旭辉永升服务（1995.HK）研究报告：市场外拓+增值服务发力，构筑美好生活，未来成长可期.pdf

旭辉永升服务（1995.HK）研究报告：市场外拓+增值服务发力，构筑美好生活，未来成长可期。四轮驱动助推规模增长，坚持深耕核心城市：2015-2021 年公司合约管理 面积 CAGR+61.5%，21 年达到 2.7 亿平，同比+49.4%，在管面积 CAGR+61.1%，21 年达到 1.7 亿平，同比+68.3%，同年合管比为 1.58， 未来规模增长确定性强。公司规模增长主要来自：1）对母公司依靠而不 依赖：母公司经营稳健，融资成本持续下行，保持拿地强度，总土储充足 且一二线占比超 72%，为公司提供长期稳定支撑，践行长期主义下多元发 展也给予公司更多业务机会，如代建业务的物管权利；2）第三方外拓接 力成为核心驱动：通过招投标、战略合作和收并购发力第三方外拓， 2017-2021 年在管/合约面积来自第三方的占比均提升至 81%，外拓实力 强劲。此外，公司深耕核心城市，一二线合约面积占比 71%，单城市管理 密度不断提升，实现人效和单城市收入逐步提升。

深化“平台+生态”战略，社区增值有望成为第二增长曲线：社区增值服务 探索中公司坚持“有所为、有所不为”，聚焦前景广阔的细分领域，通过 BU 化专项服务，最大化激发管理活力，锤炼专项业务服务能力。公司房 修、美居、租售、工程业务四项 BU 业务 21 年分别实现营收 2.3 亿、3.3 亿、3.2 亿和 0.7 亿，同比增长 76%、74%、68%和 103%，实现收入高 速增长。我们认为，公司增值服务 BU 化有利于加速新业务落地，提供更 贴近客户需求的服务，提高客户粘性和满意度，加速孵化公司第二增长曲 线。

管理业态更趋多元，非住物业单位面积创收能力高：公司积极布局十大业 态，除住宅之外积极探索商办、公建和城市服务业态。21 年公司非住物业 在管面积占比 34%，收入占比 44%，非住物业单位面积平均物业管理收 入为 2.24 元/㎡ /月，高于住宅物业的 1.16 元/㎡ /月。我们认为，非住物业 服务费率更偏市场化，合同到期后重新定价难度低，优质非住项目订单的 释放将有助于公司收入结构改善，不断增强盈利能力。21 年公司顺应城镇 化需求，收购湖南美中环境卡位城市服务赛道，有利于公司补齐管理业态， 增强综合服务能力。

品牌战略提升溢价，科技赋能降本增效：公司针对不同业态打造不同品牌， 提供更贴近客户需求的服务，溢价能力取得突破。公司来自第三方和旭辉 的项目单方物管费不断提升，20H1 公司综合单方物管费 2.91 元/㎡ /月， 同比+14%。公司打造“霖久科技”发力智慧物管，持续投入进行技术迭 代（21 年研发投入超 6000 万），对内实现管理赋能降本增效，对外实现 精细化服务能力的提升。我们认为，品牌价值和科技实力是公司长期发展 的重要筹码，持续耕耘有利于在投资端增强外拓竞争力，在服务端提升客 户满意度和粘性。