2022年旭辉永升服务（1995.HK）研究报告 旭辉永升服务美居、房修、租售、工程四大BU化业务叠加经营模式创新释放业绩潜能

1、头部物企新秀，高成长铸就规模与收入两年三倍

1.1三大优势协同，多措并举，提振公司业绩促发展

旭辉永升服务是行业新兴头部物企，高成长性成为突出优势，同时，随着增值服务业务BU化的完成，公司能够充分发挥规模高速成长的优势，形成“渗透率提升—规模增长—增值服务利润增厚—业绩提升”的正向循环：1）规模增长迅速：公司成立于2002年，2018年12月在香港主板上市，上市初期，公司合约管理面积为4200万平，在管面积为3200万平。2021年，在管面积攀升至1.7亿平方米，年复合增速高达62.0%；合约面积增至2.7亿平，增长近5.5倍。2）增值服务业务BU化促进规模跃升：公司坚持“平台”+“生态”的战略，将不断做大的专项业务进行独立，成为单独的业务单元（BU化），通过做深做透专业业务单元模块，将社区增值服务业务的美居业务与社区维护及维修（房修业务）BU化，并于2021H1与2021H2先后完成了第三大业务单元——物业经纪服务（租售业务）与第四大业务单元——工程业务的模块化发展。同时采用“自营”+“联营”双模式，激发业务单元的管理层与员工积极性，2021年，四大独立业务单元房修、美居、租售和工程业务收入分别实现同比75.8%、73.7%、68.0%和103.0%的增长，增值服务业务收入增长39.2%。3）智慧化平台建设开放生态：公司于2020年成立霖久智慧科技有限公司（霖久科技），并将其作为公司智慧化科技平台，推动数智化业务转型与全场景指挥体系的搭建，成功将费用率降低2pct左右，未来，随着公司管理规模与管理密度的进一步提升，智慧化带来的效能提升将进一步提振公司的盈利能力，激发业绩潜力。

旭辉永升服务通过智慧化平台与规模效应降本，增值服务业务BU化与管理模式创新增效，叠加规模的快速扩张，能够切实地将规模增长转化为整体业绩和效率的提升，实现多维度跨越式发展。截至2021年12月31日，公司已成功布局全国五大区域，深耕10大核心经济区，聚焦124个核心城市，签约项目高达1409个，为超60万户家庭、200万业主提供服务。

1.2稳打稳扎，从服务集团内部成长为头部物企

从服务内部走向全国，多维发力做大做强。成立之初，旭辉永升服务主要服务于集团内部物业，管理业态也较单一，几乎均为住宅业态。公司管理层先后通过集团孵化支持、全国区域布局、市场化外拓和引入专业高管团队等多种方式，有效地增强了企业活力，完善了业务框架，明晰了战略布局，提振了公司业绩。

四大阶段步步为营，公司已进入快速成长通道。总体而言，旭辉永升服务的发展经历了四个阶段，四个阶段具有鲜明的依次递进关系，这也从侧面反映出公司管理层清晰的发展战略脉络和公司团队的高效执行力：

1）初创阶段（2002-2012年）：单一业态到多业态、单一城市到多城市，业务不断完善，集团大力支持。2002年，公司成立，并于2003年开始作为旭辉地产的物业公司，为集团开发的物业提供物业管理服务。在初创的十年间，公司管理的业态从单一的住宅物业变为涵盖商办住的多业态项目，服务的城市也从北京、上海、苏州逐步拓展到东部各区域。2010年，公司开始提供非业主增值服务，这也表明旭辉集团不断给公司提供资源，加大了支持力度。2012年，公司获得住房和城乡建设部颁发的“一级物业服务企业资质”。

2）集团化发展阶段（2012-2015年）：纳入集团框架，搭建标准化体系，起步市场化外拓，实现全国化布局。随着集团2012年上市，公司也作为集团下辖的物业管理部正式纳入集团发展框架，通过完成质量管理体系、环境管理体系与职业健康及安全管理体系三大认证，公司于2013年成为国内最早一批完成标准化体系搭建的物业服务企业之一。同年，公司走出集团，入驻外拓开发的楼盘项目进行物管服务，吹响了市场化外拓的号角。也是在2013年，公司率先在苏州试点，提供社区增值服务，奠定了公司三大业务条线的雏形。

3）市场化发展阶段（2015-2017年）：管理面积快速增加，新三板挂牌上市，引入专业高管团队。从这一阶段开始，公司的面积和营收开始步入快速增长期。2017年，公司在新三板挂牌上市，同时，邀请具有丰富物业管理经验的周洪斌加入公司，负责业务的发展与优化。

