2022年旭辉永升服务发展现状及竞争优势分析 社区增值服务收入增速亮眼

1. 保持战略协同性，旭辉永升服务进入高速发展阶段

1.1. 发展历史悠久，稳步迈向综合性物业管理服务商

公司诞生于旭辉集团，自成立至今已有十九年的发展历史（详见图1），根据发展历程大致可分为以下几个发展阶段：

1）2003 年开启多城市布局：2002 年永升物业成立。2003-2008 年间分别为在北京、上海、苏州等地为旭辉集团开发的物业提供物业管理服务，开始由单一城市向多城市迈进。 2）2010-2017 年，开始提供增值服务+三方外拓启航：2010-2013 年公司开始提供社区和非业主增值服务，收入结构逐步完善，并于 2013 年起为第三方物业提供物业管理服务，正式开启市场化运作。 3）2018 年正式登录港交所，“一五”计划启航：2017 年公司在新三板挂牌上市，完成第一次对外融资 0.01 亿元，但挂牌不足一年迅速退出新三板，意转香港资本市场。2018 年公司成功于港交所上市，同年提出“一五计划”打造“平台+生态”模式。在该模式下，社区增值服务收入高速增长，2019 年达到 4.82 亿元，同比增长143%。为提高市场渗透率、拓宽服务业态，公司 2020 年以来陆续展开收购计划，先后收购青岛银盛、华熙鑫安等公司。

1.2. 股权结构稳定，与旭辉控股集团保持战略协同

林氏家族实控旭辉集团与旭辉永升服务，保障战略协同性。截止2021H1，林氏家族通过 Elite Force Development、Spectron 和 Best Legend 合计持有旭辉永升服务55.29%的表决权，对公司具有实际控制权。因旭辉控股集团与旭辉永升服务实控人一致，旭辉控股集团对公司有充分的了解和规划，使得公司在战略部署、业务规划、管理方式及重大经营决策等方面能够统一，在提升管理效能的同时能够充分发挥各自的优势。

高管接连增持，看好公司发展。2021 年 12 月 17 日，公司执行董事兼首席财务官周迪增持 10 万股，并于 2022 年 1 月 3 日继续增持 1.8 万股，现持股0.08%。2021年12月 22 日，公司执行董事兼总裁周洪斌增持 10 万股，现持股2.43%。2021年12月23日，旭辉控股执行董事兼首席财务官杨欣增持 2 万股，完成2021 年第六次增持，并于2022 年 1 月再次增持 4 万股。

1.3. 迈入高速增长期，业务结构不断优化

营收与利润高增长，社区增值服务占比不断提升。公司自2015 年以来营业收入高速增长，2021 年公司营收 47.0 亿元，同比+51%，2015-2021 年CAGR55%。公司坚持高速与高质量发展并重，2021 年归母净利润 6.2 亿元，同比+58%，2015-2021年CAGR85%。公司收入结构以基础物管为主，对营收贡献超五成以上，2021 年基础物管收入占比 56%。自公司上市之初提出“平台+生态”战略以来，不断纵向深挖现有客户资源，社区增值服务得到显著发展，营收占比从 2015 年的 7%快速上升至2021 年的23%。而通过为旭辉集团和其他开发商提供协销等案场服务为主的非业主增值服务，2021年营收占比 18%，收入占比不断减小。2021 年深化城市服务战略，补充城市服务布局，实现营收0.81 亿元。我们认为，受房地产周期影响较大的非业主增值服务占比的逐渐减小，体现了公司营收与业务结构的不断优化，公司后续收入将更依赖具备永续经营属性的物业管理服务和社区增值服务。

