2026年房地产行业2025年12月月报：12月新房成交同比降幅收窄，二手房降幅扩大；全年新房成交同比降幅收窄，二手房同比增速由正转负

12 月新房成交同比降幅收窄、二手房成交同比降幅扩大； 全年新房成交同比降幅收窄、二手房成交同比增速由正转负

1.1 新房：12 月成交面积同比降幅收窄，全年同比下降 14%

12 月新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。12 月 40 城新房成交面积 1242.3 万平，环比上 升 33.6%，同比下降 32.1%，同比降幅较 11 月收窄了 6.6 个百分点。虽然 12 月新房成交面积环比 由负转正，同比降幅收窄，但同比降幅仍然较大，且我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收 入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加 2025 年一季度销售的基数也相对较高， 我们预计 2026 年一季度市场仍将面临一定压力。 从各能级城市来看，12 月一、二线城市新房成交面积同比降幅均收窄，三四线城市同比降幅扩大。 1）一线城市：12 月新房成交面积 292.6 万平，环比上升 33.3%，同比下降 28.9%，同比降幅较 11 月收窄了 14.6 个百分点。具体来看，12 月北京新房成交面积环比上升 56%，同比下降 32%；上海 环比上升 12%，同比下降 11%；广州环比上升 30%，同比下降 31%；深圳环比上升 114%，同比下 降 48%。2）二线城市：12 月新房成交面积 708.0 万平，环比上升 41.0%，同比下降 31.6%，同比 降幅较 11 月收窄了 5.7 个百分点。我们跟踪的二线城市中，12 月新房成交面积环比正增长但同比 负增长的有南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、成都、宁波，同环比均负增长的有杭州、福州。 3）三四线城市：12 月新房成交面积 241.7 万平，环比上升 16.1%，同比下降 39.0%，同比降幅较 11 月扩大了 4.6 个百分点。池州、泰安、云浮新房成交同环比均上升；衢州同环比均下滑；宝鸡环 比下降、同比上升；其余城市均环比上升、同比下滑。

2025 年全年新房成交规模下降 14%，降幅较 2024 年收窄，但一线城市降幅大于二、三四线城市， 且降幅扩大。2025 年全年 40 城新房成交面积 1.21 亿平，同比下降 13.7%，降幅较 2024 年收窄了 5.9 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积分别为 2738、6233、3101 万平，同比分别下降 15.8%、12.6%、13.6%，其中一线城市同比降幅较 2024 年扩大 3.3 个百分点，二、三四线城市同比 降幅较 2024 年分别收窄 8.7、10.2 个百分点。一线城市成交出现补跌情形，市场冷感“由弱向强” 的蔓延。 从具体城市来看，多数城市 2025 年新房成交面积同比下跌。1）四个一线城市中全年成交均不及 2024 年。其中深圳新房成交面积同比下降 35%，上海下降 11%，北京下降 16%，广州下降 13%。2） 二线城市中，南宁、福州新房成交面积同比分别增长 3%、12%，其余城市同比均下滑，武汉跌幅 仅 0.2%，南京、苏州、成都、宁波跌幅相对较大，均超过 20%。3）三四线城市中，江门、韶关、 莆田、衢州、温州新房成交同比正增长，均位于长三角、大湾区核心城市群。其余三四线城市市场 继续下行，成交低迷，处于探底阶段。

1.2 二手房：12 月成交面积同比降幅扩大，全年同比增速由正转负

12 月二手房成交面积环比涨幅收窄、同比降幅扩大。12 月 18 城二手房成交面积 827.5 万平，环比 上升 12.7%，同比下降 30.7%，同比降幅扩大 4.9 个百分点。 12 月各能级城市二手房成交面积同比均降幅扩大。12 月一、二、三四线城市二手房成交面积分别 为 200.6、455.1、171.8 万平，环比增速分别为 14.9%、11.0%、14.8%，同比增速分别为-30.4%、- 31.8%、-27.9%，同比降幅分别扩大了 4.4、4.4、8.0 个百分点。具体而言，一线城市中，12 月北京 二手房成交面积环比上升 15%，同比下降 26%；深圳环比上升 15%，同比下降 40%。二线城市中， 杭州环比上升 6%，同比下降 34%，成都环比上升 5%，同比下降 37 %。

全年二手房成交规模同比下降 4%，“以价换量”带动下成交表现明显仍好于新房，其中一线城市 同比仍能正增长，二、三四线城市同比下滑。2025 年 18 城二手房成交面积 9438 万平，同比下降 3.8%，同比增速由正转负，同比增速较 2024 年下降 13.1 个百分点。一、二、三四线城市同比增速 分别为 2.2%、-6.4%、-9.6%，一线城市同比增速虽然较 2024 年下降 21.6 个百分点，但仍保持正增 长，二线城市同比增速由正转负，较 2024 年下降 15.7 个百分点，三四线城市同比降幅较 2024 年 收窄 5.0 个百分点。整体看 2025 年二手房成交表现仍好于新房，主要原因在于：1）本轮下行周期 停缓工、保交楼问题突出，开发商暴雷事件频出，购房者对于新房的交付信心不足，转而选择二手 房；2）二手房房价较新房房价下跌幅度更大，购房者选择性价比更高的二手房来满足当前的住房 需求。不过，随着二手房房价持续下跌，部分业主或出现“惜售”情形，2026 年二手房“以价换 量”的情况能否维持需要进一步观望。具体城市来看，北京、深圳 2025 年二手房成交面积同比分 别增长 1%、6%，成都同比增长 0.2%，其余我们跟踪的二线城市同比均下滑。

