2025年基础设施公募REITs策略报告：蓬勃、修复与分化，市场在波动中成长

一、公募REITs二级市场上行

政策及无风险收益率下行驱动，二级市场整体上扬

政策及无风险收益率下行驱动，24年二级市场整体上扬。2024年公募REITs市值指数收于95.4，年内累计上涨16.4%。 24年共有三段较为明显的指数级行情，主要由政策及估值分母端驱动： 政策端：明确公募REITs权益记账属性，引入更多中长期增量资金；推动常态化发行，加快扩容提供更多新产品。 估值端：降息预期催化无风险收益率快速下行，DCF估值-分母端下降带动估值上修，分子端（经营表现）稳定的产品上修更为明显。

市场仍有上修空间

截至24年12月31日，公募REITs市值指数位于历史44%分位数，较21年6月REITs试点落地时累计下跌4.7%。年末市场快速上行，一定程度定价降息预期。估值进一步上修主要待公募REITs经营基本面改善，尤其是高速、产业园及仓储等目前 经营基本面偏弱的板块。24年12月末市值指数相较于22年10月下跌约20%，相较于23年3月约下跌13%。

跑赢海外REITs市场

2024年C-REITs指数基本全年跑赢海外主要REITs市场。2024年C-REITs市场基本全年跑赢海外主要的REITs市场，中证REITs全收益指 数年初快速拉涨后持续维持高位。 美国REITs市场及新加坡REITs走势趋近，与美债收益率呈现负相关关系，24年10月以来，强劲的经济数据及美联储官员的鹰派言论使得市 场对美联储降息的预期减弱，美债收益率持续上行，使美国REITs市场及新加坡REITs市场整体呈波动下跌态势。

板块走势分化

24年末市场总市值为1564亿元，新产品上市带来市值提升。 截至24年末公募REITs总市值规模达1564亿元，市值规模较23年末增长867亿元，同比增长124.3%。其中24年之前上市的产品市 值增加27.5亿元，同比增加3.3%，24年新上市产品年末市值为713亿元，较发行规模增长58亿元，较发行规模增长8.9%。截至24年末，交通基础设施、园区基础设施及消费基础设施的市值占据位居前三，分别占年末总市值的35%，17%及14%。

保租房及消费基础设施REITs上扬带动 产权类REITs上行。 2024年产权类REITs累计上涨18.5%，保 租房REITs及消费REITs涨幅居前，分别 上涨30.6%及16.4%。产业园区：年内基本面仍偏弱，主要 是超跌反弹逻辑，年内跑赢板块涨幅 的产品有东吴苏园产业REIT、博时蛇 口产园REIT、博时津开产园REIT、华 夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT 及中金湖北科投REIT。仓储物流：年内基本面仍偏弱，稳定 性偏强的产品跑赢板块。分别为资产 众多，分散性偏强的中金普洛斯REIT 及以冷库为底层资产的新产品华安外 高桥REIT。 保租房：年内强势走高，经营稳定性 及长久期是推涨的主要原因，走势与 长债关联紧密。租金较同类市场化租 金折扣率较大的三只产品涨幅较高， 分别为华夏北京保障房REIT、中金厦 门安居REIT及红土创新深圳安居REIT。 消费基础设施：整体经营稳定，持续 扩内需，促消费主题催化。区位较好 且具备强运营能力的华夏华润商业 REIT，具备消费降级逻辑的嘉实物美 消费REIT及华夏首创奥莱REIT跑赢板 块。

除高速外其他经营权业态均有 较高涨幅。 2024 年 经 营 权 REITs 累计上涨 10.7%，受高速REITs拖累，涨幅 弱于产权REITs，其中生态环保 REITs涨幅较高，累计上涨19.7%。 生态环保：主要为公用事业品 涨价逻辑，经营基本面偏强的 富国首创水务REIT领涨板块。 高速公路：发布月度经营数据， 月度进行定价，受天气、分流 及宏观经济偏弱影响，年内经 营数据偏弱。通行量及通行费 收入降幅较小的产品跑赢板块： 平安广州广河REIT、浙商沪杭 甬REIT、华夏越秀高速REIT、 国金中国铁建REIT及中金山东 高速REIT。 能源：主要为高股息长久期逻 辑，年内跑赢板块的有中航京 能光伏REIT（扩募预期）、嘉 实中国电建清洁能源REIT（来 水丰厚）。 水利：年内上市，预期水量丰 厚及公用事业稳定经营属性下 快速上扬。

资本利得高于分红收益

24年资本利得高于分红收益。 2024年全市场加权（24年最后一个交易日市值为权 属）总收益率约为16%，其中分红收益率为6.4%， 资本利得为9.5%。产业园区、保租房、消费基础设施、生态环保、能 源及水利板块的资本利得高于分红收益率。 仓储及高速公路板块的分红收益率高于资本利得， 这两个板块的经营基本面偏弱，二级市场资本利得 全年收跌。

市场由偏股性向偏债性转变

市场由偏股性向偏债性转变，市场更加关注需求稳定性。24年内，公募REITs市场基本跑赢股债，一定程度上体现股债双性的优势。24年公募REITs和股债的 相关性系数分别为0.43及0.73，而23年公募REITs和股债的相关性系数分别为0.87及-0.82，以相关系系数简单衡量，可知公募REITs市场由偏股性转向偏债性。