盈利能力持续提升，成本管控精准有效。公司坚持高速高质量发展，在规模高速提升的提升，维持较高毛利率和净利润率。2021 年公司录得毛利率27.6%，较2020年下降 3.8pct，下滑主要原因在于：1）物业管理服务：20 年疫情补贴到期，并且21年受房地产市场变化影响，部分项目交付不及预期，物业管理服务毛利率23.1%，下降2.3pct；2）社区增值服务：公司加大增值服务专项业务的培育，孵化期尚未形成规模效应，盈利能力弱，21 年社区增值服务毛利率 44.9%，下降 4.7%；3）非业主增值服务：房地产市场下行导致案场开支削减，叠加员工成本刚性支出，导致毛利率下滑3.7pct 至20.9%。同时，公司不断加大科技投入，成功实现降本增效，管理效率逐渐提升，2021年公司销售和管理费用率 9.9%，较 2020 年下降 0.8pct，实现归母净利润率13.2%，较2020年上升 0.7pct。

图：公司历年营收和归母净利润

2. 投资亮点 1：四轮驱动助推规模增长，坚守核心城市

2.1. 母公司经营稳健提供长期支持，第三方外拓发力成为核心驱动

坚持四轮驱动的规模扩张战略，市场化外拓是核心动力。公司于上市之初提出“5221”的规模扩张模式，即规模增长来自 50%招投标+20%旭辉集团+20%收并购+10%战略合作，其中，第三方外拓合计占比 80%。2018-2021 年，公司新增的在管面积中，来自第三方的占比 85%-90%，公司第三方拓展力度较强。来自第三方的新增在管面积持续以高速增长，带动累计在管面积中来自第三方的占比的持续提升，导致在管面积结构发生变化。2017-2021 年累计在管面积中来自第三方的占比由50%逐渐提升至81%，合约面积中，来自第三方的占比由 54%逐渐提升至 81%。

规模扩张迅速，且未来规模增长确定性强。截至 2021 公司合约面积2.71亿平，同比+49.4%，累计在管面积 1.71 亿平，同比+68.3%，合管比1.58。我们认为，公司通过修炼自身市场化拓展能力，对母公司的依赖程度不断降低，有利于公司充分挖掘广阔的存量市场。合管比较高代表公司项目储备充足，未来管理规模的增长确定性较强，随着合约面积的逐渐转化，公司管理规模将迈入新的台阶。

内生增长稳定：母公司旭辉集团经营稳健，为公司持续输送管理面积。2017-2020年，集团合同销售面积稳步增长，2021 年虽然小幅下滑，但仍维持较高基数，全年合同销售面积 1449 万平。2021H1 集团土地储备为 5840 万平，充裕的土储能够为公司后续在管面积的提升提供有效支撑。此外，旭辉集团土储质量较优，一、二线城市合计占比72%。我们认为，旭辉集团持续聚焦高能级城市不仅能为自身后续去化提供保障，保证在售项目的交付速度，持续为公司输送高物业费的优质项目，也为公司深耕核心城市的管理布局打下坚实基础。

外延扩张强劲：第三方外拓强效推进，精炼多元外拓能力。公司自2013年开始做市场化外拓，较早进入外拓市场，具有先发优势。2021 公司在管面积中，来自第三方的面积占比 81%。其第三方贡献的在管面积占比在行业中处于领先水平，外拓成果显著（详见图 15）。目前公司第三方拓展主要方式为：

1）招投标：拓展对象主要涵盖市场新开发项目、需更换物业服务商的二手项目以及政府采购相关的公建类项目。凭借高质量服务、专业的市场团队以及良好的口碑和声誉，公司已获得 10 余个千万级竞标项目。目前公司面向非住宅的招投标机会增多，2021年先后竞得湖南工业大学、苏州独墅湖体育中心物业服务中心等优质公建类项目。

2）战略合作：凭借母公司旭辉集团广泛的战略合作资源，公司不断寻求与不同区域型物业开发商以及政府合作的机会。通过成立合资公司的方式，公司能优先获得战略伙伴项目的物业管理权，并借机切入新业务赛道。截至 2021 年已成功与超30家区域地产开发商、政府企业达成战略合作（详见图 16），其中公司与湖南省界首市城乡建设有限公司和邯郸市邯山区城投达成战略合作，切入城市服务赛道，打造智慧城市。

