2022年旭辉永升服务发展现状及主营业务分析 物业管理服务是开展社区增值服务业务的基石

1.旭辉永升服务：快速成长的物业公司，坚持‚平台+生态‛战略

旭辉永升服务是一家快速成长中的综合型物业管理服务商，成立于 2002 年，2018 年 12 月 17 日在港交所主板上市，大股东是旭辉控股集团 （0884.HK）。公司的发展战略是‚平台+生态‛。公司 CEO 周洪斌先生曾 在 2018 年公司上市之初表示：未来的永升服务将从规模、品质、运营、 技术四个方面，建设‘平台+生态’的企业；将遵循‘有所为、有所不为’ 的原则，从横向的多元化发展、到纵向的产业链延伸，打造永升服务的生 态圈，提升公司的核心竞争力。‛扩大管理规模是初期的重要任务，近年来 公司很好地执行了该战略，实现了在管面积快速增长。

截至 2021 年底， 公司签订的合约面积达 2.71 亿方（同比+49%），在管面积为 1.71 亿方 （同比+68%），已经实现为超过 60 万户家庭提供服务。公司在管业态也 愈发丰富，包括住宅、办公大楼、商场、学校、医院、景区、政府楼宇、 高速公路服务站、轨道交通、轮渡码头等。

公司的主营业务有四块：物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务 和城市服务。2021 年，公司总收入 47 亿元，同比增长 51%。2021 年收 入中，物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务和城市服务的收入 分别 27 亿元、11 亿元、9 亿元和 0.8 亿元，收入占比分别为 56%、23%、 18%和 2%。2021 年公司整体毛利率 27.6%，上述四大业务的毛利率分别为 23.1%、44.9%、20.9%和 15.5%。2021 年毛利润 13 亿元，其中四大 业务占比分别为 47%、38%、14%和 1%。

2.物业管理服务是基石，没有满意就没有生意

物业管理服务是公司的收入压舱石。物业管理服务是公司起家时的主营业 务，至今仍是整体收入的压舱石。公司于 2002 年成立，2003 年开始为旭 辉集团在北京开发的项目提供物业管理服务，2013 年开始管理由第三方开 发商开发的项目。2021 年，公司实现了 26.5 亿元物业管理服务收入，同 比增长 51.1%，占总收入的比例为 56%，相较 2015 年 63%的占比略有下 降，仍是收入的第一大来源。从毛利润占比来看，2021 年物业管理服务的 毛利润占比为 47%，已经降到了一半以下，主要因为公司在增值服务方面 的积极探索成效显著，且社区增值服务毛利率较高，对毛利润的贡献度不 断提升。

物业管理服务是开展社区增值服务业务的基石。优质的物业管理服务是公 司获得业主信任的前提，而业主的信任是做好社区增值服务的前提。因为 有了业主的信任，物业公司在节约成本方面的优势才能有所发挥。公司对 物业管理服务的品质十分重视，公司 CEO 周洪斌认为‚没有满意就没有生 意‛。从服务过程来看，公司通过对服务品质的标准化制定，例如打造 37℃ 社区标准化服务方案，以及利用科技对投诉、保修工单等系统进行优化， 不断提升服务体验。从结果来看，随着公司服务品质的不断精进，第三方 机构监测的公司服务满意度逐年提升。2019 年公司的赛惟满意度为 86 分， 2020 年提升至 90 分，2021 年再次实现提升 2 个百分点，远高于行业 73 分的平均水平。

四轮驱动扩大管理规模，打好‚平台+生态‛战略基础。生态的建立需要 有足够大的流量基础，对物业公司来说，这个基础就是有质量的管理规模。 公司凭借旭辉集团支持、市场外拓、收并购、战略合作这个‚四轮驱动‛ 模型，在过去五年里实现了在管规模的跃升。2021 年，永升的在管面积达 到 1.7 亿方，是 2016 年的 10.6 倍；合约面积 2.7 亿方，是 2016 年的 12.0 倍；合约/在管的倍数为 1.6 倍，未来在管规模的增长也较有保障。

