2025年房地产行业香港楼市跟踪专题报告：楼市迎复苏新章，价值沐重估春风

1.楼市基本面：年初至今香港楼市回暖趋势延续

成交规模稳步回升：受美联储启动加息周期等因素影响，2022-2023 年香港私人住宅市场进入调整期，期间香港私人住宅总成交量（包含一二手私人住宅）分别同比下降39%和4%，其中 2023 年的总成交量更是创下 1996 年以来的新低。2024 年，全面“撤辣”后，香港楼市迎来复苏，一手、二手私人住宅成交量分别同比+58%、+14%，且在政策的陆续加持下，复苏势头一直延续至 2025 年。根据中原地产的数据，2025 年1-9 月，香港一手私人住宅成交约 1.5 万套，同比+25%，二手私人住宅成交约 2.9 万套，同比+19%，一手和二手私人住宅的累计成交量分别创下 2020、2022 年以来的同期新高。按月来看，9 月，一手私人住宅成交 2024 套，环比+14%，连续 7 个月保持在 1000 套以上；二手房私人住宅成交3463套，环比+5.4%，连续 6 个月成交量超过 3000 套。

房价出现企稳信号：香港房价自 2021 年 9 月触达历史峰值以来经历了43 个月的震荡调整，区间最大回撤达 28%，直至今年 3 月房价才开始录得阶段性低点。根据香港差饷物业估价署的数据，2025 年 9 月，香港私人住宅售价指数环比+1.52%，同比+1.81%；其中，房价环比已连续 6 个月上涨，累计环比涨幅 2.85%；并且房价同比结束了连续43 个月的下跌。此外，作为前瞻性指标的中原城市领先指数在 10 月同比+3.23%，环比+0.96%，表明香港房地产市场的量价复苏趋势仍在持续。

租赁市场景气度持续上升：2025 年 9 月，香港私人住宅租金指数为200，同比+2.51%，环比+0.15%，环比已连续 10 个月上涨，当前租金水平已接近2019 年8 月的历史高位，显示租赁需求相对强劲。租金回报率方面，9 月香港 A、B、C、D、E 类私人住宅（实用面积从小户型（A 类）到特大户型（E 类））的回报率分别为 3.7%、3.2%、2.9%、2.6%、2.3%，分别处于该数据自 2010 年以来的 84%、82%、87%、82%、74%分位值，其中小户型（A类）私人住宅的租金水平及租金回报率均处于历史的相对高位。

一手私人住宅库存去化压力迎来边际改善：香港房屋局的数据显示，截至2025年Q2末，香港一手私人住宅中已完工未售及在建单位库存合计约 9.1 万套，较2024Q3 末的历史峰值下降 7%，处于该数据历史以来的 80.6%分位值，对应过去 12 个月移动平均的销售去化周期为65.3 个月，较 2024Q3 末下降了 20.1 个月，并逐渐向历史平均水平（53.8 个月）靠拢。虽然目前香港一手私人住宅库存仍处于历史相对高位，但库存压力正呈现边际改善的趋势。

2.推动因素：政策支持、人口回流等推动楼市复苏

我们认为，2025 年香港楼市的量价回暖是多重因素共振的结果，主要体现在政策全面支持、“供平过租”、人口回升及股市财富效应四个方面： 1）政策全面支持：自 2024 年以来，香港特区政府陆续推出多项支持楼市的政策，政策方向由此前的“边际放松”转向“全面刺激”，主要措施包括全面“撤辣”、统一放宽按揭成数限制以及优化投资移民计划等。随着政策的持续推动，内地买家的入市活跃度显著上升。根据香港中原地产的统计，自 2023 年起，内地买家赴港购房的占比逐步增长，2023年内地买家占比达到 16.2%，同比提升 4.6pct。而在 2024 年全面“撤辣”后，内地买家占比更是创下 24.6%的新高，较 2022 年提升 13.0pct。2025 年 1-10 月，内地买家占比约24.0%，与2024 全年接近，保持在相对高位。

2）流动性宽松推升“供平过租”，刺激自住及投资需求：2025 年5-6 月，香港银行体系在强方兑换保证多次被触发后流动性显著回升，1 个月 HIBOR 由4 月末约3.95%快速回落至6月中旬的 0.52%，带动按揭利率同步下行，“H 按”利率一度降至1.8%-2.0%，较此前3.5%的封顶息率明显回落。尽管随后受套息交易影响，1 个月 HIBOR 已回升至2.81%（截至2025年 11 月 25 日），但仍低于年初水平。 此外，自 2024 年 12 月至 2025 年 9 月，香港 A 类私人住宅的租金回报率持续维持在3.6%-3.7%的历史相对高位，这一回报率水平持续高于“H 按”封顶息率（3.25%-3.50%，对应计算公式为：最优惠贷款利率-175 基点）。在“供平过租”格局自年初以来持续存在的背景下，市场需求呈现结构性改善：1）自住需求：租客“转租为买”的意愿显著提升；2）投资需求：“买楼收租”的意愿增强，投资型客户入市积极性上升。

3）人口回流支撑长期刚需修复：香港在 2020 年 6 月至 2022 年6 月期间出现人口净流出，但自 2022 年底以来，随着香港特区政府推出多项揽人才政策，人口回流趋势逐步显现。根据香港入境事务处的统计，截至 2025 年 8 月，香港特区政府共收到超过52 万宗各类人才入境计划申请，其中逾 35 万宗获批，已有超过 23 万名人才通过相关计划抵港。截至2025年6月末，香港总人口较 2022 年 6 月末的阶段性低点增加 18.1 万人，人口回流明显带动刚性居住需求回升，为楼市长期需求恢复提供了有力支撑。

4）股市财富效应外溢：历史数据显示，从 2000 年 1 月到 2025 年10 月，恒生指数与代表房价前瞻指标的香港中原城市领先指数之间存在正向联动关系，相关系数为+0.76。考虑到年初截至 2025 年 10 月 31 日恒生指数已累计上涨 29%，股市上涨带来的财富效应外溢一定程度上带动了香港房地产市场信心的修复。

回顾本轮周期，香港住宅市场自 2021 年 9 月房价触顶以来，经历了长达43个月的调整期，至今年 3 月录得阶段性低点，累计最大回撤约 28%。从调整的时间与幅度来看，本轮下行周期已相对充分。自 2025 年初以来，在多项利好因素共同驱动下，香港楼市逐步企稳回暖，成交量与房价均出现边际改善迹象。 展望 2026 年，尽管当前香港一手私人住宅库存仍处历史相对高位，但在库存去化压力持续缓解的背景下，叠加多项需求端宏观与结构性支撑因素——包括美联储降息周期可能带来的按揭利率下行空间、“供平过租”推动的“租转买”及投资需求释放，以及人口回流所带来的刚性需求支撑——我们判断香港住宅市场量价企稳的趋势仍有望延续，成交规模与房价有望进一步回升。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）