4）快速成长期（2017-至今）：“四轮驱动”保障高速成长，产品品牌化、模块化，协同“平台+生态战略”打造新时代数字化物企。上市后，企业面积快速增长，制定了“五年十倍”的“一五计划”。经过两次更名，公司名称于2021年更新为“旭辉永升服务”。物业管理服务方面，公司坚持“四轮驱动”，在全国五大区域加速扩张，通过稳定的母公司项目供给、市场化加速外拓、多元化业态战略合作与战略性并购扩充规模，实现了“两年三倍”的飞速增长，在面积快速增长的同时，整体单平收入却保持稳定，更加证明了公司强大的投后管理能力与新拓项目的高质量。增值服务方面，公司各类服务产品基本实现了模块化，其中，房修服务与美居服务渗透率大幅提高，已基本实现了可持续经营。科技化方面，公司通过长期大力投入，于2020年孵化出智慧服务科技品牌霖久科技，后于2021年12月16日发布了全新的产品品牌矩阵“引力服务生态系统”，以智慧化平台为技术基础，涵盖“共生活”、“共生长”、“共生态”三大模块与社区服务、城市服务、增值服务和智慧服务四大业务，入局城市运营服务。在这一阶段，公司循序渐进，踩准了服务升级、规模成长、数字化降本增效的每一个节奏。2021年，旭辉永升服务获评“2020中国物业服务百强企业TOP11”。

1.3快速增长获得行业充分认可，2020年百强排名前进至第11位

公司在管面积达物业管理行业百强企业平均值的2.09倍，收入为百强平均的2.66倍，规模与营收增长均远超百强企业平均。2017年，公司的管理规模为2684万平方米，实现收入7.3亿元，均低于百强企业平均值。随着公司2018年上市，各项业务快速推进，管理规模与营业收入高速增长。2020年，公司在管面积增至1.02亿平，是百强平均的2.09倍，实现收入31.2亿元，超百强平均165.94%。

根据物管协会披露的2020年261亿平的全国物管面积计算，旭辉永升服务的市占率约达0.4%，位列物管公司第一梯队。增速方面，公司自2016年来长期保持着高于50%的在管面积增速，同时，面积规模效应的显现与新推出社区增值服务业务的发展将收入增速实现跃升，2019年，公司收入增速由18年的48.3%大幅增加26.2pct至74.5%，2020年达66.1%，在管面积增速达56.0%，而同期物业百强企业收入增速为12.8%，面积增速为14.0%，公司收入与规模增速均远超百强企业平均。

公司排名逐年提高，2020年获评物业百强TOP11，业绩发展获得行业充分认可。2014年，公司首次参加全国物业百强企业评比，获评第67位。此后，公司凭借规模与业绩的高速增长，名次不断提高，2020年，公司以超过1亿平方米的在管面积和超1.8亿的合约面积斩获“全国物业百强TOP11”，发展成绩获得行业充分认可。

1.4股权结构集中，旭辉控股为公司控股股东，林氏家族为公司实控人

公司股权结构明晰，林氏家族为实际控制人，合计持股42.35%。截至2021年11月1日，公司第一大股东为旭辉控股，间接持有公司23.2%的股份。旭辉控股的实控人林氏家族（林中先生、林伟先生与林峰先生于2018年8月6日签订了一致行动契据，以下统称为“林氏家族”）分别通过EliteForceDevelopment、旭辉控股、BestLegend（BestLegend由林锋先生全资拥有，林氏家族拥有BestLegend所持股份的权益）持股20.71%、12.88%和8.76%，合计持有公司42.35%的股份，也是旭辉永升服务的实际控制人。其中，林中先生是旭辉集团创始人，自2000年起担任旭辉控股董事兼主席，自2018年起担任公司的董事会主席兼执行董事，负责制定旭辉集团和旭辉永升服务的整体策略、业务规划及重大运营决策等。

旭辉控股持有公司23.2%的股权和43.9%的表决权。2020年5月旭辉控股以总对价港币7.83亿（每股10.2港元，较永升生活服务前5个交易日平均收市价折让10%），向林氏家族拥有的EliteForce收购7682万股公司股票。同时，自2020年6月30日起，EliteForceDevelopment委托Spectron行使由EliteForceDevelopment直接持有的全部股份投票权。自此，永升生活服务与旭辉控股财务并表形成共同体，实行“旭辉+永升”品牌协同发展。公司名称由“永升服务”调整为“旭辉永升服务”。经过2020年6月与2021年11月的两轮配股，截至2021年11月，旭辉控股通过公司第一大股东持有公司23.2%的股权，同时自身23.2%的投票权加上EliteForce所委托的20.71%投票权，旭辉控股共计拥有43.9%的投票表决权。

1.5积极引进精英人才，高管经验丰富，激励计划确保团队动力，彰显业绩信心

公司董事会核心成员稳定，保障了战略的连贯性与一致性。董事会成员自上市以来变动不大，其中执行董事几乎没有变化，董事长林中自2000年起便一直担任旭辉集团主席，同时自公司上市以来一直担任董事会主席兼执行董事，周洪斌自上市后便一直担任执行董事兼总裁职务，周迪作为执行董事兼首席财务官，出任多个重要岗位。同时，三位执行董事中有两位位列公司高管层，这也为公司集中精力执行上层战略，高效实现远景规划打下坚实基础。

公司从2017年开始有计划地打造一批经验丰富的专业化高管团队。2017年以来，公司先后从龙湖物业、万科物业、世茂集团等头部物业与开发企业引入从业年限长，经验丰富，深受认可的优秀管理人才，打造了一批专业性强，业务嗅觉灵敏、具有前瞻性的高管团队。

