局区域较为均衡。2023 年 1-6 月公司主要在华南地区拿地，这与地方政府 土地出让的节奏有一定关系。 聚焦核心城市、核心区域，推动拿地楼面价持续提升，2022 年拿地楼面价达 14976 元/ 平。分区域看，港澳地区拿地楼面价近年在 80000 元/平以上，领先其他地区；内地方 面华北、华南、华东近年呈上升趋势，2022 年华北地区楼面价超过 23000 元/平，主要 是公司在北京海淀、丰台获取的较高楼面价地块拉动。2023 年 1-6 月拿地楼面价继续 提升，拿地楼面价的持续增长说明公司坚持在核心城市核心区域拿地。

聚焦一二线城市，一二线拿地金额占比多年在 85%以上，2022 年高达 95%。2017- 2019 年公司在一线城市拿地金额占比快速上升，主要是在保证北京作为拿地底仓的同 时，公司显著加大了在上海布局的规模，2019 年在中国香港获取的启德项目总价较高， 也推动一线金额占比提升。2020 年公司因上海“围标”事件影响，2020-2021 年一线 占比有所收缩。2022 年核心城市占比再次提升，一二线合计占比高达 94.7%，主要是 公司在相对低能级城市拿地规模有所收缩，但在核心城市如北京、深圳依然保持相当的 投拓规模。自 2023 年开始，公司已恢复上海公开土地市场参拍资格，1-6 月新增的 13 幅地块全部位于一二线城市，公司持续聚焦核心城市的策略下，未来销售安全边际较高。

2.1.3 拿地利润率水平领先行业，结算毛利率有望率先行业企稳

公司近年结算端毛利率承压，2022 年毛利率为 21.3%。受益于早年高毛利率项目占 比较多，2015-2018 年公司毛利率持续提升，2018 年达到 37.8%的高点；2019 年以来 受行业整体利润率下行影响，毛利率水平持续回落，2022 年毛利率为 21.3%，扣除土 增税后毛利率为 19.7%。 公司拿地利润率水平领先，2022 年以来获取较多优质项目推动拿地毛利率企稳回升。 我们测算下公司 2017-2021 年扣除配建的税后拿地毛利率呈下滑趋势，从 2017 年的 27.8%降至 2021 年的 21.6%。而 2022 年公司把握市场窗口期获取较多高毛利率地块， 推动拿地毛利率企稳回升至 24.0%，2023 年上半年进一步提升至 25.7%。这样的利润 率水平高度领先于行业，主要得益于（1）公司布局的城市能级较高，高能级城市在市 场下行环境下价格回调幅度有限，前期投拓阶段测算的利润的锁定程度更高；（2）公 司成本控制能力处于行业头部梯队，叠加公司产品力、品牌力领先，相似条件下公司项 目往往较竞品享有更大的利润空间。我们认为公司将继续受益于地产供给侧出清带来的 竞争格局改善。

公司深耕区域毛利率优势明显，2022 年五大区域拿地毛利均回升。分公司区域看，华 南地区早年拿地毛利率较低，2020 年以来表现亮眼，2022 年为 26.6%，若不考虑结构 性因素导致数据偏高的北方地区，华南是推动 2022 年拿地毛利率企稳回升的主要区域。 公司华北地区拿地毛利率在2020、2021年领先其他区域，2022年华北毛利率为23.6%。 整体看，在 2022 年供给端持续出清的环境下，公司拿地优势进一步凸显，当年公司各 大区域拿地毛利率均有所修复。

2.2 土储质优量足，可售货值覆盖 2022 年全口径销售金额近 3 倍

公司 2023 年预计可售货值 7900 亿元，覆盖 2022 年全口径销售金额近 3 倍。从总 土储面积看，2022 年公司总土储（不含中海宏洋）为 4389 万方，近年土储规模整体有 所下滑，主要是公司销售去化表现稳定，而拿地更加聚焦在楼面价更高的核心城市，整 体拿地面积有所收缩。从可售货值角度看，公司年初预计 2023 年集团及系列公司可售 货值为 7900 亿元，这是 2022 年全口径销售金额的 2.7 倍，可见虽然近年土储面积绝对 量有所下滑，但土储货值依然充足。随着行业进一步出清，公司凭借其自身拿地的优势， 未来把握机会可以快速补货。 土储区域结构均衡，南部、北部、中西部、东部大区各占总土储面积约 1/4。从近年 公司土储变化看，华南、华北、华东区域占比均呈增长趋势。2022 年公司调整城市分 类为 5 个大区，经调整后南部、北部、中西部、东部大区各占总土储面积约 1/4，其中 南部大区占比相对更大。整体土储区域结构均衡，增强行业下行周期公司分散风险的能 力。