并购是公司扩大规模的有效手段之一，但并非最主要的。公司在并购 方面坚持‚投前精选标的，投后完善管理‛的原则，通过战略并购实 现提升深耕区域的市占率，或者打破业态壁垒增强自身多业态服务能 力。2021 年，永升收购了华熙五棵松物业 50%股权、山东鑫建物业 70%股权、上海美凯龙物业 80%股权、上海星悦物业 80%股权、湖南 美中环境 51%股权和郑州锦艺物业 100%股权。

战略合作持续进行。截至目前，公司已与超过 30 家开发商建立了战略 合作关系，这些开发商楼盘的物业服务将由永升来管理，包括德州交 投、嘉元集团、苏高新集团等等。

为什么外拓能力强的物业公司，规模增长可持续性好？从房企独立出来的 物业公司在发展初期，在管项目一般全部来自于关联房企。随着物业公司 开始市场化发展，会通过市场外拓或者收并购的方式获得第三方项目，在 管项目的来源会开始多样化。在关联房企支持、市场外拓和收并购这三种 增长方式中，市场外拓是最可持续且性价比最高的一种。虽然来自关联房 企的项目，几乎零成本就可获取且项目利润率水平会相对更优，但随着地产行业的下行，这部分的体量已无法大幅增长。而来自收并购的项目，虽 然短期可以快速扩大管理规模，但对应的现金代价比外拓要高很多，而且 在投后整合方面也有一定风险。综合来看，市场外拓是最好也最能体现物 管公司自身综合竞争力的项目获取方式。一般而言，一个物管公司在管项 目中的第三方占比越高，代表这个公司的市场化程度越高。而第三方的项 目中来自外拓的占比越高，则代表这个公司的外拓能力越强。我们认为外 拓能力强的物业公司，未来管理规模增长的可持续性会比较好。

外拓能力强，规模增长可持续。自 2017 年开始，公司在管面积中的一半 以上就来自第三方。截至 2021 年，在管面积中 81%来自第三方，这一比 例在上市物管公司中位列前茅。主流上市物管公司中 2021 年第三方在管 面积占比高过永升的仅有合景悠活、绿城服务和雅生活服务三家，其中合 景悠活和雅生活服务的第三方占比高主要因为大型收并购。而公司的第三 方主要来自市场外拓。2021 年公司在管面积中第三方项目的体量已经达到 1.4 亿方（其中 86%来自外拓），2017-21 年的复合增速为 80%。也就是说， 若考虑上述第三方占比中的‚市场外拓含金量‛，在主流物企中，永升仅次 于绿城服务。我们认为公司外拓表现优异主要得益于：1）服务品质高，赛 惟满意度在 90 分以上；2）激励机制好，员工积极性高；3）资源广，积 极与政府国企和地方开发商战略合作。我们认为这些综合竞争力是公司未 来规模可持续增长的保障。扩大管理规模是物业公司开展社区增值服务的 基础，也是永升实现‚平台+生态‛战略的重要一环。凭借优秀的外拓能力， 公司目前的管理规模已处于行业前列。公司 2021 年在管面积 1.7 亿方，在 上市物管公司中位列第 11 名。

3.社区增值服务快速发展，收入规模突破 10 亿

物业管理公司天然更接近所管理社区的所有资源，包括居住其中的业主， 位于社区中的各类资产（房子、车子、社区空闲的场地等），在社区这个场 景下，通过满足业主的各类需求，创造增量价值是物业公司的重要课题， 也是收入增长的重要来源。社区增值服务就是指这类为业主创造增量价值 的业务，能反映物业公司综合运营能力。有好的服务品质能获得业主的信 任，有较大的管理规模能降低运营成本，有较好的组织能力打通供应链的 物业公司，才能在这项业务上实现快速发展。

社区增值服务的发展，需要物业公司不断加深对客户群体的研究，识别需 求，设计产品和服务，打通渠道选择优秀的供应商，通过线上线下多场景 营销推广最终完成转化。目前公司在社区增值服务方面采取的战略是‚平 台+生态‛，平台由公司所管理的所有社区构成，生态由一个个不断成长的 业务单元构成。从报表口径，公司目前经营的社区增值服务主要有四类：

