2023年房地产行业专题研究报告 武汉是中西部经济第三城，新一轮发展制造业增速相对落后

一、武汉是中西部经济第三城，新一轮发展制造业增速相对落后

武汉凭借良好的区位优势、城市定位、历史沿革，成为国资的聚集地，在资本推动经济 增长的年代成为老工业重镇，近年来良好的科创环境带动武汉制造业动能换挡。当前武 汉 GDP 在中西部主要城市中仅次于重庆、成都，人均 GDP 排名第一，工业增加值规模 排全国第 16。武汉作为江汉平原信息节点城市，发展第三产业有天然优势，近年来经济 驱动动能换挡为第三产业。但换挡过程中，武汉增速暂落后于中西部其他竞争城市，主 要是制造业竞争力趋弱，在新发展阶段呈现一定隐忧。

（一）区位优势、国资聚集、良好的科创环境奠定武汉的发展基础

九省通衢，江汉平原核心信息节点城市。武汉经济发展的首要基础是区位优势，位于江 汉平原东部，依靠长江，以低成本连接长三角的第一城。武汉区位优势对经济发展的影 响主要在三个方面：1）公铁水空多式联运利于发展物流运输业，加速商品贸易的流通， 带动片区贸易发展，2018 年武汉市货运量 62518 万吨，排名全国第四。2）湖北信息节 点城市，承接省内重要产业转移，如中国二汽东风汽车由十堰转移至武汉。3）劳动力聚 集，对于湖北其他地级市甚至长江中游城市群人口有明显吸附，发展生产性服务业具备 先天优势，劳动力成本相比长三角较低。

区位优势及历史因素带动国营资本聚集，武汉成为老工业基地。过去 20 年，我国经济增 长主要由资本驱动，资本起到提供生产设备及聚集劳动力资源的作用，而武汉凭借全国 地理中心区位优势及历史因素，成为国资聚集地，2004 年国有经济占规上工业总产值比 例达到 36%。国央企数量仅次于北京、上海，如东风汽车、武汉钢铁集团、武汉烟草集 团、中国宝武钢铁等，2018 年武汉国央企营业收入 57.2 万亿，与北京、上海差距较小， 是第 4 名广州的 1.5 倍，带动超 200 万人员就业，国营经济发达使得武汉经济具备较强 韧性。国营资本驱动武汉工业发展，成为老工业基地之一，在钢铁、化工、烟草等行业 具有领先优势，具备良好的工业基础。

教育资源高地，科教创新氛围浓厚，带动武汉制造业动能换档。新中国成立初期，武汉 作为中部地区的核心城市，在教育资源调配调整期吸收大量高校迁入，逐渐形成目前高 校、研究所聚集格局。武汉目前拥有 83 所高校，其中有武汉大学、华中科技大学、中国 地质大学(武汉)、武汉理工大学、华中农业大学、华中师范大学、中南财经政法大学 7 所双一流高校，本专科生数量超过百万位居全国第三，研究生数量仅次于北京、上海， 而武汉研究所覆盖了船舶工业、航空航天、电子信息、生物医学等多个领域，强大的科 技创新实力是武汉老工业重镇转型的重要驱动力。

（二）武汉经济驱动力由工业换挡为服务业，工业增加值排全国第16

武汉三产增加值占比 62%，服务业驱动经济发展属性明显，工业规模渐不具备明显优势。 1）从中西部城市的定位看，武汉是长江中游都市群信息节点，同时武汉又是湖北省的信 息节点，在发展生产性服务业上具备节点城市优势，其产业结构中一二三产占比分别为 3%、35%、62%，第三产业占比略低于成都、西安。2）随着经济体制改革，钢铁、化工 等老工业没落，新兴产业兴起，武汉逐渐失去老工业基地资本优势，2021 年武汉工业增 加值 4586 亿元，全国排第 16。