从公司管理层到基层项目经理，腾笼换鸟，多维引进人才，构筑多层次人才梯队体系，培养“五懂干部”。公司通过打造开放兼容的企业文化，吸引了众多行业精英，如公司于2017年邀请周洪斌先生担任公司总裁兼执行董事，周洪斌先生曾先后担任龙湖物业董事长兼总经理、千丁集团副总裁和中国物业管理协会副会长等职务，在公司管理、组织架构建设、社区增值服务与智慧化平台搭建方面拥有丰富的经验；首席财务官兼执行董事周迪先生历任中英海底系统有限公司高级财务经理、龙湖集团上海区域首席财务官、正荣集团财务管理中心副总经理、旭辉集团财务中心会计管理部总监等职，于财务管理方面十分精通，2019年受公司邀请加入；公司人力资源总监梁斌先生于2017年加入，曾任渣打银行(中国)人力资源助理总监、世茂集团人力总监等职务。在多位行业精英的加持下，公司构筑了从磐石计划、原动力计划到永动力计划的多层次人才培养发展系统，形成了不断迭代，持续进化的人才梯队。其中持续时间最长也最具影响力的当属“永动力”计划。“永动力”计划开启于2013年，以入职三年为期，通过系统性培训、带教、轮岗和关键任务历练，为企业储备中高级技术人才与管理人才，2021年，公司秋招应届毕业生超500人，再次扩充了人才储备。对内，公司在培训层面推出了原动力、组织条线集中培训和项目经理训练营等培训计划，完善了以人才标准-讲师团队-课程体系等为主的“五大基石”，建立起以人才盘点-晋升竞聘-继任计划为核心的“三大运转机制”；组织进化层面，公司于2021年对管理团队进行腾笼换鸟，吸引了近10位高层管理人员、60多位中层骨干，始终保持组织战斗力。

高层、中层、基层覆盖全公司的组织提升计划有效激活员工创造力。公司搭建了一套从基层到高层全覆盖的多层次组织提升计划，同时实施了第三轮股权激励计划，激励体系以“做大做强”为导向，增加公司活力。

股权激励计划利于管理层充分发挥主观能动性，增加公司业绩爆发潜力。2019年6月，公司发布公告，称股东BestLegend于2019年6月18日采纳了一项股权激励计划，由BestLegend以信托方式持有旭辉永升服务2.87亿股，约占公司总发行股本的18.68%，为行业内最高比例。激励对象为公司主要管理层（包括董事、高级经理层，雇员与为公司做出特别贡献的人士），充分展现了公司对于管理层的激励态度，至2021年11月，BestLegend共持有旭辉永升服务1.54亿股，约占公司已发行股本的8.76%。

高管涨薪幅度较大，且拥有公司股份与持股市值快速增加，与公司利益深度捆绑，发展公司业务、提升业绩的动机强烈。自周洪斌2017年担任公司总裁以来，薪资快速上升，CAGR高达24.3%，这也反映了股东对其工作的认可。2019年，周洪斌持有公司股份2932.6万股，占总股本约1.91%，持股市值为1.42亿元；2020年年报显示，周洪斌持股数量大幅增至3538.35万股，占总股本2.12%，持股市值为5.12亿元。2021H1，周洪斌持有的公司股份数量再次增至4253.8万股，占公司已发行股本的2.55%；首席财务官周迪持有124万股，占已发行股本的0.07%。此外，2021年12月22日公司发布公告称总裁周洪斌以自有资金在公开市场购买10万股，为公司首次发布高管增持公告。高管持有股份与持股市值的快速增加，事实上形成了与公司利益的深度绑定，公司高管有强烈的意愿开拓公司业务，提升公司业绩，增加公司价值。高管积极增持公司股份，从内部人的角度表达了对公司未来发展的信心。

在高管团队的带领下，公司业务成长效果显著。公司在引入专业化高管团队，实现港股上市后，业务便步入了快速发展通道，在管面积从2017年的2638万平方米增至2021年的1.7亿平方米，四年CAGR达59.4%，合约面积增长更为迅速，从2017年的3336万平方米拉升至2021年的2.7亿平方米，四年CAGR高达68.8%，营业收入与毛利润的四年CAGR也都在59%以上，整体业绩十分亮眼，进入城市数量由2018年上市时的43个大幅增至124个，增长1.9倍。

2、背靠旭辉控股集团，外拓能力强悍，主动终止保障项目盈利能力

2.1母公司年均持续交付超1200万平，优质的土储保障公司规模增长

母公司旭辉集团销售端每年持续提供约1200-1500万方左右的合约面积规模，同时，充足的土储在规模增量上为公司提供了强有力的支持，公司管理规模在中短期的高增长确定性强。旭辉永升服务背靠母公司旭辉集团，旭辉集团主要专注在中国的一线、二线及核心三线城市开发高品质项目，开发项目涵盖住宅、商务办公、商业综合体等多种业态类型。2017-2021年，母公司旭辉集团的销售面积稳步增长，分别为629.2、956.9、1203.6、1538.5和1448.7万平方米，四年CAGR达23.2%，增长较为迅速。此外，旭辉集团在土地储备方面较为充足，2021年总土地储备达5250万方，可覆盖当年公司新增在管面积0.76倍。由于土储转化为销售需要1-2年的时间，到交付业主约需2-3年左右，故旭辉集团的土储总体约可转化为公司3-5年后的在管面积。

