房地产和物业服务行业专题报告：政策空间有多大，距离“常态”有多远.pdf

房地产和物业服务行业专题报告：政策空间有多大，距离“常态”有多远。总体而言，我国房地产市场的政策调整空间仍然非常充分，我们相信，在政策 的持续落地推进过程中，房地产市场基本面可以企稳，步入可持续发展的新模 式，走向长期常态化均衡发展的新阶段。我们认为，政策的短期影响，将主要 作用于有居住价值的房子，其销售表现将明显回暖。复苏中存在结构性的分化， 但行业的底部特征非常明显。

房地产政策还有继续发力的空间吗？我们认为，存在一种“常态化”的市场发 育环境，即在国际范围来看最为普遍，中国房地产发展历史上最为常见的交易流 程，信贷支持和税收安排设定。政策安排的调整，如果是促成市场回归常态，则 这种政策安排其实阻力是比较小的，就可以视为政策未来的发力空间。

放开限购、限售、限价是行业发展的常态。海外市场经济体采用限购、限售、 限价的手段去调节房地产市场是非常罕见的。在我国房地产市场发展历史上，不 限购也是主流，限购是非常态。例如，北京作为最早推行房地产限购的城市，其 限购的时间也不过 13 年，而不限购的商品房市场发展时间则长于 13 年。限价 和限售的存续时间则更短，2016 年各地开始强化限价规定，限售起源于 2017 年，二手限价则在 2021 年于深圳出现。

信贷支持还有较大的发力空间。在绝大多数海外经济体，典型的贷款价值比 （Loan to Value，LTV）都达到 80%左右，这和当前我国首付规定下限类似， 但我国大多数一、二线城市尚没有执行 20%的首付比例规定。住房按揭贷款利 率则可能距离常态更远。美国 2018 年到 2023 年房贷利率距离基准利率的利差 在 84%的时间为负数，最大达到折让 190 个 BP。我国 2009 年以来个人住房贷 款利率较之基准利率（和 LPR）的折让最大达到过 75 折。2009-2019 年，个人 住房贷款利率比贷款加权平均利率要平均低 50 个 BP。但 2023 年 6 月，这一指 标只低了 8 个 BP。尤其在一线城市，贷款利率距离定价常态还有显著的下行空 间。大多数经济体允许个人按揭贷款利息抵扣个人所得税，我国也不例外。我们 假设户均贷款 100 万元，如果个贷按揭利息支出的抵扣标准能够每月增加 1000 元，则在 20%和 45%的税率假设之下，分别能够年化返还个税 2400 元和 5400 元，也相当于给个人住房利率分别下降 24BPs 和 54BPs。也就是说，未来进一 步降低居民首套置业信贷成本负担，不一定要通过银行缩减利差来实现。

我国的交易税负已经达到常态，但个别城市普宅标准则又有回归常态的可能。 从交易税负来说，我国的住房过户名义税率确实同国际上其他国家相比并没有明 显差别，当前的水平较之历史平均而言也不算高。换句话说，我们不认为住房交 易的名义税率有明显的下调空间。但是，北京和上海的普通住宅认定标准（涉及 名义税率的适用问题）有明显的优化空间。