家居生活服务：主要是针对业主的生活的各种需求提供相应服务，包 括房屋装修、局部改造、拎包入住等交付阶段的服务，也有上门维修、 家政清洁、二次装修、社区团购等面向成熟社区的服务，另外也有社 区设备装修、保养和翻新类专业服务。目前公司已将部分核心业务 BU化发展，比如美居、房修、到家服务和工程服务等。在到家服务这一 业务的发展上，公司正在通过‚服务产品化（打造服务清单，并不断 优化迭代），运营场景化（线上线下结合的方式，高效触达客户）‛去 不断提高渗透率，实现收入增长。根据公司首席运营官李涛在业绩会 上的发言，以保洁为例的到家业务在新试点社区内，通过 1-2 月的时 间可以达到 4%-5%的渗透率，公司今年的目标是达到 10%的渗透率。

物业经纪服务：主要包括房屋租赁、房屋托管、车位代销等服务。物 业公司的优势在于可以用无广告、无门店的低成本方式运行。

停车位管理及租赁服务：主要是社区内临时停车和车位租赁业务。

公用区域增值服务：主要是对社区公用区域的运营，比如电梯广告、 场地租赁等。

如何看待各类增值服务的经营难度？社区增值服务涵盖的业务种类繁多， 但经营难度各有不同。对于停车位管理、园区空间租赁等这类服务，物业 公司基于身处社区之中这个物理优势就能做到，这类业务的增长速度与管 理规模扩张同步。但是针对业主各类需求的服务，比如到家服务、美居服 务、房屋经纪业务、养老服务、托幼早教服务等等，则比较考验物业公司 品牌力（业主是否信任物业）、运营能力（履约能力是否足够强）和供应链 整合能力（成本是否足够低），也对物业公司管理项目的密度和质量都有一 定的要求。物业公司开展这些服务有一定难度，目前在渗透率和复购率上 也都尚处于初级阶段，未来有很大提升空间。

社区增值服务高速发展。公司 2021 年在社区增值服务业务上实现了 11 亿 收入，2016-21 年的收入复合增速高达 84%。社区增值服务已经成为公司 利润的重要来源。永升 2021 年社区增值服务收入占总收入的比例为 23.4%；社区增值服务的毛利润占比为 38.0%。2021 年，家居生活服务、 物业经纪服务、停车位管理及租赁服务、公用区域增值服务的收入分别为 5.7 亿元、3.2 亿元、1.2 亿元和 8335 万元，同比增速分别为 25.4%、 68.0%、19.1%和 111.2%，四个子业务在社区增值服务收入中的占比分别 为 51.8%、29.3%、11.3%和 7.6%。单位面积对应社区增值服务年收入 （当年社区增值服务收入/在管面积）大致能衡量一个物业公司基于在管项 目的社区增值创收能力。从该指标的 2021 年数据来看，永升为 6.2 元/平 方米，仅次于绿城服务，在行业中处于较高水平。我们认为公司能在社区 增值服务上实现高速发展，主要受益于良好的品牌力、运营能力和供应链 整合能力。

4.非业主增值服务稳健发展，过去 6 年收入 CAGR 超 40%

非业主增值服务指的是为开发商提供的各类服务，主要包括：协销服务、 专项定制服务、房修服务、交付前检验服务和前期规划及设计咨询服务等 业务。

永升 2021 年非业主增值服务收入 8.7 亿元，同比增长 51.7%，2015-21 年 收入复合增速为 43.2%。其中，协销服务、额外专项定制服务、房修服务、 前期规划及设计咨询服务、交付前检验服务的 2021 年收入分别为 3.5 亿元、 3.1 亿元、6744 万元、9696 万元和 3928 万元，占非业主增值服务的比例 为 40.8%、35.7%、7.8%、11.2%和 4.5%。

永升 2021 年非业主增值服务收入 8.7 亿元，同比增长 51.7%，2015-21 年 收入复合增速为 43.2%。其中，协销服务、额外专项定制服务、房修服务、 前期规划及设计咨询服务、交付前检验服务的 2021 年收入分别为 3.5 亿元、 3.1 亿元、6744 万元、9696 万元和 3928 万元，占非业主增值服务的比例 为 40.8%、35.7%、7.8%、11.2%和 4.5%。

5.积极探索新业务，入局城市服务扩服务边界

城市服务是物业公司将自身的服务范围从社区扩展到城市的一个方式。 2021 年 10 月，公司用 5820 万元的对价收购了湖南美中环境生态科技有 限公司 51%股权，构建了自身在城市服务业态上的服务能力。美中环境是 一家牌照资质齐全的环卫服务供应商，可在全国范围内开展环卫招投标业 务，目前已在全国 20 多个省有所布局。美中环境连续多年蝉联中国清洁清 洗行业百强，也是全国校园物业服务百强单位。我们认为公司的全国化布 局对未来美中环境开展业务将有一定协同作用。