3）战略并购：公司通过有效的战略并购，增强已进入城市的管理密度，同时扩充管理业态，快速补齐短板，以此增强多业态管理能力。2019 年以来，公司先后收购青岛雅园、青岛银盛泰、香江物业等企业超 50%的股权（详见表1）。2021 年11 月，公司以6.96亿元的对价完成对红星美凯龙物业 80%股权的收购，并签订20 年业绩承诺协议，为公司在家居商场等商业物业领域奠定长足发展空间。

2.2. 坚持核心城市布局，单城市管理密度提升

深化核心城市布局，一二线占比较高。公司借助旭辉集团深耕核心城市群的优势，在管项目多集中在东部长三角地区，且城市能级普遍较高。从在管面积来看，截至2021年东部地区在管面积占比 57%，且多集中在上海、苏州、南京、杭州等高能级城市。其次，以武汉、广州等城市为代表的中南地区占比 13%。此外，西部、北部和东北地区分别占比 11%、8%和 3%。从合约面积来看，截止 2021 年公司一二线城市合约面积占比71.3%。

深耕重点城市，提升管理密度，扩大区域优势。公司践行核心城市深耕战略，在依托旭辉集团广泛的开发资源完成重点区域全布局后，开始注重核心城市管理密度的提升。截至 2021 年公司已覆盖城市 124 个，单城市在管面积达到138 万平，较2020年提高43 万平，单城市物业管理服务收入也随之提高。

东部地区优势显著，中南和西部地区占比不断提升，北部开始追赶。分地区来看：1）收入和规模占比最大的东部地区率先实现管理密度的提升，截至2021 年单城市在管面积135 万平，较 2020 年上升 25 万平。且东部地区的单位面积物管收入最为稳定，绝对值位居前列，公司持续巩固其在东部地区的优势。2）中南、西部地区单城市在管面积也有所提升。3）2021 年占比不断缩减的北部地区开始发力追赶，在管面积占比提升 8pct 至 16%，重新成为第二大区，单城市管理规模也显著提高至221万㎡，但平均物业管理服务收入有所下降。我们认为，受益于旭辉集团优质的土储资源以及公司自身强劲的市场外拓能力，在持续深耕核心城市的战略下，公司有望实现单个城市管理密度和人均创收能力的逐步提升。

3. 投资亮点 2：坚持“平台+生态”，社区增值服务BU化

3.1. 社区增值服务收入增速亮眼，打造第二增长曲线

社区增值服务坚持“有所为、有所不为”的基本方针，聚焦发展前景广阔的细分领域：公司经过不断探索，目前社区增值服务主要包含家居生活服务、停车位服务、物业经纪服务以及公用区域增值服务四项大类。1）家居生活服务主要覆盖房屋交付阶段的装修服务（房屋装修、局部改造、拎包入住）、成熟社区阶段的服务（上门维修、家政清洁、二次装修、社区团购）、以及售后阶段的社区专项服务（社区设施及设备维修、保养及翻新等服务）三个阶段；2）停车位服务主要包括停车位的租赁与管理；3）物业经纪服务主要包括公寓及停车位的代理销售或出租；4）公用区域增值服务主要包括租赁及管理公用区域的服务，如租赁公区广告位、地下室等。

社区增值服务收入增速亮眼，家居生活服务是主要推动力。2015-2021年，社区增值服务收入高速增长，2021 年达到了 11.0 亿元，同比+39%，六年期间CAGR高达89%。从收入结构细分来看：1）家居生活服务是社区增值服务收入增长的主要推动力，收入占比呈上升趋势，2021 年达到 52%，六年期间 CAGR 达96%。2）物业经纪服务收入贡献仅次于家居生活服务，2015-2021 年收入占比由 8%升至29%，CAGR为137%。3）停车位服务以及公用区域增值服务占比整体呈现下降趋势，2021 年分别为11%和8%，2015-2021 年 CAGR 分别为 65%、54%，增速不及家居生活服务与物业经纪服务。