宏观经济弱修复下，多业态经营承压，市场投资者由关注经营增长性转向更多关注经营稳定性，在疫后多业态资产供给持续提升的背景下，需求的稳定性成为 市场关注重点，如保租房等经营稳定且长久期的业态备受市场青睐，由此也使公募REITs市场整体由略偏股性向偏债性转变。

二、公募REITs一级市场扩容及回暖

迈入常态化发行，发审显著提速

产品发行量增加的同时，产品业态也进一步扩展，24年公募REITs市场新增消费基础设施、水利基础设施及交通（大桥 类）业态。

24年新发产品涉及七大类业态，其中交通基础设施、消费基础设施及园区基础设施发行规模居前三位，分别占总发行规 模的34%，30%及14%，消费基础设施及园区基础设施均发行7只，为年内发行只数最多的业态。

一级市场逐步回暖，一二级市场呈现一定联动效应

一级市场逐步回暖，一二级呈现一定联动效应。 24年公募REITs一级市场有所回暖，但不同业态之间仍 有明显分化。一二级市场呈现一定的联动效应，二级 市场表现较好的保租房、能源、消费等业态的产品更 加受市场青睐。

在途拟申报项目业态扩展，进度推深

24年新增在途拟申报项目/企业主体为33个，较23年下降54个。22年及23年的拟申报项目的快速增长，以及24年类 REITs及持有型不动产等产品的推进，使得24年新增在途拟申报项目/企业主体数量有所下降。但截至24年末，仍有 233个项目在途（不含已申报到沪深交易所的项目）。 拟申报业态有所扩展，新增租赁住房类项目，文旅及消费项目数量也有所增长，随着二级市场的走强，供水、供热及 供冷等市政民生类项目的申报积极性也有所提升。项目申报进展不断推深，从拟申报向实质性招标及中标推进。截至24年末，已有114个项目发布中标公告/成交结果公 告/预中标公告，占拟申报项目的49%。

三、公募REITs市场投资者投资多元化，分红频率提升

持有人类型更加多元化

投资结构仍以自营及保险为主，投资者进一步多元化。从27只上市公募REITs的2024年中期报告来看，REITs份额主要由机 构投资者持有，大部分公募REITs90%以上的份额均由机构投资者持有。前十大流通股东中，2024H1券商自营及保险资金 投资账户持有份额占比较高，分别占28%及23%。随着市场产品的多元化及OCI的推进等，投资者结构进一步丰富，产业 资本及产业基金增大了对公募REITs的配置。

FOF正逐步加大对REITs的配置力度

24年，配置REITs的FOF机构逐步增多，从23Q4的5家到24Q4增至9家，分别为南方基金、华夏基金、富国基金、 汇添富基金、天弘基金、兴证基金、易方达基金、招商基金和中欧基金。配置REITs的FOF数量也从23Q4的16 只增至40只，40只产品中有13只非养老型FOF及27只养老型FOF。 截至24Q4，FOF持有REITs的总份额达到2896.78万份，同比增长58.58%；获得FOF配置的REITs数量为18只， 较上年同期增加8只。当前FOF对REITs配置的份额仍处偏低水平，截至24Q4，40只FOF配置REITs的净值占比 仅为0.82%。

FOF偏好权重股，24Q4加仓园区及仓储

FOF对REITs的产品选择有一定稳定性，偏好配置权重股。FOF配置份额较高的中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT、平安广州 广河REIT、博时蛇口REIT在中证REITs全收益指数所占权重（截至24年12月31日）分别为8.73%，7.33%，6.15%，3.82%。 配置类别趋于丰富，调仓明显。24Q4FOF共配置保租房、仓储物流、能源、生态环保、产业园区及高速公路六大资产类型，在 可配置业态中均有所配置；或博弈经济修复及超跌反弹，24Q4FOF主要加仓仓储物流REITs和园区基础设施REITs，减仓交通基 础设施REITs和生态环保REITs。

分红频率显著提升，24年募资回报率达13%

24年以来公募REITs分红频率显著提升，以权益登记日为准，24年43只公募REITs共分红106次，平均分红次数达2.5次，上年同期平均分红次数为1.3次。 年内分红次数最多的为华夏合肥高新REIT及华夏和达高科REIT，年内均实现5次分红。易方达深高速REIT分红最快，上市27天即实现首付分红。 24年全市场分红85.13亿元，同比增长28%，市场整体的募资回报率（年度分红总额/新增发行规模）达13%，分红总额占年末市值规模的比例为11.9%。

同比多呈下降态势，基本面尚待修复

24Q4共29只REITs可计算同比数 据，除保租房REIT外，其他业态 REITs的经营与宏观经济关系紧密， 在宏观经济整体偏弱的背景下，公 募REITs24年（年化）收入及可供 分配金额同比多为负，基本面尚待 修复。 24Q4涨价逻辑兑现的REITs(如国 君东久新经济REIT、嘉实京东仓 储基础设施REIT及中金厦门安居 REIT）及多数高速REITs的收入同 比数据转正，经营有所改善，受年 末部分费用集中结算及还本节奏等 原因影响，24Q4多数REITs的可供 分配金额整体尚无明显改善，全年 来看可供分配金额同比为正的只数 占比小于收入同比为正的只数占比。

报告节选：

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