外部拓展的比例不断提升，外拓能力被验证。公司2020年物业管理服务收入为17.57亿元，同比增速高达64%，这主要得益于母公司旭辉控股集团的大力支持与公司积极的外拓策略，收入的37%由母公司贡献；2021年，公司实现物业管理服务收入26.54亿元，同比增长51%，母公司贡献度为39.4%。截至2021年12月31日，公司在管面积1.71亿平，同比增长68.3%，其中18.7%（合计3205.1万平）的在管面积由母公司贡献，这一比例在2017年近50%（49.9%），此后快速下降，2019年母公司贡献面积降至27.1%，2020年进一步降为21.4%。

母公司旭辉控股集团全国化程度高，凭借在核心城市群与高能级城市的高端物业与土储，持续输送优质项目。旭辉控股集团作为长期深耕长三角、京津冀和粤港澳大湾区城市群的高端物业开发商，主要土储与销售均集中于一二线城市，项目质量优异，为旭辉永升服务持续输送高质量的在管面积。其中，2021年，母公司合同销售面积为1449万平，其中，87%为一二线城市项目。城市群方面，旭辉控股在长三角的销售金额达47%，环渤海与华南城市群的销售额占比分别为20%与22%，布局集中在华东长三角城市圈、华北京津冀与省会核心城市和华南、华中、成渝城市圈的核心都市。截至2021年6月末，母公司旭辉控股集团总土储达6857万平方米，其中一二线城市的土储占比高达72%，为公司未来提升高能级城市管理规模，增加优质项目打下了坚实的基础。截至2021年12月31日，母公司土储为5250万平。

受益于母公司的优质土储和销售，旭辉永升服务在一线城市合约面积占比高达18.9%，深耕重点核心城市。公司以“重点区域圈布局、深耕核心城市”为规模拓展方向，高度重视服务规模与密度的提升，2021年，公司在一线城市的合约规模占总合约面积的18.9%，二线城市占比达52.4%，一二线城市占比合计达71.3%。核心城市深耕方面，2021年，公司共有13个城市合约面积超500万平，其中苏州、合肥、青岛和重庆四城更是超过1400万平，未来管理规模集中的态势将进一步延续。

同时，旭辉集团开发的商业综合体项目也为公司丰富多元化业态结构，增加商办物业管理经验，巩固“一专多强”格局提供了保障。目前，旭辉集团在西北、华中、中西部和华北华东区域共16城布局了31座商业综合体，其中储备的未开业综合体达22座，以中西部（9座）和华东（7座）核心城市居多，2021年下半年在成都（2座）、上海（1座）和合肥（1座）开业四座，核心城市优质的商业综合体能够增加公司的商办业态占比，也为公司孵化专业团队提供了宝贵的商办物业管理经验，有效丰富了公司的多业态布局。

2.2品牌与优质服务助力规模外拓，定价能力显著提升

公司外拓的收入及在管面积占比逐年上升，物业费水平表现优异。截至2021年12月31日，公司市场化外拓的在管面积增加至1.39亿平，占总在管面积比重的81.3%，较2020年末增长73.9%，远超来自母公司的在管面积增速（47.6%）。我们认为公司市场化外拓能力的大幅提升主要受益于三大优势：1）品牌优势：旭辉永升服务及其母公司旭辉控股集团具有较强的品牌影响力与口碑。2）规模优势，旭辉永升服务自身在东部地区与一二线城市的管理规模较大，特别是在苏州、重庆、合肥等核心城市，利于实现规模效应；3）合作经验：公司通过与政府及地方国企成立合资公司，自身具有充足的合作经验。同时公司强化了外拓能力，以优质的市场声誉与服务品质有效提升了定价能力和中标率，获取了更多盈利能力较高的优质项目。平均物业费单价持续上升，拉升了整体的单平效益。公司组建了超百人的业务拓展团队，2017-2019年综合平均物业费单价分别为2.09、2.46和3.12元/月/平方米；体现出公司的定价能力与市场化拓展能力不断上升，基础物业管理服务业务单平收入不断增加。