图：公司社区增值服务收入规模及增速

3.2. 社区增值服务 BU 化，深度培养独立业务单元的专业能力

公司始终坚持“平台+生态”战略，“线上+线下”深度融合。随着管理项目数量的增多以及客户群体的扩大，作为发展平台的社区土壤不断开阔。在专业化团队的加持下，多个专项服务在社区的平台上依据客户需求被不断打磨，平台之上以社区增值服务为主的生态体系渐进完善。其中，生态体系呈现“线下”向“线上+线下”相结合转变的趋势，公司打造移动端 APP 和微信小程序，如永升活 APP（详见图15），使得业主可以线上进行在线缴费、报事报修、智慧门禁、社区活动等覆盖社区生活全场景的服务。公司生态“线上+线下”的深度结合有利于进一步为业主生活带来便利，践行“平台+生态”战略的核心思想。

BU 化多个专项服务，最大化激发管理活力，深度锤炼专项业务服务能力。BU化专项服务是公司打造生态的重要手段，是对“平台+生态”战略的深化。公司将若干专项服务设立为独立的业务单元 BU，使 BU 在社区平台上独立成长，聚焦更细分的业务领域。我们认为，业务 BU 化的优势为：1）激发管理活力：BU 拥有独立且专业的管理团队，对选定的业务领域制定更具针对性的战略规划，在公司资源和利润分配上享有一定自主权，有利于充分提升管理的能动性；2）打磨专业能力：公司赋予BU更多的资源和人才，使其逐步走向市场，直面细分赛道的专业竞争者，能够促使BU 深挖客户需求，提供智慧化、标准化和更贴近客户需求的服务，深度捆绑业主需求，提高用户的粘性和满意度。

BU 化业务创收能力强劲，未来计划 BU 化更多细分业务。遵循“有所为、有所不为”的理念，公司先从增值服务广泛的细分赛道中做试点尝试，然后有选择性地将发展前景广阔、推行试点成功的细分业务进行 BU 化。2021 年公司已将房修、美居、租售和工程业务成功 BU 化，实现收入的高速增长。房修、美居、租售、工程业务21 分别实现营收2.3 亿、3.3 亿、3.2 亿和 0.7 亿，同比增长 75.8%、73.7%、68.0%和103.0%。未来公司计划在现有 BU 化经验的基础上，继续将零售和到家服务实现BU 转型，进一步拓宽收入来源，增强创收能力。

4. 投资亮点 3：积极探索非住物业，管理类型更趋多元

非住宅业态逐渐丰富，成为综合性物业管理服务提供商。公司目前在全国范围内积极布局十大业态，除了住宅之外，公司还管理商业、园区、办公楼、学校、医院、展馆、交通枢纽、城市服务、文旅九大业态（详见图 27）。随着公司管理非住物业规模的扩增，非住物业对收入的贡献也显著提高。从在管面积来看，2021 年公司非住物业在管面积同比+102%（高于住宅物业的 47%），达到 5886 万平方米，占总在管面积34%，相较2020的 29%提高了 5 个百分点。从收入结构来看，公司非住物业实现营收11.8 亿元，同比+61%（高于住宅物业的 17%），占物业管理服务总收入 44%，相较2020 的41%提高了3个百分点。

非住物业单位面积创收能力强于住宅物业。公司经营历史数据显示，非住物业的单位面积物业管理收入高于住宅物业，2017-2021 年非住物业单位面积平均物业管理收入为 2.24 元/㎡ /月，而住宅物业为 1.16 元/㎡ /月。我们认为，非住物业收费单价高于住宅业态的核心原因在于非住物业服务费率更偏市场化，合同到期后重新定价更便捷：1）非住物业专业性要求更高：非住物业细分领域众多，多为经营场所或工作场所，非标性较强，服务对象更为复杂，管理难度较大；2）面向 B 端客户，提价难度小：非住物业面向单一业主或者具备较强经济实力的企业法人，不需要通过业委会取得多数业主同意等繁琐流程。公司积极探索非住物业，不断开拓服务边界，为公司未来管理规模和收入的提供强有力的支撑。