2.3 销售动能强劲，行业下行周期韧性足

得益于优异的土储布局，公司销售在行业下行期下滑更少、在市场回暖时上升空间更 大。早年公司销售规模增长较快，2021 年实现合约销售额 3695 亿元达到阶段高点； 2022 年在行业整体规模萎缩的环境下，公司合约销售额下滑幅度相对较小，同比-20.2% 至 2948 亿元，规模位列克而瑞百强房企第 5 位。2023 年市场只经历短暂 2 个月的回暖 下，公司销售便迎来快速反弹，1-6 月合约销售额同比+30.1%至 1802 亿元，规模排名 进一步提升至第 3 位。可见公司布局核心城市的战略下，其销售在行业下行期下滑更少、 在市场回暖时上升空间更大。展望全年，1-6 月已经完成公司全年 3537 亿元的销售目 标（按全年增长 20%计算）的 50.9%。我们认为下半年如市场保持相对平稳，公司有 望完成全年销售目标。

销售结构稳定且多元，北部大区占比相对较大，东部大区占比有所提升。受益于公司 均衡的土储布局，公司的销售区域结构均衡分布在国内 4 个大区中（新分区），2022 年北部大区占比 26.2%相对较大，其中北京是销售贡献最大的单城市，2022 年销售金 额为 493亿元，市占率保持第一。南部、东部、中西部大区协同发力，分别占 19.0%、 16.8%、8.5%。此外，合营及联营公司、中海宏洋占比分别为 11.9%、13.7%。

三、财务稳健，融资无忧

3.1 多年维持三道红线绿档，财务表现稳健

公司财务表现稳健，多年维持“三道红线”绿档。近年公司净负债率整体在 50%以下， 剔除预收账款的资产负债率均低于 60%，现金短债比保持在 2 倍以上。2015 年公司现 金短债比高达 14.1、净负债率为-7%，主要是当年中建股份向公司注入资产、公司向中 国海外发行新股所致。2022 年公司净负债率为 42.9%，剔预资产负债率为 53.7%，现 金短债比为 2.8（宽口径），均符合绿档标准，公司整体财务表现优异，安全边际高。

3.2 中央国资背书，融资渠道畅通

公司作为央企，近年融资成本持续走低，2022 年仅为 3.57%。公司综合融资成本在 2016 年增长至 4.8%，达到历史最高点，主要由于 2016 年公司置换中信资产收购带来 的高息债务所致。2016-2022 年融资成本回落，2022 年公司综合融资成本为 3.57%， 处于公司历史最低区间，近 6 年降幅达 119bp。

横向对比看，公司 3.57%的综合融资成本处于行业最低区间。我们选取业内较有代表 性的 19 家房企，其中 13 家样本房企 2022 年的综合融资成本较 2021 年下行，整体样 本房企 2022 年综合融资成本为 4.66%。公司 3.57%的综合融资成本位居主流房企最低 位，公司融资能力大幅领先于行业。

公司融资规模增速合理，各融资渠道配比健康。公司 2022 年有息负债规模为 2704 亿 元，6 年 CAGR 10.7%，负债增速整体匹配公司业务增速。公司融资渠道主要为银行借 款及债券，配比相对稳定，2022 年银行及其他借款、债券规模分别达 1656、1048 亿 元，分别占比 61%、39%。

有息负债期限结构健康，短期债务占比小于二成。2022 年公司 1 年内到期的短期负债 占比仅 14.6%，加上 1-2 年内到期的债务合计也未超过 45%。具体看，公司 2023 年将 到期 196 亿元债券及 197 亿元银行及其他贷款；而 2022 年末公司未动用银行授信额度 576.8 亿元，合计可动用资金达 1679.9 亿元，覆盖一年内到期债务超 4 倍。公司短期内 面临的债务偿还压力较低，债务期限结构健康。