6.股权结构稳定，大股东旭辉集团经营稳健

根据公司 2021 年年报，公司目前的控股股东是旭辉控股集团（0884.HK）， 合计持有 43.71%投票权。其中，旭辉集团直接持有公司 23.19%的股权。 此外，林氏家族（林峰、林伟、林中）控股的 Elite Force 所持有的公司 20.71%的投票权，也全部委托给旭辉控股集团。另外，Best Legend 为公 司的股权激励信托平台，目前由公司实控人林峰 100%持股，每年将根据 公司管理层的业绩表现实施相关激励。公司 CEO 周洪斌和 CFO 周迪目前 分别持有公司 2.43%和 0.08%的股权。

旭辉控股集团为绿档房企，信用稳健评级维持稳定。旭辉控股集团是一家 成立于 2000 年的房地产开发商，开发项目涵盖住宅、商务办公、商业综 合体等多种物业种类，在 2021 年克而瑞销售排行榜中位列第 13 名。旭辉 集团 2021 年销售金额 2473 亿元，同比+7.1%；销售面积 1449 万方，同 比-5.8%。旭辉集团 2021 年回款 2403 亿元，逆势增长 20%，现金流相对 安全。2021 年三条红线为绿档，剔除预收款后的资产负债率为 69.7%，净 负债率为 62.8%，现金短债比为 2.6 倍。旭辉集团信用稳健。旭辉集团目 前的国际评级和国内评级都较为稳定，标普、穆迪、惠誉的评级分别为 BB、 BA2 和 BB，中诚信国际评级为 AAA。旭辉今年 1-4 月，已经在北京、长 沙等城市合计拿下 4 宗土地，是为数不多已恢复拿地能力的民营房企。

7.重视人才，股权激励充足

CEO 从业经验丰富。公司的执行董事兼 CEO 周洪斌有丰富的物业行业从 业经验，于 2018 年加入永升。自 2007 年 8 月至 2014 年 12 月，周洪斌 先生在龙湖物业担任公司董事会主席、总经理兼物业管理部门总经理，主 要负责整体管理及发展及物业管理。自 2015 年 1 月至 2017 年 12 月，周 洪斌先生在北京千丁互联科技有限公司（一家提供住宅社区增值服务的公 司）担任高级副总裁，主要负责平台运营及市场开发。龙湖物业以高服务 品质著称，千丁则在打造社区 O2O 方面有丰富探索。

股权激励充足，高管增持显信心。公司于 2019 年 6 月宣布了一项股权激 励计划，将通过由公司实控人林峰全资拥有的 Best Legend 这一主体（持 有公司 2.87 亿股，占当时总股数的 18.68%），向主要管理层（包括董事、 高级管理层、雇员）和为公司做出特别贡献的人士实施股权激励。主要通 过给员工授予 Best Legend 股权的方式进行奖励。公司的这一股权激励比 例，是行业里的最高水平，反映了公司对人才的重视，也体现了公司内部 注重利益共享的机制。截至 2021 年末，CEO 周洪斌共计持有永升 4263.82 万股（持股比例 2.43%），相较 2020 年增加 20.5%。自 2021 年 下半年，地产行业销售急转直下，此后不断有房企暴雷，物业板块也受牵 连，板块整体股价表现不振，公司股价也大幅回调。公司 CEO 周洪斌和 CFO 周迪于 2021 年 12 月均在二级市场增持了公司股份。此外，公司也在 积极回购，2019 年 9 月-2021 年 4 月，公司合计回购了 254 万股。

8.重视科技，积极推动数字化转型

公司自 2018 年上市后在数字化转型方面有了诸多进展，在上市后的一年 多时间里，公司开发建设了财务共享服务中心、应收中台、PMS（物业运 营管理体系）、CRM 等系统，实现了基础物业管理业务的线上化。2020 年 6 月，公司发布了自己的智慧服务科技品牌‚霖久科技‛。霖久科技的定位 是基于科技创新持续提升公司的核心竞争能力，通过数字化转型建立物业 基础服务成本效率优势，同时依托技术平台优势建立公司的第二增长曲线。 在服务基础物管主业之外，未来也会向合作伙伴输出自己的技术和产品。 我们认为利用科技替代人工是大型物管公司的必经之路，发挥科技的力量， 可以在提升客户体验的同时，减轻人力成本逐年上涨的压力。

