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中国海外发展（0688.HK）研究报告：央企龙头积极进取，规模与利润兼得。“中建系”开发龙头，行业“利润王”。中海发展隶属于中国建筑集团，历 经四十余年发展，当前已成为聚焦高能级城市的全国性地产开发商。中建集 团涉及房地产开发、建筑工程、物业管理等多个业务板块，公司作为“中建 系”开发龙头，股权结构稳定，第一大股东中国海外集团股权占比为 56%。 公司开发主业收入占比约为 97%，在业内以“利润王”著称，2022 年公司毛 利率 21.3%、净利率 13.6%，盈利能力长期优于同类型可比公司。

拿地销售规模稳定，态度积极。22 年公司销售额 2948 亿元，同降 20%，在 房地产行业整体受到巨大冲击的年份跌幅处于合理水平，公司市占率稳中有 增，同比增长 0.18pct 至 2.21%。公司 23 年拟实现销售额 20%的增长，是少 有的几家提出较高销售目标增速的头部房企之一，态度积极，23 年前五月公 司销售同增 53.9%，将大概率完成年度目标。公司聚焦主流城市，截至 22 年 末公司总土地储备约 4389 万平方米（剔除中海宏洋），在一线和强二线的 总土地储备约 2847 万平方米，对应货值占总土储约 76%，在全行业供需双降 的背景下，公司当前的土储仍能保障未来三至五年的发展需要。公司近年拿 地较为积极，每年在保证财务安全的前提下补充土地储备，22 年公司拿地销 售比为 0.73，在全市场拿地意愿不强的背景下，仍然保持了较高的投资强度。

各项财务指标均保持优秀。如前文所述，公司盈利能力长期强于头部可比公 司的平均值，首先得益于公司背靠“中建系”，在建筑施工的精细化运作上 拥有先天优势（包括建筑工艺、工程成本、上下游议价能力等），其次得益 于公司对运营成本的精细化管控。公司的三费费率均保持行业低位，较其他 头部房企有较大成本优势。公司融资成本处于行业最低区间，优势明显，同 时也保持着行业最高信用评级，近年来，公司财务水平持续保持“绿档”， 已售未结货值能有力支撑公司未来一至两年的营业总收入。