1.3 库存：库存规模与去化周期环比均下降

库存规模与去化周期环比均下降。截至 12 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积为 1.1 亿平，环比 下降 0.1%，同比下降 8.3%；整体去化周期为 17.8 个月，环比下降 0.2 个月，同比上升 3.5 个月。 一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.1%、0.2%，同比增速分别为-10.7%、- 6.4%、3.0%；去化周期分别为 18.7、15.1、32.0 个月，一、二线城市环比分别下降 0.2、0.1 个月， 三四线城市环比上升 1.0 个月；一、二线城市同比分别上升 3.7、3.4 个月，三四线城市同比下降 12.5 个月。具体来看，12 月末我们跟踪的所有城市中仅上海（8.7 个月）、杭州（8.9 个月）、福 州（10.8 个月）去化周期在 12 个月内。

土地市场：12 月成交规模同比降幅收窄，溢价率同比下降； 全年全国土地成交量价齐跌，溢价率同比提升

12 月土地市场成交规模环比提升，同比降幅收窄。12 月全国（300 城）成交土地规划总建筑面积 为 5.53 亿平，环比上升 126.7%，同比下降 8.9%，同比降幅较 11 月收窄了 11.2 个百分点。一、二、 三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 106.1%、175.1%、143.9%，同比增速分别为20.7%、-5.6%、-6.0%。单看住宅用地，全国住宅类成交土地建面 1.93 亿平，环比上升 147.3%，同 比下降 8.8%，同比降幅较 11 月收窄了 19.7 个百分点。一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比 增速分别为 120.4%、146.7%、179.3%，同比增速分别为-31.5%、-11.4%、-11.7%。

12 月楼面均价、溢价率同环比均下降。从全类型土地来看，12 月全国（300 城）成交土地平均楼 面价 1392 元/平，环比下降 4.5%，同比下降 10.3%；平均土地溢价率为 2.0%，环比下降 1.5 个百分 点，同比下降 1.9 个百分点。一、二、三线城市成交土地楼面均价分别为 4783、2063、1471 元/平， 环比增速分别为-26.8%、-15.2%、-3.5%，同比增速分别为-35.6%、-7.0%、-13.7%；平均溢价率分 别为 5.4%、1.1%、1.5%，其中一线城市环比上升 1.4 个百分点，同比下降 5.3 个百分点；二线城市 环比下降 0.3 个百分点，同比下降 2.7 个百分点；三线城市环比下降 2.0 个百分点，同比下降 0.4 个 百分点。 从住宅类用地来看，12 月全国（300 城）住宅类用地成交平均楼面价为 2833 元/平，环比下降 11.6%，同比下降 12.5%；住宅类用地平均溢价率为 2.0%，环比下降 0.7 个百分点，同比下降 2.1 个百分点。一、二、三线城市住宅类用地平均楼面价为 18384、4845、3239 元/平，环比增速分别 为-35.6%、-10.3%、-10.5%，同比增速分别为-32.2%、-4.9%、-9.3%；土地溢价率分别为 7.3%、 1.2%、1.2%，其中，一线城市环比上升 2.2 个百分点，同比下降 5.8 个百分点；二线城市环比下降 0.2 个百分点，同比下降 3.4 个百分点；三线城市环比下降 0.4 个百分点，同比下降 0.4 个百分点。

全类型土地累计成交情况来看，2025 年全国土地成交量价齐跌，溢价率同比有所提升。2025 年全 国（300 城）成交土地规划总建面 25.9 亿平，同比下降 9%；成交总价 3.3 万亿元，同比下降 10%； 楼面均价 1268 元/平，同比下降 2%；平均溢价率 4.8%，同比上升 0.8 个百分点。一、二、三线城 市土地成交建面同比增速分别为-9%、-2%、-11%；成交总价同比增速分别为-7%、-0.4%、-19%； 楼面均价同比增速分别为 2%、1%、-9%；平均土地溢价率分别为 9.1%、6.2%、2.4%，一、二线城 市同比分别上升 2.1、2.4 个百分点，三线城市同比下降 0.7 个百分点。 住宅土地累计成交情况来看，2025 年全国住宅类用地土地成交量跌价涨，溢价率同比有所提升。 2025 年全国（300 城）住宅类用地成交土地规划总建面 6.3 亿平，同比下降 13%；成交总价 2.3 万 亿元，同比下降 9%；楼面均价 3676 元/平，同比上升 4%；平均溢价率 5.7%，同比上升 1.5 个百分 点。一、二、三线城市住宅类用地土地成交建面同比增速分别为-25%、-1%、-20%；住宅类用地成 交总价同比增速分别为-5%、3%、-21%；楼面均价同比增速分别为 27%、3%、-1%；平均土地溢 价率分别为 10.5%、7.6%、2.1%，一、二线城市同比分别上升 2.6、3.0 个百分点，三线城市下降 0.3 个百分点。

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