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房地产行业香港楼市跟踪专题报告：楼市迎复苏新章，价值沐重估春风。年初至今中国香港（以下简称“香港”）楼市回暖趋势延续。1）成交规模稳步回升：2025 年 1-9 月，香港一手/二手私人住宅成交量分别同比+25%/+19%，成交量分别创 2020/2022 年以来的同期新高。2）房价出现企稳信号：9 月，香港私人住宅售价指数同比+1.81%，房价同比结束了连续 43 个月的下跌。同时，中原城市领先指数在 10 月继续上行，显示量价复苏趋势仍在延续。3）库存去化压力边际改善：截至2025 年 Q2 末，一手私人住宅已完工未售及在建库存较2024Q3 末的历史峰值下降7%，对应 MA12 个月的销售去化周期为 65.3 个月，较2024Q3 末下降了20.1个月。4）租赁市场景气度持续上升：9 月，香港私人住宅租金指数同比+2.51%，环比+0.15%，环比连续 10 个月上涨，当前租金水平已接近历史高位。

多重因素共同推动当前香港楼市的回暖。1）股市财富效应外溢：年初截至2025年10 月 31 日，恒生指数上涨 29%，历史上恒生指数与香港中原城市领先指数之间存在正相关性（相关系数+0.76），股市财富效应外溢有助于带动楼市复苏。2）政策全面支持：包括全面“撤辣”、放宽按揭及优化投资移民计划等，进一步刺激需求入市。2025 年 1-10 月，内地买家占香港私人住宅总成交的24%，较2022全年提升 12.4pct。3）“供平过租”强化自住及投资需求：年初截至2025年9月，小户型租金回报率约 3.7%，持续高于 H 按封顶息率（3.25%-3.50%），推动“租转买”及“买楼收租”需求释放。4）人口回流带动长期刚需修复：截至2025年8月，已有超过 23 万名人才通过各项人才计划抵港，人口回流明显提升了刚性居住需求。

后市展望：2026 年香港楼市有望进入量价齐稳的新阶段。香港住宅市场自2021年9 月房价触顶以来，经历了长达 43 个月的调整期，至今年3 月录得阶段性低点，累计最大回撤约 28%。从调整的时间与幅度来看，本轮下行周期已相对充分。自2025年初以来，在多项利好因素共同驱动下，香港楼市已逐步企稳回暖。展望2026年，尽管当前香港一手私人住宅库存仍处历史相对高位，但在库存去化压力持续缓解的背景下，叠加多项需求端宏观与结构性支撑因素，我们判断香港住宅市场量价企稳的趋势仍有望延续，成交规模与房价有望进一步回升。