武汉经济发展动能换挡，经济由二产驱动转向三产驱动，但三产支撑主力能级不高。1） 从第二产业、第三产业增速对比看，2006 年至 2014 年武汉经济快速增长推动力主要来 自第二产业，2014 年后第三产业增速反超第二产业成为武汉经济增长重要驱动力。2） 从第三产业内部看，批发零售增速一直偏低，与制造业密切相关的金融业，交通运输、 仓储和邮政业一直保持较高增速。3）第三产业增加值规模来看，武汉第三产业结构有待 调整，房地产业增加值占比 16%，类比三产规模绝对值更大的成都，武汉房地产业增加 值高于成都。

武汉 GDP 规模在中西部主要城市排名第二，人均 GDP 排名第一，近 6 年常住人口增长 规模仅次于成都、西安。1）2021 年武汉的 GDP 达到 1.7 万亿，超过长沙 33%，为中西 部经济第三城。以人均 GDP 衡量，武汉人均产出达到 13.5 万元/人，在中西部城市中居 首位。2）作为湖北信息节点城市，武汉对于湖北其他地级市人口有较强吸附力，常住人 口 2015 年至 2021 年净增长达到 304 万，在中西部主要城市中位居第三，仅次于成都、 西安；年化增速 4.3%，在湖北各市中名列第一。

（三）近年武汉工业增加值增速下滑，第二产业人口增长缓慢

武汉近年来工业增速较为缓慢，暂落后于中西部其他主要城市。1）2018 年至 2021 年武 汉工业增加值复合增速 3.5%，落后于成都、长沙等可比性较强的中西部城市。2）而从 2017-2021 年工业固定资产投资完成额增速看，武汉仅 3.4%，低于西安、成都等城市。工业增速的相对落后也带来人口增长的隐忧，二产人口增长缓慢。1）武汉第二产业从业 人口增速缓慢，2015-2020 年年化复合增速为 0.2%。2）若从从业人口看，2015 年至 2019 年武汉从业人口增速 3.4%，在湖北省内领先，但低于西安、成都。

二、新一轮城市竞争中电子信息具备优势，汽车、新材料等领域转型相对落后

武汉制造业的主体是汽车制造业和电子信息产业，高新技术产业占比接近 49%。近年来， 武汉电子信息产业整体规模效应及龙头企业聚集优势突出，带动电子信息产业增加值快 速增长，近 3 年复合增速达 13%，而武汉在汽车产业新能源转型升级中有一定落后，生 物医药、新材料未引入足够的龙头企业。另外，武汉政府虽然税收规模较大，但同样也 有较大的债务负担，未来仍需提高政府对产业发展的支持效率。

（一）制造业以汽车产业和电子信息产业为主，高新技术产业占超达49%

武汉两大支柱产业工业总产值突破千亿，其中汽车制造业和电子信息产业产值占比约 34%。1）从工业总产值看，武汉汽车制造业、计算机、通信及其他电子制造业产值突破 千亿，占比 34%，而纺织业、食品加工等轻工业占比均较低。2）近年来武汉工业技术含 量迅速提高，2021 年规上工业增加值中高新技术产业占比达 49%。

高新技术产业中先进制造、电子信息占比 69%，具备规模效应同时增速较快。武汉高新 技术产业高度集中在四大行业，其中，1）产值位列前二的先进制造业和电子信息业分别 占比 46%、23%，近三年复合增速 11.6%、13.1%，具备规模效应同时增速较快。2）新 材料制造业增加值占高新技术产业比例 22%，但近三年复合增速仅 5.5%，增长呈现明显 疲态。3）生物医药和医疗器械尽管占比较低，占高新技术产业比例 8%，但复合增速达 到 9.1%。

（二）电子信息产业中光通信、激光、新型显示、芯片发展均好

1、光通信产业：武汉已形成完整产业链，成为龙头企业聚集地，光纤光缆、光器件产业 国内领先。1）武汉光通信产业整体实力居全国前列，已经形成涵盖上游光棒光纤光缆、 中游光器件及光模块、下游光系统设备等完整的光通信产业链。龙头企业包括位列全球 光纤通信行业竞争力第 2 名、全球市场份额超 9%的长飞光纤，竞争力排行第 6 名的烽火 通信，以及全球光器件企业竞争力排行第 4 名的光迅科技。2）武汉在光纤光缆与光器件 研制中具备领先优势。武汉是全球最大的光纤光缆研制基地，国内市场占有率达到了 66%， 国际市场占有率达 25%，也是国内最大的光器件研制基地，国内市场占有率 60%，国际 市场占有率达 12%。3）2021 年武汉光通信上市公司总营收接近 450 亿元，全国排名第 三，与苏州、南通差距较小，远远高于第四名深圳。