3、并购切入，战略合资，多样化方式布局多元业态

3.1四大方针指导战略并购，2021年并购节奏加速

旭辉永升服务并购方向为战略并购，注重四大协同效应，2021年下半年并购节奏加速。早在2019年半年报业绩会上，董事会主席林中即表达过公司对于并购的四点要求：有利于提升竞争力、有利于区域布局、有利于拓展新业务以及能不能形成规模竞争优势；2020年，公司提出并购战略的四大指导方针：区域集聚、业态补强、战略协同、项目质地与经济指标优良。秉承这一理念，2017年至今，旭辉永升服务共完成10笔收购。2017年3月，公司以3200万元的对价收购宁波永远物业，扩大了公司在长三角地区的管理规模；2019年6月，公司进行了上市之后的第一次并购，以对价4.62亿元的代价完成对青岛雅园55%股权的并购，进一步强化了对商业地产管理的布局，通过并购青岛雅园，公司获得了南京新地中心，沈阳新地中心、青岛东海路9号、上海虹桥新地中心、虹桥国际展汇、上海嘉定新地国际广场等一二线城市的核心区域商写项目，管理面积超200万平方米。2020年4月和2021年9月，公司先后以4600万、5800万元的对价收购香江物业和湖南美中环境51%的股权，补全了政府、学校等公建类业态，通过城市环卫进入城市服务赛道，对规模的提升和业态结构的改善有所助益。2021年11月30日，公司发布公告称已完成对红星美凯龙旗下50个物管项目80%的股权，结合2021年3月第一次收购红星美凯龙物管项目，两次收并购共斥资9.6亿元，涉及商场项目71个，总在管面积超650万平方米，丰富了公司的非住业态结构，提升了公司在商业物管方面的收并购经验与区域集中度，有利于后续产生协同效应。2021年12月，公司再次完成对郑州锦艺物业100%股权的收购，强势布局河南市场。从收并购节奏上看，公司的大部分并购项目均发生在2021年下半年，显示出公司独到的战略眼光与强大的战略定力，上市以来，公司总并购金额仅为16.9亿元，展现出项目的极高性价比。未来公司仍将坚持风险可控的战略并购，投前精选标的，投后完善管理，最大化协同效应。

2018-2020年，公司项目来源主要来自新增项目，收并购对于面积提升的占比较小，2021年公司收并购强度提升，贡献面积1486.2万平，占新增在管面积比重21.4%。公司管理层在2020年对于收并购提出了“有所为，有所不为”的原则，2020年之前发生的收并购数量较少，面积贡献不大，更多是基于业态布局与产业链合作的角度。2021年，公司加大了收并购力度，合计完成6笔收并购，获得在管面积1486.2万平方米，占全年新增在管面积的21.4%。同时，我们注意到，公司自2017年以来，每年均有意识地对管理项目质量进行维护与更新，退出质量较低、盈利能力较弱的项目。2017-2020年，公司分别退出了占管理规模6.9%、5.0%、5.9%和6.8%的项目，有意识地对手中的在管项目组合进行优化，完善优质项目的新陈代谢，保障整体物业管理服务盈利能力的提升，这也是物业管理服务毛利率持续上升的重要原因。经过了四年的更新迭代，公司成功维持了优质的管理项目，2021年，质量较低、盈利能力较弱的项目大幅减少，公司在管与合约项目的退出面积占比分别为2.7%与1.7%，出现显著下降。

3.2落子十大业态，住宅与非住均衡发展，战略合作切入城市服务潜力赛道

公司目前在管项目分为十大类业态。截至2021年12月31日，公司已基本完成全业态布局，共落子住宅、商业、园区、办公楼、学校、医院、展馆、交通枢纽、文旅和城市服务十大业态。

多方渠道、多业态成立合资公司进行战略合作是公司发展非住业态的核心渠道与特殊优势。自2019年起，公司开始采用战略合作，即以成立合资公司的方式与政府国企和区域地产开发商进行合作，操盘后续物业服务项目。截至2021年12月31日，公司已和超30家区域开发商、地方政府、机关单位达成战略合作，并在邯郸试点红色物业。通过这一方式，公司能够获得较为丰富的多业态管理经验，提升自身的服务方案设计能力与城市服务能力，进而增加市场化外拓的竞争力，如通过2020年切入轨道交通与学校物业业态，公司迅速形成了一整套系统专业的服务与问题解决方案。为公司未来在这一细分赛道上的进一步拓展打下了坚实的基础，做好了充分准备。

厚积薄发，稳步推进，以战略合作经验为基础，切入城市服务赛道。公司依托与区域性城投平台、地方政府机关的丰富战略合作经验，以并购美中环境为契机，正式入主城市服务赛道，并在2021年业绩报中首次将城市服务单列，作为物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务之外的第四大业务。公司将城市服务定位为三个方向，分别是1）城市市政服务管家，侧重于环卫绿化、老旧社区改造服务；2）城市资产经营助手，服务于城市闲臵空间、片区资源管理；3）城市未来发展的合作伙伴，服务于智慧城市建设。2021年，公司在城市服务领域成功与湖南省界首市城乡建设有限公司及邯郸市邯山区城市建设投资集团有限公司达成了战略合作关系，进一步构建了城市服务的综合能力。2021年全年，公司实现城市服务业务收入8057.9万元，占总收入比重的1.7%。

经过公司近几年的发展布局，非住宅业态的面积与收入增长进入了爆发期。2017年公司非住宅业态面积仅为417万平方米，在2018-2020年三年间，同比增长78.2%、68.0%和132.8%，截至2021年12月31日，公司非住宅业态在管面积已达到5886万平方米，四年时间实现13倍增长。收入端，非住宅收入增速虽在2020年从96.3%微降至83.3%，但依然行驶在快车道上，截至2021年12月31日，公司非住业态贡献收入11.76亿元，同比增长61.4%。

业态结构方面，公司在非住宅业态的面积占比逐年增加。2015-2020年，公司非住业态面积占比持续上升，由13.0%提升15.6pct至28.6%，2021年，非住业态面积占比增至34.4%，未来有望进一步提升。同时，公司保持着对非住业态的高质量扩张，拓展方面，公司能够持续获得高质量、单平收入较高的商写、医院和学校项目；项目管理方面，公司能够实现对各非住业态的优化管理，提升项目盈利能力，最大化项目收益。得益于以上优势，公司非住业态单平收入长期保持稳定，在25-32元/平方米的区间内波动，2021年，非住业态单平收入为19.98元/平，主要是由于大量业务刚刚开展，未能在管理项目上产生收益所致。

