2023年房地产和物业服务行业专题报告：政策空间有多大，距离“常态”有多远

交易流程：放开限购、限售、限价是行业常态

海外经济体购房政策体系中，限购、限价等类型的限制措施是非常少见的。即便海外 经济体采取限制措施，也往往通过实行高税率的办法来调节。例如，当前新加坡公民购买 首套房不需要缴纳买家额外印花税，购买第二套则要缴纳 20%的买家额外印花税；香港永 久性居民购买第二套住宅物业时也会承担较高的从价印花税。

限购

我国房地产发展历史上，虽然限购执行时间很长，但限购仍然是特殊态，不限购仍然 是常态。限购政策最早起源于 2010 年 4 月，北京市率先提出每户家庭只能新购一套商品 房。2011 年初，全国已有 24 个城市出台限购令，对有房家庭新买房的套数进行限制。2011年 1 月，国务院要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在 一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，“限购令”进一步升级。 2014 年，随着房地产市场基本面进入低估，房地产行业去库存的开始，各地纷纷取 消限购政策。2014 年 6 月呼和浩特率先取消限购，到 2014 年年底，47 个限购城市中有 42 个城市先后放松或取消限购，只有北京、上海、广州、深圳、三亚等城市没有取消限购。

2016 年，由于房价和地价的快速上升，一线城市开始升级限购措施，一些此前已经 取消限购的二三线城市也重启限购，且在后续持续加码限购政策，提升限购要求。此后一 直到 2021 年，限购政策也一直在朝着更紧的方向变化。只不过最近几年，因为限购已经 很紧，故而政策上补丁并不多。 2022 年以来，多地限购措施陆续放开，政策力度由浅入深。2022 年，一些房屋供给 较大、房价下跌较多的城市逐步通过提高限购套数、降低限购门槛、放松认定标准、缩小 限购区域等方式松绑限购政策。随着政策力度加码，2023 年特别是 8 月底以来，更多的 新一线和二线热点城市开始全面取消限购政策，支持刚性和改善性住房需求。

从南京放开限购的实践经验来看，限购放开的确也会产生许多积极正面的影响。如南 京在公告取消限购（9 月 7 日晚）前后认购数变化较为明显，根据南京网上房地产数据统 计，南京全市在限购政策优化调整后的六天内（9 月 8 日-13 日）累计完成商品房认购套 数 984 套，较政策调整前可比区间（9 月 1 日-6 日）累计认购套数提升了 160%，限购政 策的优化调整有助于居民购房置业的热情回温。

限价

限价又分为一手限价和二手限价。一手限价也就是预售指导价，2011 年左右，个别城 市就开始对预售证的定价进行监管，当时限价水平仍然明显超过房屋实际售价。2016 年， 伴随房价上涨，各地开始纷纷强化限价的规定。 到 2017 年之后，一线城市和部分二线城市限价已经十分常见。一手限价又分为事前 限价和事后限价，所谓事前限价，就是在土地出让时限房价、限竞地价。所谓事后限价， 就是在开发企业拿地之后的某一个时间段，规定企业的销售价格不能超过某一个水平。

二手限价，则较之一手限价更晚，最早于 2021 年在深圳出现，即二手过户指导价。 二手限价并不约束成交价，而是对价格发布的流程进行规范，不允许超过指导价的价格发 布。

限价确实影响了企业的盈利能力，冻结了一、二手市场。不过近期，我们也看到部分 城市楼盘限价开始有所松动，商品房备案价较此前有一定程度的调整提升。我们认为，在 当前市场基本面环境疲弱、政策密集出台活跃交易的背景下，对限价政策的合理优化调整显得更为必要。我们预计，未来或将有更多城市、更多销售项目受益于可能的限价政策调 整。

二手房限价亦有松动。据央视网报道，2023 年 9 月 8 日起，北京市海淀区 29 个小区 的二手房交易指导参考价有所松动，根据市场实际情况进行动态调整，过往高单价房源已 经可以正常挂牌显示。

我们相信，在经历了过往一段时间的政策调控引导后，市场中不合理的投资性需求已 经显著减少，短期炒作情绪已有明显降温，在当前市场环境下对各地二手房限价进行一定 程度的放松也有助于稳定购房者预期，促进合理购房需求的逐步释放。