2、激光产业：已形成龙头企业集聚效应，国产激光器竞争力持续增强。武汉已聚集锐科 激光、华工科技、帝尔激光、久之洋、金运激光等激光上市企业，其中锐科激光为国内 最大的激光器生产企业，2021 年国内市场销售份额达 27.3%，相较国际巨头 IPG 光子在 国内市占率下滑 6.5pcts，锐科激光市场份额较 2020 年提升 2.9pcts，两者差距逐渐缩小。3、新型显示：面板龙头企业聚集，产能引入较高。武汉已聚集京东方、天马微电子、华 星光电三大面板龙头企业，其中京东方武汉第 10.5 代 LCD 线是武汉单体投资最大的电 子信息产业项目，总投资达 460 亿元，产能达 18 万片/月，产线产能在全国居前。

4、芯片产业：半导体器件专利数居全国前列，龙头企业集聚。1）2021 年武汉半导体器 件专利数 1424 件，居全国第三。2）当前已形成长江存储、华星光电半导体等龙头企业 集聚，其中长江存储半导体器件专利技术构成 81%，居全国第一，研发专业化程度较高。 当前长江存储在武汉晶圆厂产能达 10 万片晶圆/月，计划在武汉建设第二座晶圆厂扩产 至 30 万片晶圆/月，有助于进一步扩大市场份额，加速储存芯片国产替代。3）2021 年武 汉集成电路圆片产量 107 万片，同比增长 103%。

（三）汽车产业陷入发展瓶颈，新材料、生物医药产业落后于其他城市

1、汽车产业：传统汽车业务已现疲软，新能源汽车转型滞后。1）近年来武汉汽车产量 连续四年下滑，2021 年武汉汽车产量仅 139 万辆，较 2017 年减少约 50 万辆，占全国比 例由 2017 年 7%下滑至 2021 年 5%。2）武汉新能源汽车企业招商薄弱，依赖东风等传统 车企转型，缺乏第一梯队新能源车企。2021 年，武汉汽车产业集聚的经开区新能源汽车 产量仅有 6.5 万辆，占汽车总产量的 6.9%，相较全国新能源汽车产量占比 13.5%仍有较 大差距。2022 年全国新能源汽车产量占比增长至 26%，而湖北省 15.5%依然落后于全国。

2、新材料产业：新材料企业主要集聚在长三角、珠三角，武汉未形成规模效应。1）新 材料企业数量 TOP10 城市中，长三角 6 个城市、珠三角 3 个城市均在列，而武汉未上榜。 2）武汉当前新材料企业以半导体材料方向为主，缺乏龙头企业带动效应。3、医药产业：缺乏龙头企业带动，产值对比全国主要城市仍较为落后。1）武汉东湖新 技术开发区为主要生物医药产业园区，在全国生物医药园区综合竞争力排名第 4 位，而 在龙头企业竞争中，武汉园区未进前 10，武汉目前仍缺乏生物医药龙头企业，整体带动 动能不足。2）产值对比主要城市仍较为落后，2020 年生物医药产值 444 亿，远低于北 京 2200 亿总产值，约占同为中西部城市成都的 74%。

（四）政策支持空间充足，重点发展光电子信息、汽车制造与服务、生物医药产业

科创环境优势、人才要素集聚支撑武汉制造业转型发展。1）武汉众多高校、研究所支撑 科技创新，给传统产业转型升级、高新产业发展带来更大空间，在社科院发布的中国城 市科技创新竞争力得分排名中，武汉排名全国第 6，在二线城市中仅次于杭州，在中西 部城市中位列第一。2）政策支持吸引高素质人才留汉，利于产业要素集聚，进而推动产 业转型升级。2017 年，武汉提出百万大学生留汉计划，提出一系列优惠政策，2017 年起 武汉大学生留汉人数大幅增加，扭转过去人才流失，每年留汉大学生达到约 35 万人。武汉政府税收规模领先于其他中西部主要城市，但债务负担较重，对制造业向高端突破 有一定财政压力。武汉政府性债务余额与税收收入比 4.1，在中西部城市中处于较高水平； 税收总规模超过 1300 亿，在对产业转型的支持方面有一定财政压力。