4、社区增值服务主导发力，非业主增值服务稳中有进

我们认为公司在增值服务领域具备三大亮点，使其成为行业内的稀缺性优质标的。1）坚持“平台”+“生态”的战略，社区增值服务业务BU化，同时采用“自营”+“联营”双模式，2021H1社区增值服务收入大幅增长99.6%；2）非业主增值服务沿产业链纵向延伸，保持稳定增长；3）信息化平台集成各项业务，降本增效效果显著。

4.1专项业务单元化，美居、房修、租售、工程四大BU化业务叠加经营模式创新释放业绩潜能

公司于2020年开始将不断做大的增值服务专项业务独立为业务单元（即业务BU化），通过业务BU化与平台化，持续推动社区增值服务收入高增长，收入占比不断提高。公司聚焦对“人”的全龄服务，深入了解全年龄段客户生活的实际需求，打造覆盖生活便利、居家打理、暖邻社区的全方位贴心关怀，形成了“全生命周期”，“全生活场景”和“全龄关怀”的三全服务体系。目前社区增值服务业务包括：1）家居生活服务—房屋装修、房屋局部改造、拎包入住等房屋交付阶段装修服务内容；上门维修、家政清洁、房屋打理、二次装修、社区团购等面向成熟社区阶段的服务；以及社区设施及设备维修、保养及翻新类专项服务；2）停车位管理及租赁服务；3）物业经纪服务——为公寓及停车位提供代理销售与代理租赁的服务；4）公用区域增值服务——对公用区域进行租赁和管理。

2020年社区增值服务业务实现收入7.90亿元，同比增长63.5%，营收增速显著高于同期物业管理服务业务收入增速，占公司收入比重达25.3%，较2019年降低了0.4个百分点；2021年社区增值服务实现收入11.0亿元，同比增长39.2%，占公司总收入的比重达23.4%。四项业务中，家居生活服务收入占比最高，2021年占比达51.8%，贡献收入5.7亿元，物业经纪服务占比呈稳定上升趋势，现已接近30%，两项业务贡献了81.1%的收入，也是公司主要发展和模块化的对象。

专项业务单元化（BU化）释放增长潜力，公司已完成房修、美居、租售和工程四大业务的BU化，2021年同比增幅均超65%，到家服务持续发力，未来可期。公司通过对原有的社区增值服务业务进行重组与独立模块化，实现了团队专业化、成本清晰化、绩效透明化，配合“自营”+“联营”的双线经营模式，充分调动了员工积极性。通过业务BU化，公司有效地将各细分业务进行模块化管理，能够更为精确地把握不同业务的成长潜力，同时，通过模块化后，管理人员与一线员工的权责更为分明，考核与激励更为清晰，有力地提升了工作热情和拓展业务的积极性，BU化完成的业务收入也因此获得大幅提升。

1）家居生活服务BU化：家居生活服务主要面向三个对象两大阶段——房屋交付阶段、成熟社区阶段以及设施相关的专项服务。在2020年开启BU化之前，家居生活服务收入已进入快速上涨通道，2020年，家居生活服务收入达4.54亿元，同比增长72.8%，较前几年增速略有下降。开启BU化之后，家居生活服务内容主要为房修业务、美居业务和工程业务三大模块，增速再次大幅提升。2021年，房修业务收入2.3亿元，同比增幅75.8%；美居业务收入3.3亿元，同比增幅73.7%，工程业务实现收入0.7亿元，同比增幅103.0%。作为最早BU化的分项业务，家居生活服务的成功坚定了管理层的决心，大力推进了对其他增值服务业务进行BU化改造的进程。

2）物业经纪服务BU化：物业经纪服务内容主要包括关于公寓及停车位的代理销售与代理租赁服务。2021年，公司引入高量级人才，组建专业化团队，将物业经纪服务业务单独作为租售模块进行BU化，全年实现收入3.2亿元，同比增幅高达68.0%。

经营模式创新提振员工工作热情，产品供给机制实现业务增利。公司创新推出“自营”+“联营”双线经营模式，建立了透明的佣金机制，充分调动了员工积极性，以开源拓新的方式实现了业绩增长。公司在2020年疫情爆发后，迅速成立“好物研究院”，从需求识别、产品和服务设计、渠道和供方选择、营销计划制定等多个维度推进，加深对于社区场景和服务目标群体的研究，开发适合社区业主的增值服务产品，同时根植于社区各类生活场景，以优质的服务将产品和服务孵化成广受好评的品牌。

公司针对社区，打造了“永升悦心服务体系”，包含永升悦心管家、悦心4+N服务产品、线上APP+线下空间和37℃社区系列四大品牌线，将线下管家—产品—线上服务—社区活动有机地结合起来。其中，悦心管家是公司针对不同业主需求打造的双管家品牌，包括高端“私属”管家“永升铂悦管家”品牌和社区全能型的“永升全能管家”品牌；4+N服务产品条线则聚焦产品，包含全周期四大服务与N个社区生态服务，四大服务重在线下，社区生态服务则连接线上平台，同时，公司通过37℃社区提供旭邻节、17升活节、升活会客厅、旭邻市集等覆盖全年龄段的多样化社区活动，通过拉进与业主距离的同时，也加大了各类社区增值服务业务与线上APP品牌的渗透率。