市场流动性收紧背景下，公司发债规模逆势上升、利率进一步下降。公司发行的债券 品种包括一般公司债、私募债、中期票据等，发行期限3-10年不等。公司2020至2022 年境内债券发行规模由 126 亿元提升到 285 亿。我们选取公司 3 年期债券品种为例，在 市场流动性收紧的 2021、2022 年，新发债券票面利率整体呈现下行趋势，其中 3 年期 中票加权平均利率降至 3%以下，彰显备受投资人青睐的信用背景。

四、经营高效，产品领先

4.1 费用端严格把控，盈利能力处于行业头部梯队

公司费用端严格把控，销管费率大幅领先行业。在“房住不炒”政策基调下，限地价 限售价等政策已基本框定房企利润空间，此背景下房企的精细化管理能力、对成本费用 的管控能力尤为重要。而中国海外发展在费用管控层面的能力是始终是其突出的优势， 公司 2022 年营收口径、销售额口径销管费率分别为 3.62%、2.21%，处于行业最低区 间，大幅领先样本房企均值。公司优异的费用管控得益于： （1）建安成本控制出色。公司背靠央企大平台，基建、房建、地产全产业链布局，集 团内协同优势显著。同时，从拿地规划到项目实施，公司管理颗粒度精细，有充足的预 算和费用估计，超支情况较少。且随着公司集采规模不断加大，付款相对安全，能够与 供应商洽谈较好的商务条款，以此降低建安成本支出。 （2）土储布局高能级城市，营销费用低廉。一是公司投资的定位在“主流城市、主流 地段、主流产品”，使得公司项目去化更快更有保障，销售费用率更低；二是从单盘规 模来看，公司项目相较同业更大，因此在营销费用的使用效率更高；三是公司对于第三 方渠道的使用管控严格，须要有实际销售效果才会去用。

销管费率的严格把控，叠加前文所述融资成本优势，公司盈利能力处于行业头部梯队。 2022 年公司归母净利润下滑至 232.6 亿元，主要是受结转体量下行、计提减值、汇兑 亏损等因素导致；但归母净利润率依然达12.9%，处于头部梯队，公司是主流房企中唯 二利润率维持在 10%以上的公司。我们认为随着拿地力度加码、销售规模企稳提升、 叠加公司优异的利润率水平，公司利润规模有望稳健增长。

4.2 股票期权激励计划

公司于 2018 年制定并随后执行了 3 轮股票期权激励。2018 年 4 月股东大会通过股票 期权激励计划。其目标在于吸引及保留高质素员工以发展本公司业务，为本集团作出贡 献的合资格承授人提供额外奖励。通过将股份期权持有人的利益与股东利益挂钩，促进 集团长远财务发展。公司 2018年开始实施激励计划，截至 2022年末，三轮合计授出股 份期权 4 亿股，管理层占比 2.47%。

4.3 产品体系迭代升级，去化率领先行业

坚持精品开发，历经逐级递进的五代精品住宅产品体系。80 年代起，从早期引入海外 住宅经验、关注环境设计与文化园林景观营造开始，逐渐向智慧物联、绿色健康方向升 级递进，2018 年发布第五代精品住宅体系，2021 年推出“GO，2030！”绿色健康产 品升级模式。迭代期间，中海坚持“过程精品 楼楼精品”开发理念，主打中高端住宅 开发，实践“绿色健康、智慧化、工业化”转型升级，主要产品系列包括中海·九号公 馆、中海国际社区、中海城、中海·寰宇天下、中海锦城等。

精耕细作时代，提出“健康生活+”精品住宅新理念。在“房住不炒”和精耕细作的时 代背景下，市场对住宅的关注回归居住属性本身，购房者对“新住区”“新型居住模式” 的需求不断升级。中海提出“悦享空间、智慧物联、绿色科技、健康生活+”第五代精 品理念，即以空间为载体，以绿色科技和智慧物联为手段，最终服务于客户的健康生活。 基于该策略，中海通过科技创新的手段，实践“空间大师”空间收纳设计、“先天绿” “被动绿”优先原则等，打造符合未来客户居住习惯、行为模式的全生命周期户型产品。