武汉未来重点发展光电子信息、汽车制造与服务、生物医药与医疗器械三大产业。武汉 三大重点产业中光电子信息产业具备规模效应和集群优势，实力居全国前列，汽车产业 本轮新能源转型稍显落后，而医药产业当前产值较低，缺乏龙头企业带动。未来将以强 化光电子信息产业优势，加速汽车产业转型升级，培育医药产业基础支撑工业发展。

三、2022年武汉商品住宅销售面积下滑45%，需求中枢约为1800万方

2022 年武汉商品住宅销售面积下滑 45%，大于全国跌幅，部分核心区域如东湖高新区存 在超跌。武汉产业发展效率一般，近年来房地产发展快于产业发展带来的税收增长，政 府仍对卖地支撑产业转型升级有一定依赖，房地产发展领先于产业和人口兑现。武汉过 往土地超供，也导致城市库存量较大，进而拉长新房库存去化周期至 20 个月，而武汉产 业仍有增长潜力，未来将逐步消化库存。近期武汉房地产市场延续回暖态势，按照常住 人口人均成交住宅 1.3 平米保守估计，武汉需求中枢约为 1800 万方。另外，受规划影响 武汉产城融合度一般，核心区商品住宅成交面积占比 56%，从产业集聚来看，光谷副城、 车谷副城受益最大，有望率先兑现预期，光电子信息产业支撑东湖高新区发展。

（一）2022年武汉商品住宅销售面积下跌45%，政策放松基本到位

2022 年武汉商品住宅销售面积下滑 45%，大于全国跌幅，三环内核心区域抗跌能力强。 1）2022 年全国商品住宅销售面积下滑 27%，武汉跌幅大于全国，但从成交规模来看仍 有超 1000 万方的市场需求。2）市场下行期，武汉核心区域与远城区1住宅市场均呈现明 显下跌，具体区域来看，核心区域硚口区跌幅最小，销售金额下降 8%，东湖新技术开发 区 2022 年商品住宅成交金额及面积同比下跌超过 60%，存在超跌；远城区经开区、东西 湖区跌幅较小，住宅成交金额下降不到 30%。

2022 年武汉需求端持续放松，12 月放松核心市场限购助力销售好转，2023 年 2 月限购 继续放松，促进改善需求释放。1）2022 年，武汉限购、限贷政策多轮松绑，年底政策 释放基本到位，如 12 月份武汉将限购区域缩小至二环内，而首付比与区域是否限购绑定， 推动二三环核心房地产市场首付比降低 10%，刺激效果明显，现已延长政策时间至 2023 年。2023 年 2 月武汉进一步加码宽松政策，增加限购区购房套数，降低外地户籍购房门 槛，刺激刚需、改善需求释放。2）限贷方面，武汉一年内 6 次下调房贷利率，首套房、 二套房利率已下调至 3.9%、4.9%，首套房贷利率已突破全国下限。3）武汉针对房企也 出台政策减轻企业资金压力，如调整监管资金比例、优化开盘预售条件等。本轮政策放 松多举措并举，限贷、限购政策调整基本到位。

（二）武汉土地财政依赖较高，楼市供大于求导致远城区惰性库存累积

武汉电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业让城市持续保持活力，虽然单位宅地 出让金培育工业产值效率较低，但良好的科创环境及人口吸附力保障产业转型升级，有 利于逐步消化当前过高的城市库存。1）虽然武汉先进制造、电子信息产业增速略显疲态， 但武汉良好的科创环境、及湖北信息节点城市对周边地级市的人口吸附明显，保障武汉 产业转型升级。武汉虽然在新兴城市的竞争下面临一定压力，但总体保持人口净流入仍可预期。2）宅地出让金使用效率 2009 年后大幅降低，原因是 2009 年宅地出让金收入同 比增长 436%，之后宅地出让金维持高位，相较中西部主要城市，武汉土地出让金使用效 率较低。