举办优质线下线上活动，并以此将流量导入线上，再回归线下，利用熟人效应形成品牌与服务的有效扩散，或可解释公司社区增值服务的高渗透率与长期可持续。通过计算公司社区增值服务各分项业务的每平米收入可发现，家居生活服务与物业经纪服务的每平米收入大幅增加，考虑到公司规模的快速增长，在每年覆盖新增物业项目的同时还能保持单平收入的高增长，是极为难得的，这也是我们认为公司的社区增值服务业务具有行业内稀缺的长期可持续特性的重要原因。公司家居生活服务与物业经纪服务单平收入的大幅增加，主要来自于原有在管面积的渗透率提升。

那么为何旭辉永升服务能够更早一步做到渗透率的连续稳定提高呢？我们认为有两大原因：1.公司通过施行双线经营模式与业务BU化，明确了各业务管理人员与一线人员的权职，极大调动了员工的积极性，员工有动力自发地向业主宣传推销公司产品与服务，扩大了公司产品在业主心中的品牌影响力；2.另一大主要原因是公司通过举办各类线下线上的优质活动，并将其中的部分过程移到线上的APP中，将线下流量导入到线上，并通过参与活动业主的口耳相传，借助熟人效应将公司的线下活动与线上产品进行有效扩散，一方面拓宽线下活动的参与业主基数，一方面保证线下对线上流量的稳定供给。以线下服务带动线上产品，再通过线上产品反哺线下活动参与者的基数扩大，实现长期可持续的良性循环。

社区增值服务收入毛利率2019-2021年呈现下降趋势，从2018年的63.4%逐步降低18.5个百分点至2021年的44.9%。毛利率近两年呈现下降的趋势主要原因在于：1）公司大力推进家居生活服务的BU化，前期需要投入较多成本；2）毛利率较低的房修业务、美居业务和工程业务大幅增长，收入占总社区增值服务收入的86.4%；3）快速增长且体量较大的新增在管面积需要较多的前期投入。

4.2纵向产业链延伸战略指引，服务能力与专业化水平的快速提升带来业务成长

秉承“纵向产业链延伸”战略，公司积极向外输出专业化协销服务，非业主增值服务寻求外生增长。公司向非业主提供包括以案场管理为主的协销服务（主要为案场提供保安、清洁、绿化、礼仪接待等服务）、额外专项定制服务、前期规划及设计咨询服务、房修服务以及交付前检验服务，将物业管理的专业服务向前端开发业务延展。与行业内的大部分物业服务企业不同，公司的非住宅增值服务增长主要追求外拓占比提升，而非主要依靠母公司。

旭辉控股集团的开发业务有力支持了公司非业主增值服务的收入提升。非业主增值服务收入方面，2017-2020年，公司以年复合增长率58.7%的速度将收入从1.4亿元提升至5.7亿元，主要是得益于旭辉集团和合作地产开发商开发的项目大量增加，对协销、额外专项服务等服务的需求增长较快。2021年由于来自母公司的协销服务收入下降，额外专项定制服务与房修服务相应提升，业务增速略有放缓，收入同比增长51.7%至8.67亿元。

公司针对“建筑”提供覆盖“全生命周期”的服务，形成了多个专业化、市场化程度较高的服务品牌，有利于提升公司非业主增值服务的外生增长能力。公司从规划、设计、施工、交付、销售、延伸至后期维护的全链条，覆盖“建筑”的全生命周期，通过服务的设计，不断打磨服务体系标准，提供基于建筑的全维度解决方案，并针对开发、销售到装潢、焕新、转让等多环节组建团队，设立品牌。目前公司共有六大品牌，均可接入智慧化平台，提供一体化全方位服务。

公司非业主增值服务毛利率2015-2020年缓步上升，从2015年的17.7%增长6.9pct至2020年的24.6%，2021年，毛利率为20.9%，较2020年降低3.7个百分点。毛利率的降低一方面是由于额外专项定制服务与房修服务的收入占比提升，而这两项业务毛利率相对较低；另一方面是由于2021年开发商受政策与资金面冲击，压低了协销、咨询等业务的利润空间，同时公司的成本在短期内无法快速降低所致。

5、“引力服务生态系统”绘制智慧城市蓝图，科技引领升维产品矩阵

5.1霖久科技：从基础到平台，落地六大智能化的开放性生态，促使费用率同期下降近2个百分点

“平台+生态”指引全局发展，从“ABCDE”到霖久云。旭辉永升服务自上市伊始，便开始积极入局科技化数字化，陆续开发了不少系统，包括财务共享服务中心、应收中台、PMS（物业运营管理体系）和CRM等，基本实现了物业基础业务的线上化。2020年，霖久科技正式成立，定位为公司投资的科技型创业团队，同时也是独立运营的科技公司，借用公司的数据和资源，在体外孵化项目。成立初期，霖久科技主要致力于基础能力的搭建，确立了智慧物业“ABCDE”五个战略投入重点方向。