限售

限售最早起源于 2017 年，居民购房后再次转让的时间周期受到限制约束，主要目的 在于对当时过热的市场交易进行降温，落实“房住不炒”要求，打击短期炒作行为。 而在当前市场环境下，限售政策确实抑制了房地产市场的活跃交易。我们认为，本轮 政策鼓励“买一卖一”等改善置业需求，限售政策有望进一步放松。

所以，我们认为，尤其是一线城市，政策距离回归常态，还有比较大的空间。 除了放开限制之外，还有不动产产权证办理交付流程等政策。中国房地产市场存在一 定的政策摩擦阻力，减小这些阻力，就很有可能释放新的需求，增加新的供给，推动新的 增长。

信贷支持：信贷政策持续调整优化是常态

在海外，对房贷的支持性政策更为积极。 海外住房按揭首付比例灵活，首套住房政策支持力度大。据欧盟抵押贷款理事会（EMF） 统计，欧洲大部分国家住房贷款价值比（Loan to Value，LTV）在 80%以上，意味着首付 比例低于 20%，同时首套住房能够获得政府直接补贴（马耳他、匈牙利）、降低首付（罗 马尼亚、芬兰、爱尔兰）、零利率或低利率贷款（法国、希腊）、税收减免或抵扣（意大利、 芬兰、塞浦路斯、冰岛）、国家担保（意大利、拉脱维亚）等政策支持；此外爱尔兰还通 过“首套房计划”让国家和银行以持有股份方式承担 30%的购买成本，居住者可以随时回 购。

海外市场住房按揭贷款利率定价较低。以美国为例，自 2018 年以来截至 2023 年 9 月 7 日，30 年期抵押贷款固定利率（房地美公布）较银行贷款基础利率（Bank Prime Loan Rate，美联储公布）利差介于-190BPs 到 161BPs 之间，其中 84%的时点为负值。

在中国的历史上，即便经过 2023 年的放松政策，按揭贷款利率的定价也并不在低点。 从个人住房贷款和中长期贷款利率的比较来看，2009 年以来个人住房抵款最低是中长期 贷款利率的约 75 折，根据央行最新的数据，截至 2023 年 6 月份，个人住房按揭利率是 5 年期 LPR 的约 98 折。

此外，如果同金融机构人民币贷款加权平均利率相比较，2019 年之前的个人住房贷 款利率在绝大多数时间都低于人民币加权平均贷款利率，2009 年-2019 年，个人住房贷款 利率比人民币加权平均贷款利率平均低 50BPs，2020 年至今，个人住房贷款利率比人民 币加权平均贷款利率平均高 35BPs，根据央行最新的数据，2023 年 6 月份个人住房贷款 利率比人民币加权平均利率低 8BPs。无论是从基准利率角度，还是从全市场贷款利率角 度，住房按揭贷款利率都有相当的下行空间。

特别是，一线城市和新一线城市，未来放松的空间较大。我们统计了 196 个公布了首 套房贷利率下限历史调整情况的城市，目前一线城市平均首套房贷利率 LPR+30个基点（北 京+55BP，上海+35BP，深圳+30BP，广州-10BP），新一线城市平均 LPR-38 个基点，其 中不少城市都是 LPR-20BP，大城市均有不小的下降空间。

首套和二套按揭利率差距也有望进一步缩窄。即便在房地产贷款审慎管理最严格的 2019 年-2020 年，首套二套之间的按揭利率差距也在 35BP 左右，但根据贝壳研究院最新 的数据，2023 年 8 月份首套二套按揭利率之间的差距达到了 91BP。这和央行此前放松首 套利率但没有下调二套房按揭利率下限有关，根据中指院统计，截至 6 月末，全部 343 个 城市（地级及以上）中，100 个城市下调或取消了首套房贷利率下限，但针对二套房的房 贷利率下限一直未作调整。8 月底，央行公告下调二套房贷利率下限，调整为不低于 LPR 加 20 个基点（原规定为加 60 个基点），我们认为，当前首套和二套利率差距过高，因此 各地可能会迅速跟进二套房贷利率。