2017 年以来武汉房地产发展快于产业驱动税收增长。1）2017 年武汉土地出让金收入同 比增加 42%，而税收收入增长 8%，土地出让金收入超过税收，反映政府仍倾向卖地谋发 展，房地产发展快于产业带来的税收增长。2）相较其他中西部城市，武汉土地出让收入 /税收收入处于中位。武汉土地出让大于新房销售面积，房价增长速度放缓。1）2011 年以来，武汉住宅类用 地成交面积大于商品住宅销售面积，仅 2015 年、2016 年、2022 年供求比略小于 1，总 体土地供应处于超供状态。2）2018 年后房价波动性大幅下降，2021 年下半年以来房价 增速明显放缓，当前新建商品住宅销售均价 13237 元/平。

过往土地超供导致武汉新房库存处于高位，去化周期 20 个月。过往多数年份宅地成交与 住宅销售供求比大于 1，导致新房库存持续累积，进而将武汉新房库存周期拉长至 20 个 月（截至 2023 年 1 月底），在全国重点城市中处于中位水平。武汉全市新房库存共 1695 万方，核心区域库存占比 43%。1）武汉前期存在过度出让土 地问题，尤其在远城区出让大量土地，多数由地方国资兜底，库存去化困难叠加开发经 验不足将土地变为惰性库存，当前武汉全市新房库存接近 1700 万方，远城区库存占比 57%，去化周期较长。2）据克而瑞测算，武汉仍存在约 7700 万方活性广义库存，去化 时间接近 5 年，这也是目前品牌房企谨慎投资武汉原因之一。

（三）近期住宅销售已反弹，预计中长期武汉新房销售面积中枢在1800万方左右

政策聚焦有效需求区域，近期武汉新房量价回升。1）武汉 12 月缩小限购区域至二环内， 宽松政策开始聚焦有效需求区域，新房成交面积环比增长 187%，为 2022 年单月最高。2） 2023 年初武汉限购继续宽松，限购区无条件新增 1 套购房资格，外地户籍限购区可先购 房后补缴社保等，有效需求区域政策加码，市场延续复苏节奏，2023 年 2 月武汉新房成 交面积 140 万方，同比增长 106%；2023 年 1 月新房价格环比上涨 0.2%，环比涨幅 12 个月内首次由负转正。近期武汉新房案场认购量及开盘去化率均有明显回升。1）案场营销动作不断，部分项目 宣传 2 月底收回折扣，价格逼定下，叠加热盘加推，案场认筹量明显提升，2023 年 2 月 平均认购量提升至 38 组，为近一年来最高值，转化率呈上升态势。2）2 月武汉开盘去 化率提升至 29%，部分热点项目加推当天售罄，如东湖高新区文投万和竞界。

武汉常住人口稳定，预计城市新房销售面积中枢仍然在 1800 万方左右。1）近年来武汉 商品住宅销售面积与常住人口比例基本在 1.8 左右，考虑武汉本轮制造业小幅增长，未 来常住人口将维持稳定在 1400 万人以上，即使人均商品住宅销售面积降到 1.3，预计从 中长期看武汉商品住宅销售面积中枢水平在 1800 万方左右。2）当前武汉常住人口/户籍 人口比例达 1.36，住宅销售面积仍有一定释放余地。

（四）武汉产城融合度一般，制造业向四大副城外溢

武汉三环内主城区和东湖新技术开发区是第三产业、高新产业主要聚集地，但商品房销 售占比没有明显优势。武汉第三产业主要集中在三环内市区，东湖高新区电子信息、生 物医药产业明显集聚。按照产业聚集逻辑，城市内高新产业聚集仍主要在市区和东湖高 新区。但武汉商品房销售区域与产业结构匹配度一般，武汉核心区域商品住宅销售面积 占比全武汉的 56%。城市构建“一主四副”发展格局，主城外溢方向为四大副城。1）武汉作为典型多中心发 展城市，职住分离度处于较高水平，目前各产业集聚区产城仍在初步融合阶段。2）从四 大副城功能定位看，光谷副城定位光电子信息产业，车谷副城定位汽车及零部件产业， 两大副城目前已聚集众多高新技术企业，将率先兑现预期。

