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旭辉永升服务（1995.HK）研究报告：高质量高增长的物管三好生。外拓能力强，规模增长可持续。公司 2021 年合约面积 2.7 亿方，在管面积 1.7 亿方，分别是 2016 年的 12 倍和 11 倍。5 年管理规模实现 10 倍以上增 长主要因为外拓表现优秀。公司 2021 年第三方在管面积达 1.4 亿方（其中 86%来自外拓），2017-21 年的复合增速高达 80%。我们认为公司外拓能力 强，未来规模仍可持续增长，预计 2022 年在管面积将达 2.4 亿方，同比增 速 41.0%。

坚持‚平台+生态‛战略，社区增值快速发展。公司在社区增值服务方面坚 持‚平台+生态‛的战略和‚有所为，有所不为‛的态度，开展了家居生 活、物业经纪、停车位管理和公区增值四类服务。在家居生活服务中，目前 已开发出房屋维修、美居、租售、工程 4 个独立业务单元，并引入合伙人制 度，鼓励各个单元市场化发展。2021 年社区增值服务收入 11 亿元，2016- 21 年复合增速达 84%。2021 年社区增值服务毛利润占比 38.0%，已成公司 第二大利润来源。我们认为公司拥有较强的品牌力（业主信任物业）、运营 能力（履约能力强）和供应链整合能力（成本低），未来通过挖掘更多业务 线，提升渗透率和复购率，在社区增值服务上仍将实现较快发展。我们预计 2022 年社区增值服务收入将达到 15 亿元，同比增速 39.6%。

重视人才，股权激励充足。公司在 2019 年 6 月公布了股权激励计划，将 Best Legend（永升实控人林峰全资持有的公司）持有的 18.68%公司股份作 为员工激励，该比例为行业最高水平。截至 2021 年末，CEO 周洪斌和 CFO 周迪分别持有 4263.8 万股和 134.0 万股公司股份，持股比例分别为 2.43%和 0.08%。