一家物业公司是否能做成数字化转型，需要公司领导者下决心，敢于在初 期投入充足预算，并自上而下全面推动。因为技术的投入和见效有时差， 领导者没有决心容易半途而废。此外，科技的应用也会对公司原有组织造 成冲击，需要有相应的调整和配合，这方面也需要管理层自上而下去推动。 公司 CEO 周洪斌此前在千丁的工作经历，决定了永升在这方面会进行得比 较顺畅。

2021 年，公司在科技方面的投入超过了 6000 万，研发了诸多提效赋能场 景的应用模型，协助社区增值的各类业务加速专业化、市场化发展。2021 年，公司通过‚永小乐‛和‚永升活‛两个应用程序，全面推广了缴费、 投诉、报修、晨会、巡检等高频场景的线上化，而且初步构建了自己的物 联网平台。总体而言，公司在科技化发展上又前进了一步。

9.财务分析

此前业务部分已有关于收入的分析，不再赘述。本章节仅对上文未涉及的 财务指标展开分析。

毛利率下滑，主因各业务均有回落

公司 2021 年毛利率 27.6%，相较 2020 年下滑 3.8pct，主要因为各业务板 块的毛利率均出现不同程度下滑，其中部分为一次性影响，后续将有所改 善。具体来看：

物业管理服务：基础物管毛利率相较 2020 年下降了 2.3pct 至 23.1%， 主要因为 2021 年疫情补贴退坡，部分新项目交付不及预期，以及 2021 年是公司品质服务大年，投入相较以往更多。

社区增值服务：部分业务转为自营，工程类、美居类等低毛利的业务 收入占比提升，整体毛利率下降了 4.7pct 至 44.9%

非业主增值服务：因为地产市场下行，部分项目甲方削减了开支，但 公司的员工成本是刚性支出，故该部分毛利率相较 2020 年下滑了 3.7pct 至 20.9%。

城市服务：2021 年开始并表收购的美中环境的部分收入，该部分业务 2021 年毛利率 15.5%，比公司往年综合毛利率更低，拉低了整体毛利 率。

管理费用率逐年降低，在同行中属较低水平

公司 2021 年管理费用率为 8.1%，相较 2020 年再次下降 0.6pct，在上市 物管公司中处于较低水平，2021 年上市物管公司管理费用率平均值为 10.4%。从历史来看，除了 2018 年因上市有一次性上市开支外，公司最近 5 年公司的管理费用率呈不断下降趋势，主要得益于规模效应和科技赋能。

公司 2019 年以前并没有销售费用，2020 年因为外拓竞争加剧以及开展社 区增值服务需要，开始产生一定销售费用。2021 年销售费用率为 1.8%， 相较 2020 年小幅下降 0.2pct。2021 年上市物管公司销售费用率平均值为 0.8%，公司高于行业平均水平。

应收账款情况好于行业平均水平

公司 2021 年贸易应收账款 7.9 亿元，同比增长 72%，高于收入 51%的同 比增速，主要因为并购标的的应收账款全年并表，而收入只并表了部分月 份。即使如此，公司 2021 年应收账款周转天数为 61 天，在上市物管公司 中仍属于较低水平。上市物管公司 2021 年应收账款周转天数平均值为 89 天。

在手现金充足，足以支撑并购和发展

公司 2021 年净现金达 40 亿元，在上市物管公司中位列第 10 名。上市物 管公司 2021 年净现金平均值为 20 亿元。我们认为公司在手现金充足，足 以支撑公司把握住好的并购机会，以及在数字化转型方面持续发展。

经营性现金流状况良好，净额创新高

公司 2021 年经营性现金流净额 8.4 亿元，为历史最高值，覆盖净利润倍数 为 1.2 倍，相较 2020 年的 1.6 倍略有下滑，但在上市物管公司中仍处于中 上水平。上市物管公司 2021 年经营性现金流净额/净利润平均值为 1.0 倍。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）