高新技术产业中，武汉光电子信息产业最具有规模优势及爆发潜力，当前光电子信息产 业聚集地为武汉东湖新技术开发区，即光谷，预计将引领武汉未来地产核心。1）根据武 汉发改委公布的武汉各区重点产业地图来看，东湖新技术开发区重点发展“光芯屏端网” 光电子信息产业。2）根据《武汉市工业高质量发展“十四五”规划》，到 2025 年，光电 子信息产值及相应软件与信息服务业营收均达到 5000 亿，形成全球领先的光电子信息产 业集群，电子信息产业的爆发将支撑武汉东湖新技术开发区的住宅需求。

四、地方国资市占率不断提升，2022年土拍质量优但热度较低

地方国企已经占据武汉市场主力，在 2022 年销售大幅下滑的态势下，以武汉城建为代表 的地方国企销售逆势上涨，权益销售额占比超过 50%；从土储来看，保利土储量较大且 核心区域占比 69%，绿地在远城区有 662 万方土储，拉低土储质量，招商蛇口土储量较 小，但远城汉南区 237 万方低质量土储占比高；2022 年武汉土地供应较为优质，核心区 域占比由 2021 年占比 50%提升至 2022 年占比超 80%，但整体仍维持低热度，品牌房企 在武汉谨慎投资，仅凯德、中交地产拿地权益金额入围前十，2022 年武汉城建权益拿地 建面 170 万方，具有绝对优势，未来市场占有率将进一步提升。

（一）地方国资占据武汉市场主力，土储半数以上聚集在核心区

武汉市场近三年销售集中趋势明显，地方国企销售额迅速提升，占据市场主力。1）武汉 销售市场头部企业结构扭转，地方国企逐渐演变为市场主力，在 2022 年销售下滑的态势 下，以武汉城建为代表的地方国企销售逆势上涨，从 2020 年占比 17.5%到 2022 年销售 占比超过 50%。2）头部民企融创 2022 年在武汉权益销售金额大幅下降至 48 亿元，民企 在前十销售竞争格局中市占率降低至 6.2%。

保利、绿地在武汉土储规模较大，招商蛇口、绿地土储质量不佳。1）央企保利在武汉土 储规模达 901 万方，且土储质量较好，核心区域土储规模占比达 69%。2）绿地也具有高 规模土储，但远城区黄陂区与汉南区土储合计 662 万方，拉低土储质量。3）招商蛇口在 武汉土储规模仅 346 万方，但远城区汉南区土储 237 万方占比较大。4）华润置地、万科、 华发在武汉土储规模较小，核心区域土储占比约 50%。

（二）2022年武汉土地市场以地方国资托底为主，品牌房企谨慎布局

2022 年武汉供地量少质优，中心城区供应占比提高，但溢价率维持低位。1）武汉 2022 年土拍热度下降，平均溢价率不到 2%，但核心区成交占比明显提升，由 2021 年占比 50% 提升至 2022 年占比超 80%，反映市场下行期武汉增大优质地块供应，但未起到刺激房企 扩表效果。2）2022 年年底武汉供地放量，第六轮土拍 11 宗涉宅用地全部成交，成交金 额 229 亿元，整体仍然延续低温行情。12 月六批次土拍仍以地方国资托底为主，品牌国央企择优拿地。1）拿地房企来看，武 汉第六批次土拍仍以地方国资托底为主，11 宗涉宅地块中 7 宗由地方国企获取，武汉城 建表现活跃，品牌国央企建发、中铁建布局武昌区地块。2）土拍热度来看，11 宗涉宅地 块仅 1 宗地块溢价 14%成交，由建发竞得，楼面价 1.89 万/平。

2022 年武汉土拍以地方国资兜底为主，武汉城建拿地规模具有绝对优势，未来市场占有 率高。1）房企拿地格局来看，外地品牌房企谨慎投资，仅凯德、中交地产拿地权益金额 入围前十。2）武汉城建拿地 11 宗位列第一，权益地价 228 亿，权益建面 170 万方，于 核心区域广泛布局，未来市占率将显著提升。

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