顺应城镇化建设趋势，积极探索城市服务。公建物业和城市服务是新兴的服务领域，公建物业涵盖高校、医院、交通枢纽、体育场馆等大型公建物业，城市服务主要涉及道路、桥梁、高速路等市政设施的服务。近年来城镇化的不断推进不仅对城市管理的量提出了需求，同时也要求城市管理在质上更进一步。“十四五”规划中提出“不断提升城市治理科学化、精细化和智能化水平，推进市域社会治理现代化”。公司积极向城市空间拓展，探索城市服务的发展。2020 年公司相继中标中国传媒大学、河北工业大学，青岛大学等项目，2021 年公司中标湖南工业大学、苏州独墅湖体育中心物业服务等项目，进一步完善了非住物业的布局。

通过战略并购，抢抓环卫这一城市服务拓展的重要切入口。2021 年9月30日，旭辉永升服务收购湖南美中环境生态科技 51%的股权，总代价5819 万元。湖南美中环境是一家知名的环卫服务提供商，业务范围涵盖十余个省市，拥有国家一级清洁行业资质、国家一级垃圾分类运营资质以及国家一级园林绿化服务资质等60 余个相关资质和荣誉。湖南美中环境成熟的项目管理和营运能力、以及市场拓展能力，将有利于公司从城市环卫切入城市服务赛道，成功实现卡位，加速推进城市服务战略，并与公司目前的业务产生协同效应，进一步提高公司竞争力。

5. 投资亮点 4：品牌战略提升溢价，科技赋能降本增效

5.1. 持续打造品牌，通过精准服务增强溢价能力

针对不同业态打造不同品牌，提供更贴近客户需求的服务。公司致力于满足客户多样化的需求，并依次打造了众多品牌，为客户提供高质量服务，实现全生活场景的覆盖。

1） 住宅物业方面，公司打造“永升全能管家”+“永升铂悦管家”品牌。其中“永升全能管家”源自社区全科医生的概念，围绕公区和邻里间的服务，聚焦对业主需求的快速响应，实现从“物”的管理向对“人”的服务转变；“永升铂悦管家”是双管家体系下的高端管家服务品牌，致力于打造真正的业主“私属”管家。

2） 商业物业方面，公司打造“永升悦泽商办”品牌。“永升悦泽商办”拥有专业的资深运营管理团队，致力于打造全生命周期的管理服务理念，服务涵盖前期商业策划定位、写字楼配套规划、停车场方案到物业全管、市场推广，资产管理等。

3） 公众物业方面，公司打造“永升悦泽公众”品牌。覆盖政府机关、医院机构、产业园区、展览场馆、交通枢纽等众多的公众物业类型，通过丰富的管理经验，不断优化公众类项目的风险控制与安全保障机制，为城市发展保驾护航。

品牌的持续打造使得公司的溢价能力取得不断突破。2015-2020 年，来自集团的单位面积物业管理费用整体呈上升趋势，2018 年开始在较高水平保持稳定，且由于集团交付项目定位和品质普遍较高，平均物管费高于第三方项目。得益于公司深耕核心城市战略，不断拓展高质量第三方项目，第三方项目的平均物管费也呈现增长态势。2020H1公司综合物业管理单方费用也实现了回升，达到 2.91 元/㎡ /月。

推出全新产品品牌矩阵—引力服务生态系统，致力于再次提升品牌溢价能力。2021年 12 月，公司推出全新产品品牌矩阵—引力服务生态系统，该系统由“永升悦心服务体系”、“永升商用服务体系”、“永升增值服务体系”、“永升科技服务体系”四大体系组成，专业深耕社区服务、城市服务、增值服务、智慧服务四大类服务，全方位覆盖生活社区、商办、公众、政企等全场景城市空间。我们认为，公司品牌的进一步成熟化打造将有利于再次提高公司的溢价能力，为公司收入的进一步增长奠定基础。