业务集成科技平台，协助业务降本增效，费用率同期下降近2个百分点，入局智慧化城市服务蓝海。2020年开始，旭辉永升服务开始持续将前端、业务、数据与物联中台等十余个智慧系统接入智慧物业平台，构成了霖久云的基本架构。2021年，旭辉永升服务打造了五大智慧城市服务模型，完成了霖久科技的体系化发展，升级后的霖久云体系由平台生态化、服务智能化、业财一体化、流程工具化四大维度构成，包含数智决策模型、美好生活模型、智慧物联模型、精准数据模型、敏捷运营模型等五大模型。构建了“端到端”的智慧管理场景，通过“永升活”和“永小乐”双APP与独立业务运营系统，让费用率同期下降近2个百分点。同时，公司以霖久云为基础技术平台，通过集成的业务模块再组合，形成了智慧城市的五大应用与六大解决方案，驶入城市服务这一广阔航道。

科技平台助力公司业务，实现全面效能提升。霖久科技平台从管理效率、作业效率和服务效率三大方面，让公司实现了全面的效能提升。管理效率方面，在线上平台的业务系统端流程发起比例提升25%，审批时效提升55.6%；作业效率方面，线上平台实现巡检线上化项目486个，线上渠道缴费率提升2.6倍；服务效率方面，报事工单线下转线上增长12倍。同时，外拓方面，借助霖久科技平台，公司通过战图系统获取的高质量招投标信息增长5倍。科技平台有效帮助公司实现从对内管理到对外业务扩张全方位多角度的效能提升。

5.2三重定位构建产品品牌矩阵，三大模块、四大服务打造全场景城市空间服务体系

三重定位打造引力生态，实现从社区到城市全覆盖。2021年12月16日，正值旭辉永升服务上市3周年，公司发布全新产品品牌矩阵“引力服务生态系统”。矩阵基于“美好生活服务生”、“智慧城市服务运营商”、“服务生态建设者”三重定位，系统涵盖“共生活”、“共生长”、“共生态”三大服务产品模块，专业深耕社区服务、城市服务、增值服务、智慧服务四大类服务，全方位覆盖了生活社区、商办、公众、政企等全场景城市空间。

矩阵框架“包罗万物”，科技引领叠加产品服务升维。从引力服务生态系统的整体蓝图来看，公司将所有业务都整合进了一个大框架，各项业务在框架内有机结合，共同构筑出立体的服务框架。公司一改之前传统的按照物业管理服务与增值服务对业务进行划分的方法，结合已有的“全生命周期”、“全生活场景”和“全龄关怀”三全服务体系，从微观到宏观，将公司的服务与产品分为三类定位——微观聚焦社区生活，中观服务平台生态，宏观上走出社区，面向政企、城市、商办和公众等多业态、多空间、多对象，最终实现对整个城市的智慧化服务运营。

“永升悦心服务体系”，从客户角度出发，将服务延伸至住宅的开发、项目运营、后期维护的全生命周期环节，包括四类主要服务产品：永升悦心前介、永升悦心案场、永升悦心管家、永升悦心保养等，并创新性地研发了案场六识美学、悦心管家服务、37℃空间服务等产品，为客户提供了全维度解决方案，致力于成为“美好生活服务生”。

“永升商用服务体系”，对商用服务进行专业细分，服务覆盖城市生活的全场景，包括永升商办服务、永升政企服务、永升公众服务、永升城市服务等四类主要服务产品，在专业专精的基础上，为客户提供智慧化综合服务解决方案，致力于成为“智慧城市服务运营商”。

“永升增值服务体系”，以项目为平台，通过“自营+联营”的模式，“有所为、有所不为”，持续完成多样化的增值服务探索。目前BU化发展的增值服务涵盖四大类：永升小乐资产（租售服务）、永升小乐美家（美居服务）、永升小乐到家（到家服务）、永升小乐芯选（零售服务）。

“永升科技服务体系”，霖久科技基于移动办公、万物互联、人工智能、大数据、云计算、5G覆盖等前沿技术，建立了开放生态技术平台，让传统城市空间的物业服务在生活服务智能化、社区平台生态化、企业管理透明化、日常运营流程化、集团决策数智化等方面，推动行业智慧变革，快速实现全维升级。

“智慧社区”服务试点打开城市空间数字化运营新市场。公司依托智能物联网、数字孪生、人工智能等技术服务智慧社区，持续提升人、机、物融合的数字化物业服务能力，以实现传统空间服务的升级，截至2021年，已完成苏州铂悦犀湖、北京旭辉城等分布在10个城市的11个智慧社区试点项目。

旭辉永升服务作为少数有能力打造并实现平台化科技生态的物业服务企业，已经具有了智慧化的项目经验，2021年的科技投入近6000万，公司通过“简单化、数字化”的项目理念，为物管行业勾勒出一幅可行性强，长期可持续的智慧城市蓝图。“引力服务生态系统”成功地将绝大多数线下业务集成到线上，实现了完全意义上的标准化服务和管理，能够与公司开展的社区增值服务和非业主增值服务形成强大的协同效应。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）