目前，个人按揭贷款可以抵扣个税，扣除标准为“在实际发生贷款利息的年度，按照 每月 1000 元标准定额扣除，扣除期限最长不超过 240 个月”。我们预计，个贷抵扣额度和 年限都有上调的空间。我们假设户均贷款 100 万元，如果个贷按揭利息支出的抵扣标准能 够每月增加 1000 元，则在 20%和 45%的税率假设之下，分别能够年化返还个税 2400 元 和 5400 元，相当于给个人住房贷款利率分别下降 24BPs 和 54BPs。 公积金贷款政策也有进一步调整支持的空间。政策调整实质是个贷率的提升，形式是 可贷款额度的增加、首付比例的下降、贷款期限的提升，部分城市也支持公积金支付首付。 我们认为公积金个贷率的提升对房地产消费需求企稳回升能起到积极作用，2022 年我国 个贷率仅为 78.9%，若个贷率能够达到 90%，以 2022 年缴存余额计算，大约能够释放 1 万亿元住房信贷资源。

交易税收安排：较低的房屋交易税负成本是常态

政策持续鼓励存量房屋流转交易。2022 年 9 月 30 日，财政部、税务总局发布公告， 为支持居民换购住房，明确房屋交易退税标准，2023 年 8 月 18 日，财政部、税务总局、 住建部发文延续支持居民换购住房政策要求。

我们认为，交易税减免政策的延续实行，有助于推动居民参与存量房屋流转交易，能 有效释放居民的改善住房需求，对活跃市场交易情绪也有持续的积极影响。

相比于发达经济体而言，当前我国房屋交易税率水平并不算高。居民参与存量房交易 的交易税成本较低，有利于持续推动存量房屋的交易流转，减轻交易负担，也有助于让房 屋回归到居住属性。

当然，这里存在一个特殊的问题，即普通住宅标准的问题。普通住宅标准影响税率的 适用，而为了适用相对优惠的税率，过低的普通住宅标准可能又会导致居民买房的真实杠 杆率比名义杠杆率低很多。这一情况在北京上海则格外明显。因此我们认为，未来普通住 宅标准也有明显优化空间。

多样化的城市规划政策方案为中长期发展指明方向

其他政策的中外差异较大，难以进行国际比较。相对来说，我国城市规划管制相对于 开发活动的友好程度更高。 例如在城市更新方面，《广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）（公开征求意见稿）》 中对更新土地整备提出多种方案，包括整合归宗、置换收购、异地平衡、连片谋划、挂账 收储、增存联动等方式。

上海、重庆、黄石等地也纷纷开展城市更新配套土地政策实践，因城施策探索合理规 划建设方案。

此外，我们认为需要关注城中村改造为城市发展带来的新增动能。今年以来，中央政 治局、国务院、国家发改委等中央机构多次表态要在超大特大城市大力推动城中村改造， 我们认为这将有力扩充房地产开发企业的发展空间，助力房地产企业向新发展模式转型。

根据我们测算，假设以 60%的面积采取拆除重建方式，预计能在 19 个超大特大城市 带来年化新增商品房货值 1.9 万亿元，同时也将带来增量持有物业饱和年化租金规模约 8000 多亿元，物业服务增量业务年新增饱和收入规模 1200 亿元。

政策储备仍然丰富，预计市场能够企稳

我们认为，当前政策工具箱政策储备仍然较为丰富，房地产市场走向常态化发展路径 势在必行，政策从交易流程、信贷支持、税收安排等多个角度同步发力托底市场基本面， 助推行业软着陆。在房地产市场供需结构发生变化的过程中，限购、限售、限价等政策有 望继续调整优化，按揭贷款利率成本仍有调降空间，公积金个贷率的提升也能释放相当规 模信贷需求，对存量房源交易的支持性政策持续接力，城中村改造、城市更新等规划管制 建设方案对于开发活动的友好程度较高。

总体而言，我国房地产市场当前面临的政策调整空间仍然非常充分，我们相信，在政 策的持续落地推进过程中，房地产市场基本面可以企稳，步入可持续发展的新模式，走向 长期常态化均衡发展的新阶段。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）