图：公司平均物业费情况

5.2. 完善科技服务体系，构建核心竞争力

“霖久科技”实现科技服务体系的完整搭建，是公司的核心竞争力。作为公司旗下面向智慧物业管理的高科技品牌，霖久科技基于移动互联网、云计算、物联网、人工智能等新技术，建立了开放式生态技术平台。霖久科技构建的科技服务体系主要分为四大板块，分别是数据产品、用户产品、智慧物联及企业产品（详见图29），各板块体系充分融入生态体系，致力于实现管理透明化、服务智能化、决策数据化、平台生态化和流程工具化。借助科技化手段，公司成功实现：

1）对内实现科技赋能管理：用科技取代部分人力，实现成本的降低，通过打造流程工具化、管理透明化、决策数据化的业务中台系统，实现效率的提升。2021公司的管理费用率同比下降 0.6pct。

2）对外实现专业化服务能力的提升：通过建立大数据信息共享平台，实现业主、雇员与业务伙伴间的互联，并打造永升活 APP、永升活小程序、芯选商城等面向客户的产品，为客户提供更精准、更快捷的服务，以此提高客户满意度，增强客户粘性。

6. 投资亮点 5：关联方财务稳健，资本结构逐步优化

旭辉集团债务结构稳定可控，提前回购缓解短期偿债压力。旭辉集团的债务结构相对稳定，不仅保持着融资渠道的通畅、按时偿还到期债务，还能够践行长期主义布局未来发展。1）2021 年 11 月回购注销 7990 万 22 年到期美元债；2）2022 年1月公告要约赎回 22 年到期的 5.05 亿美元债（剩余金额 2.4 亿美元），并于1 月12 日前完成赎回；3）2022 年 3 月提前回购并注销 1.19 亿元票据金额，减小债务到期压力；4）2022年3月成功发行 10 亿元中期票据（票面利率 4.75%），并获得平安银行50 亿元并购贷额度。5）与此同时，旭辉集团与日本龙头房企东急不动产达成战略合作协议，拟在长三角地区开展住宅、TOD 等领域的合作。

国内绿债先行者，融资成本继续有望下行。旭辉集团运用多种融资渠道不断优化融资成本，并于 2020 年订立绿色债券框架，至今累计融资11.5 亿美元：2020年7月首次发行绿债，融资额 5 亿美元，票面利率 5.95%；2021 年5 月旭辉集团发行2笔绿色债券，合计 5 亿美元；22 年 1 月额外发行 1.5 亿美元绿债。绿色债券发行门槛较高，项目必须获得中国绿色建筑评价标准二星或以上绿色建筑认证，或者LEED、BEAMPlus、BREEAM、BCA Green Mark 等国际标准金级或优秀以上认证，侧面印证了旭辉集团过硬的业务能力与突出的融资能力。2020 年港交所成立可持续及绿色交易所，旭辉绿债被收录其中，使旭辉集团成为首批登陆“绿色交易所”的 13 家公司中唯一的中国内地房企。此外，标普、穆迪、惠誉 2021 年分别给予旭辉集团 BB\Ba2\BB 评级，展望均为稳定。

资本结构持续优化，稳步迈向绿档。旭辉集团于 2018 年中期业绩发布会提出未来将稳中去杠杆，降低资产负债率，不断优化资本结构。截至2021H1，旭辉集团剔除预收账款后的资产负债率由 2018 年的 75%下降至 72%，距离绿档仅一步之遥；净负债率（不计入永续资本工具）亦由 2018 年的 67%下降至 60%，债务水平改善明显；现金短债比由 2018 年的 3.7 倍下降至 2.7 倍，在安全边际内进一步提高了资金利用率。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）