投身健康建筑行业变革，推出“GO，2030！”绿色健康产品体系。自“双碳”纳入 国家十四五规划纲要、《“健康中国 2030”规划纲要》、《绿色建筑创建行动方案》 出台以来，行业正逐渐从关注能耗的绿色建筑转向以人为本的健康建筑。2022 年，中 海将“GO，2030！”绿色健康产品体系提升至战略地位，提出“以客户为中心、以科 创为驱动、以先天绿为源点”三大研发原则，协同科技院所、科创公司、高校、行业权 威机构、上下游企业等资源，建立健康生态联盟，持续推动国内绿色健康建筑的更新迭 代。截至 2020 年，集团获中国绿色建筑星级认证、美国 LEED 认证、英国 BREEAM 认 证等合计超 281 项；截至 2021 年，绿色建筑认证项目 80 个，包括深圳中海天钻、重庆 中海寰宇天下等。 三大产品系差异互补，加深品牌护城河。中海北京基于 Goal Pro产品系统，构建阔而尊 的藏峰系、优而全的拾光系以及小而精的悦燃系三大产品系，分别覆盖北京高端、改善、 刚需不同阶层客群和不同置业周期需求，全面互补，加深品牌护城河。

五、商业赋能，业态多元

公司近年持续加大商业物业投入，拓展全周期管理。公司坚持今天（住宅开发）、明 天（商业资产管理）、后天（养老、教育、物流等新产业）三个层次的战略业务结构， 在发展主业住宅开发的同时，逐步提高商业投入打造成长型业务。其商业资产战略方向， 由过去通过开发出租获得租金收入，到现在逐步拓展“投融管退”全周期管理。2022 年，公司商业物业收入 52.6 亿元，同比增长 1.7%（若剔除期内减租影响，同比增长 6.9%），商业物业收入占总营收比重进一步提升至 2.9%。 公司写字楼租金收入占商业板块收入超 6 成。公司主要在营商业物业包含写字楼、购物 中心、酒店和长租公寓。2022 年，写字楼业务租金收入 34.2 亿元，占全年商业物业收 入的 65.0%；近年写字楼的基石类客户（租赁面积超 2000 平方的客户）占比维持在 45%-50%；2022 年新引入世界 500 强企业 115 家，整体客户结构健康。2022 年购物 中心业务租金收入12亿元，占比22.8%；酒店与长租公寓收入6.4亿元，占比12.2%。

写字楼占总建面比重超过 5 成，新增写字楼、购物中心项目有望稳步入市。截至 2022 年底，公司在营商业项目总建面合计 665 万方，写字楼建面占比超过 50%。具体看， 公司持有运营写字楼项目 56 栋（建面 354 万方，下同）、购物中心 23 座（212 万方）、 酒店 18 个（69 万方）、长租公寓 17 个（30 万方）。公司计划 2023 年新增写字楼 10 栋（75万方）、购物中心5座（59万方）；2024年及以后，计划新增写字楼9栋（117 万方）、购物中心 11 座（83 万方），新增的写字楼、购物中心项目有望稳步入市。

分城市看，截至 2022 年公司写字楼已布局全国 16 个中高能级城市。从已落成的写字楼 面积看，成都面积最大达到 116 万方，北京、苏州、珠海、太原、天津、上海等城市面 积均超 20 万方。近年公司不断新增写字楼项目，2022 年增加了北京中海财富中心 B 座 一个项目。

配套中海云商服务品牌，扩大业务服务模式。2016 年中海地产在行业内首创的写字楼 营运服务品牌—中海云商正式落地，经营品牌 Officezip正式发布。Officezip以甲级写字 楼为依托，主营共用办公室、会议室租赁及会务服务、植入中海云商增值服务，为客户 提供短租、会务和全域服务的联合办公空间。通过中海云商微信服务平台，进一步提升 写字楼运营服务智慧化，将中海租户专享商务服务接入云端。至 2022 年，业务模式不 断拓展完善，服务区域拓展至北京、上海、成都、武汉等主要城市，为创业团队或企业 在办公楼内线上以及线下提供全域服务联合办公等多元社交空间和方式。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）